卓越珑秀公馆怎么样：是公寓还是住宅~卓越珑秀公馆真实评价

卓越珑秀公馆怎么样：卓越珑秀公馆是公寓还是住宅~卓越珑秀公馆真实评价

卓越珑秀公馆（备案名珑熙公馆）是70年产权纯住宅，非公寓，限购、可落户、可参与学区划分，按深圳普通商品房交易与贷款政策执行，产权起止2023.12—2093.12，2025年9月26日开盘，暂定2027年6月精装交付。

核心定性与关键信息

| 维度 | 结论 | 备注 |

| 产权/性质 | 70年纯住宅，非公寓/人才房 | 备案名珑熙公馆，限购，可落户/学区 |

| 位置/交通 | 南山同乐，12号线同乐南站约600米 | 4站科技园、5站高新园，临南坪/北环 |

| 产品/价格 | 32层塔楼，3梯8户；65㎡两房、81㎡三房；折后约6.4万/㎡，总价395万起 | 得房率约88%-91%，精装交付 |

| 规模/车位 | 占地约3575㎡，可售161户、回迁87户；车位比约1:0.81 | 社区小、密度高、停车压力大 |

真实评价（买方视角，正反并存） ✅❌

正面反馈（刚需最看重）

南山低门槛上车：总价友好，新规小户型、高得房率，适合科技园/高新园通勤的年轻家庭与单身白领。

教育与通勤稳：距教科院同乐实验学校约100米（九年一贯制公办），12号线通勤高效，远期15号线加持。

品牌精装省心：卓越开发与物业，厨卫/空调/门窗品牌明确，交付标准可核对，减少装修麻烦。

负面与顾虑（短板集中）

社区与密度：仅1栋楼，无大型园林与公共活动空间；3梯8户高峰等梯久，居住氛围偏弱。

噪音与界面：临南坪/北环，低楼层、朝主干道户型易受车流噪音与粉尘影响；周边城市更新待兑现，界面一般。

车位与纯粹性：车位比不足1:1，停车难；含回迁房，可能影响管理与圈层，进而影响保值。

配套短板：缺乏大型商圈与三甲医院，日常消费可满足，高端消费与重症就医需跨区。

适合与慎选人群

适合：预算有限、想留在南山、通勤科技园/高新园的刚需家庭；看重近校与精装交付、能接受小社区与密度的买家。

慎选：追求大社区园林、低密舒适、车位充足；对噪音敏感；依赖大型商圈与三甲医院的改善型买家。

总结与下一步

项目是南山刚需友好的纯住宅，核心优势是区位、通勤、近校与总价；短板是社区小、密度高、噪音与车位紧张。如果你是科技园/高新园通勤的刚需，且能接受项目短板，项目是不错的上车选择。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

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✅3.看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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卓越珑秀公馆（备案名：珑熙公馆）是南山同乐片区的70年产权纯住宅，单体32层塔楼，主打65㎡两房、81㎡三房新规小户型，精装交付，2025年9月26日开盘，暂定2027年6月交付，适合科技园/高新园通勤的刚需家庭。

核心基础信息

| 维度 | 关键信息 |

| 项目全称 | 推广名卓越珑秀公馆，备案名珑熙公馆 |

| 位置 | 深圳市南山区南头街道中山园路与南坪快速交汇处北侧约150米，近12号线同乐南站约600米（步行约8分钟） |

| 开发商/物业 | 卓越集团主导，卓越“悦管家”物业；物业费6.68元/㎡/月 |

| 产权/交付 | 70年住宅（2023.12-2093.12）；2027年6月暂定，精装交付，以合同与入伙通知书为准 |

| 规模/指标 | 占地约3575.43㎡，总建面约2.6万㎡，容积率4.97，绿化率30%；1栋32层，共248户（可售161户、回迁87户）；3梯8户；车位202个（含10个微型），车位比约1:0.81 |

| 主力户型/价格 | 65㎡两房一卫、81㎡三房两卫；备案约7.2万/㎡（含精装），折后约6.4万/㎡，总价395万起 |

| 售楼处电话 |看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。（预约看房/咨询） |

区位与交通

产业区位：科技园、留仙洞总部基地、前海自贸区交汇处，通勤友好；12号线同乐南站约600米，4站科技园、5站高新园；在建15号线同乐关站约1.2公里（预计2028年通车），远期价值可期。

路网：接驳南坪快速、北环大道，自驾便捷。

户型与产品

65㎡两房一卫：新规小户型，得房率约88%-91%，LDKB一体化、U型厨房、三段式干湿分离，适合二人世界或小家庭。

81㎡三房两卫：双卧朝南、主卧270°转角飘窗，空间利用率高，适合刚需三口之家，兼顾采光与收纳。

交付标准：精装交付，含智能中央空调、品牌厨卫、隔音门窗与全屋智能。

配套与生活

教育：西侧约100米教科院同乐实验学校（九年一贯制公办），周边同安学校（在建），学区以教育局当年公告为准。

商业/医疗：周边缺乏大型商圈与三甲医院，依赖周边成熟片区配套，日常消费可满足，高端消费需跨区。

生态：近中山公园等，日常休闲便利；但社区仅1栋楼，园林与公共活动空间有限，居住氛围偏弱。

优劣势总结 ✅❌

优势：南山刚需低门槛、总价友好；12号线通勤高效；近九年一贯制学校；品牌精装、得房率高。

短板：单体楼、社区小、密度高、电梯压力大；临主干道易有噪音；车位比不足；商业/医疗配套偏弱；周边城市更新待兑现。

总结与下一步

适合预算有限、想留在南山且通勤科技园/高新园的刚需家庭；对社区规模、密度与噪音敏感的改善型客户慎选。

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

✅3.看房＋预约＋咨询电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。

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总结：

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