房产律师：没办居住权登记，也能胜诉确认居住权？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

1986年，郑国栋承租的公房被拆迁，其家庭获得一套三居室安置房（后称一号房屋）。当时，郑国栋夫妇、儿子郑明远、儿媳苏文娟及孙子郑浩然的户口均在被拆迁房屋内，五人一同回迁入住。1998年房改后，一号房屋登记在郑国栋名下。

郑国栋去世后，房屋于2010年过户至其妻李秀兰名下。2014年，李秀兰通过签订“买卖合同”（未实际支付房款）将房屋过户给女儿郑雅琴（即本案被告）。此后，郑雅琴取得房产证，成为登记产权人。

2013年，郑明远去世。苏文娟与孙子郑浩然长期在一号房屋居住。近年来，郑雅琴多次起诉要求郑浩然夫妻腾房并支付占用费，法院虽判令支付使用费，但未支持立即腾退。

2024年，苏文娟向法院提起诉讼，请求确认其对一号房屋享有居住使用权。理由是：她是1986年拆迁时的在册户籍人口和实际被安置人，且当年安置政策明确考虑了三代人居住需求，分配三居室正是为满足老两口、夫妻、孩子各居一室。

郑雅琴辩称：

苏文娟早已不在该房居住近20年；

其母张某（苏文娟母亲）在另一处拆迁中已获三套安置房，苏文娟“不缺住房”；

《民法典》规定的“居住权”需合同约定或登记，本案无依据。

双方均无法提供1986年的原始拆迁协议。

裁判结果

法院判决：

确认原告苏文娟对一号房屋有权居住使用。

法院说理

居住权不仅限于《民法典》新设的“登记型居住权”

本案争议并非基于合同设立的居住权，而是源于拆迁安置政策赋予的居住权益。即使未办理居住权登记，只要能证明是拆迁时的被安置人，即享有对安置房的居住使用权利。

户口+实际安置 = 居住权益基础

派出所证明显示，苏文娟1985年已将户口迁入被拆迁房屋，1986年回迁时作为同户籍成员入住一号房屋。虽无书面拆迁协议，但结合当时政策及家庭结构（三居室对应三代五口人），可合理推定其为被安置对象。

后续获得其他住房 ≠ 丧失原安置房权益

苏文娟虽在其母张某的另一次拆迁中被列为安置人口，但两次拆迁独立，不能因此否定其在一号房屋中的历史安置权益。

产权变更不影响原有居住权

即使房屋已过户至郑雅琴名下，因其取得方式为“名为买卖、实为赠与”，且未征得其他安置人同意，不能当然剥夺苏文娟的合法居住权益。

法院强调：保障被拆迁人的基本居住权，是城市更新政策的核心价值之一。不能仅因产权登记变更或多年未常住，就否定其依法应享有的居住利益。

律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“没办居住权登记”≠没居住权！

拆迁安置房中的居住权益源于政策，不依赖《民法典》第366条的合同或登记。

户口是关键证据！

若您曾是被拆迁房屋的在册人口，务必保留户口迁移记录、派出所证明等材料。

房子写了别人名字，您仍可能有权住！

家庭内部过户（如父母赠与子女）不能自动剥夺其他安置人的居住权益。

多年未住≠放弃权利！

因照顾老人、工作等原因暂时搬离，不等于放弃居住权，法院会综合考量历史和现实情况。

遇到腾房诉讼，及时反诉确权！

若有人以产权人身份要求您搬离，请立即主张“安置人居住权”，避免被动失权。

温馨提醒：北京大量老城区拆迁发生在1980–2000年代，许多家庭未保留原始协议。若您或家人曾参与回迁安置，建议尽早梳理证据，必要时通过诉讼确权，防止权益被悄然剥夺。