豪宅市场，彻底走向疯狂

文/言叔

2025年的深圳楼市，魔幻得让人直呼看不懂。

临近年关，当普通住宅还在为去化发愁时，深圳湾的顶级豪宅却上演了一场史无前例的"军备竞赛"。

短短30天内，四大顶豪项目狂揽283亿元，有钱人跟买白菜一样扫货，把房子当成了"实物比特币"来囤。

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11月30日，深圳湾澐玺率先打响头炮。

这个由华润置地和中海地产联手打造的顶豪项目，推出348套209-1150㎡大平层，均价约18万/㎡，单套总价3000万起，最高达3.7亿元。

结果呢？

开盘当天狂揽130亿元，创下2025年全国单盘销售纪录。

更夸张的是，500-1180㎡的亿级房源总共14套，开盘当天上午就卖掉了13套，最贵的一套3.7亿元居然还没人要，不是嫌贵，而是可能觉得位置不够好。

紧接着12月16日，位于深圳湾超级总部基地的GCC联泰超总湾开盘，首推125套303-1032㎡大平层，备案均价15万/㎡，当天销售53亿元，去化率80%。

压轴大戏在12月28日上演。中信城开信悦湾首开2小时就突破100亿元，问鼎2025全年速销百亿纪录。

项目备案均价24.4万/㎡，最高单价38万/㎡，刷新深圳新房天花板。

其中两套顶层复式，一套519㎡总价1.87亿元，另一套658㎡总价2.5亿元，都被神秘富豪直接拿下。

加上即将入市的后海招商玺，四大天王总货值逼近2000亿元，这场顶豪盛宴的规模在深圳楼市史上前所未有。

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就在顶级豪宅被疯抢的同时，深圳普通住宅市场却是一片冷清。

数据显示，2025年1-11月深圳新房与二手房合计成交11.15万套，虽然同比增长12%，创近五年新高，但这主要是靠"以价换量"换来的。

深圳中原研究中心的数据显示，截至11月底，全市新房存量面积达329.1万平方米，去化周期已延长至12.6个月。

宝安、龙华、龙岗、坪山等区域的普通住宅项目普遍面临滞销困境，多数楼盘开盘销售不足50套。

价格方面更是惨淡。乐有家门店成交数据显示，11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元，环比下降3.2%。龙岗中心城部分小区跌幅超过30%，南山中心区的华彩天成从年初的每平米13万跌至12月的9.4万，降幅高达27.7%。

这种分化在数据层面得到印证：

2025年1月，上海、深圳核心区豪宅价格同比上涨8%-12%，而远郊刚需盘价格仍低于2019年水平。

面对这种魔幻景象，很多人会问：

为什么在经济不确定性增加的背景下，顶级豪宅反而如此抢手？

可以说，在全球经济不确定性加剧的背景下，核心城市顶级资产成为资金"避风港"。

深圳福田、南山等核心区宅地供应缩减85%，2025年一季度新房供应量同比下降45%，加剧供需失衡。

华侨城天鹅湖顶豪年化收益率达4.2%，远超同期理财产品(平均2.1%)，吸引19位亿万富豪167轮竞价。

深圳取消限售、增值税"五改二"等政策，使次新豪宅成为流动性最佳标的，1月成交均价环比暴涨5.5%。

此外，不知道大家有没有发现一个趋势，就是财富正加剧向塔尖汇聚，房子成为身份标签。

胡润研究院预计，未来30年，将有79万亿财富传给下一代。德勤发布的《大中华高净值人士财富传承与保险规划》显示，71%的高净值人士配置有房地产资产。

可以说，房子不再只是居住空间，而是身份标签、圈层门票与家传压舱石。

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对于绝大多数人而言，这场顶豪游戏终究只是观众席上的风景。

但从中我们可以得到几点启示：

第一，房地产市场的分化将成为新常态。

核心地段、稀缺资源的优质资产将继续受到追捧，而同质化严重的普通住宅将面临越来越大的去化压力。

第二，产品力将成为竞争的关键。

新一代豪宅在设计、配套、服务等方面的全面升级，对老豪宅形成了降维打击，这种产品力的竞争将逐渐向中端市场传导。

第三，房地产的投资属性将进一步弱化，居住属性回归。

随着"房住不炒"政策的持续推进和保障房体系的完善，房子将更多地回归其居住本质。

深圳楼市的这场魔幻大戏，或许正是中国房地产市场进入新阶段的缩影。

在这个阶段，分化、重构、回归将成为关键词。对于普通人来说，看清趋势，理性决策，比盲目跟风更重要。

毕竟，不是每个人都有能力把2.5亿元的房子当白菜买。

对于我们大多数人来说，找到适合自己的房子，才是最重要的。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。