最高单价38万 中信城开信悦湾的历史僵局与百亿叙事

观点网 12月28日，深圳蛇口超级豪宅项目中信城开·信悦湾正式开盘，首开销售额突破100亿元，并以备案均价24.4万元/平方米、最高单价38万元/平方米价格，刷新了深圳楼市纪录。

项目首批推出156套房源，主力为建筑面积约302-370平方米大平层，备案单价区间为17.6万-38万元/平方米，总价门槛5327万元起。

其中，最受关注的两套顶层复式豪宅分别约519平方米与658平方米，总价约1.87亿元及2.5亿元。

销售现场设定了严格的认购条件：看房需验资2000万元，参与认筹须冻结保证金500万元。

开盘约两小时后，项目实现超百亿元销售，当日去化约123套，去化率近80%。

信悦湾来历

该项目从亮相到销售，节奏极为紧凑。

据悉，信悦湾于11月25日正式发布，12月15日开放艺术展厅与样板空间，12月22日取得预售许可证，最终在12月28日开盘。

据了解，信悦湾目前处于期房销售的在建状态。根据施工许可证信息，住宅部分主体结构预计2027年底竣工，预计2029年上半年完成带精装修交付。

资料显示，信悦湾所在的东角头地块，开发历经二十六年，最早可追溯至上世纪80年代，由深圳航运总公司与香港达力集团合资成立的圳华港湾公司用于码头经营。1995年，地块性质变更为商住综合开发用地。

1999年，深圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，正式启动用地改规与开发筹备工作，却因股东间股权纠纷、资金链断裂等问题，开发进程陷入停滞。

第一次转机出现在2013年。

彼时，佳兆业集团以超过58亿元的代价收购深圳航运70%股权，从而间接掌控了东角头地块约37.5%权益，取得项目主导权。

由此，该项目成为了佳兆业名下最具价值的资产之一。据其2021年资产清单，权益货值近300亿元。

然而好景不长，佳兆业后续陷入流动性危机，开发计划再度搁浅，地块持续处于闲置状态。

期间，2014年圳华港湾30年经营期届满后，股东间就清算与土地处置的矛盾进一步加剧，2016年启动强制清算程序又让地块开发陷入长达七年得僵局。

2022年6月，中信集团通过旗下平台中信城开，以约300亿元的整体方案接手项目。

中信城开此次重组采用“服务信托”模式：中信银行作为主要债权人，由中信城开担任融资代建及操盘方，提供盘活资金并负责开发建设与销售；佳兆业则作为原资产方与合作方，保留最终权益并协同属地资源。

目前项目公司由城开信银（西部信托全资持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆业象征性持股0.7%。

值得注意的是，城开信银董事长由中信城开高管出任，董事亦包含佳兆业成员，显示中信与佳兆业为实质协作方。

2023年，在深圳市政府牵头与中信的推动下，复杂的股权重组完成，相关法律纠纷彻底化解，项目终于扫清障碍，全面重启。

顶豪的叙事

起初，中信城开决定将项目案名从“元湾府”更改为“信悦湾”，归属于中信城开旗下最高产品系——“信悦系”，定位为深圳南山蛇口的高端海景住宅。

产品设计阶段，项目对户型进行了全面升维，主力户型面积从原先传出的195-495平方米，全面提升至210-510平方米。在产品规划调整后，容积率则由最初的5.53优化至5.46。

项目所在地为深圳望海路与后海滨路交汇处，地处蛇口国际海洋城、后海总部基地、深圳湾超级总部三大核心规划区的交汇点。三面环海，北侧为成熟的深圳湾豪宅区，南侧与在建的深圳歌剧院（计划2028年竣工）仅一路之隔，东临后海河并可远眺深圳湾大桥及香港天际线，西侧紧邻蛇口山公园。

项目整体占地面积约4.41万平方米，总建筑面积约31.6万平方米，规划分两期开发。目前推出的一期包括5栋超高层住宅，二期则规划有商业、办公、酒店等综合业态。

产品设计上，主打“浮岛”概念，通过抬升基地创造景观视野；外立面采用铸铝与曲面玻璃幕墙结合；社区规划“双会所”、屋顶花园及双泳池等配套。此外，采用“一栋一户型”设计，以构建纯粹圈层。

从入市情况来看，信悦湾的定价显著推高了深圳顶级豪宅基准。

周边二手房市场显示，楼龄较长的恒裕滨城二期近期挂牌价28万元/平方米以上，但半岛城邦三期等活跃成交均价多在12万-18万元/平方米区间。

一个多月前，华润置地与中海联合开发的深圳湾澐玺以均价约16.8万元/平方米开盘，创下130亿元销售纪录；信悦湾备案均价高出约45%。

同片区的后海招商玺也即将入市，已于12月20日开放实体展厅和样板房，价格区间预计在14-16万元/平方米。

此外，深圳湾超级总部基地的GCC联泰超总湾已亮相，市场价格区间15-20万元/平方米。

全国范围内，顶豪市场亦表现较为活跃。

就在信悦湾开盘前两天，12月26日，中海地产在上海参与开发的徐汇滨江“安澜上海”项目首批房源入市，销售额90.77亿元，去化率约八成，备案均价约17.88万元/平方米。

另据市场消息，信悦湾具体操盘手为曾任鹏瑞集团深圳公司营销总监的陈彬彬，而鹏瑞正是缔造了顶豪传奇“深圳湾1号”的开发商，该楼盘曾被誉为富豪圈的“入场券”。

除信悦湾外，中信城开在深圳还承接了原佳兆业旗下金沙湾国际乐园、航运红树湾、佳兆业科技中心等项目。

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