东久REIT扩募上市 解析两城标准厂房资产

观点网 12月26日，国泰海通东久新经济REIT扩募份额在上海证券交易所上市，成为全国首单扩募购入标准厂房资产的公募REITs项目。

产城园区评论获悉，扩募项目为东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期两个项目，建筑面积合计约为10.02万平米，分别位于江苏南通高新技术产业开发区和重庆两江新区内。

本次扩募发售的基金份额数量为1.19亿份，发售价格为3.582元人民币／份，较首发价格溢价18.02%。

募集资金总额为4.27亿元，扣除银行贷款、关联方债务、预留费用、缴纳税费及战略配售认购款的净回收资金金额为2.73亿元。

本次扩募后，该基金资产覆盖上海金山、昆山、无锡、常州、南通、重庆六大城市节点，可租面积增至37.6万平方米。

厂房上新

具体来看，本次扩募新购入的基础设施项目为东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期，两者均为标准厂房类产业园区资产，建筑面积合计10.02万平方米，总投共计约2.59亿元。

其中，东久（南通）智造园位于南通市通州区，建筑面积5.25万平方米，8栋单层标准厂房和2栋配套用房，聚焦汽车零部件、新能源等产业；东久（重庆）智造园一期位于重庆市渝北区，建筑面积4.77万平方米，7 栋单层标准厂房和4栋配套用房，主要引入高端汽车零部件企业。

值得一提的是，最早披露扩募意向时，原本拟扩募资产包括东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期、东久（重庆）智造园二期。而后由于新购入基础设施项目运营成熟水平限制，基金管理人将二期排除在扩募资产之外。

新购入基础设施资产的总投共计约2.59亿元，截至2025年6月末，资产账面价值约为2.28亿元，评估价值为3.59亿元，评估增值率57.47%。

其中，东久（南通）智造园评估价值1.7亿元，折合单价3236元/平方米，评估增值率33.47%；东久（重庆）智造园一期评估价值1.89亿元，折合单价3966元/平方米，评估增值率87.86%。

资产运营方面，购入资产主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源主要为市场化租赁的产业类租户的租赁服务和物业服务收入。

2022-2024年及2025年上半年，新购入基础设施资产主营业务收入分别为3049.23万元、3196.08万元、3302.38万元及1568.21万元，其中租赁服务收入占比均为90%以上。

出租方面，东久（南通）智造园自2020年7月开始运营，至2021年7月份实现100%出租，而后2022年-2025年6月的期末出租率均维持满租状态。

东久（重庆）智造园一期自2018年1月开始运营，至2019年8月实现10满租；2022年-2024年期末出租率维持100%，而2025年6月末期末出租率为90.5%。

数据来源：产城园区评论整理

不过，根据已签署的租赁合同情况，东久（重庆）智造园一期自2025年9月1日起再次达到满租状态。

租户方面，新购入基础设施项目底层租户行业分布较为集中，专门满足机械制造、汽车配件、精密机械、高新材料、信息产业等新经济制造业的需求。

其中，东久（重庆）智造园一期园内汽车侧配件行业租户承租面积高达86.60%，主要由于项目坐落于渝北区龙兴镇的汽车产业聚集区，周边已有长安汽车、长安福特、赛力斯、大陆、延锋等两百余家核心零部件企业，形成了完整的汽车产业链。

南通项目位于南通高新区，承接上海产业转移，同样吸引了大量机械制造和高新材料企业，租户结构同样以上述行业为主。

截至2025年6月末，东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期2025年1-6月租金的期后收缴率均为100%。

资产韧性

据了解，东久新经济REIT首发底层资产亦为标准厂房类产业园资产，且均坐落于长三角一体化区域。

扩募完成后，东久新经济REIT所涵盖基础设施项目合计建筑面积为38.41万平方米，资产布局扩展至成渝区域。

数据来源：产城园区评论整理

在产业园区“以价换量”的现状中，报告期内东久新经济REIT新购入基础设施资产租金增长率、在执行租约增长率、新签租约增长率整体高于增长率预测。

基金管理人预测，2026年至2029年租金和物业管理费不增长，2030年至预测期结束3.0%，长期增长率2%。

运营管理机构认为，基础设施项目为标准工业厂房，该类物业目标客群较为集中，主要为汽车配件、机械制造、新材料等行业内具有一定规模的制造业企业，该类企业正式入驻后一般在厂房建设（如需）、改造、装修及生产线建设等方面普遍会投入较高的固定资产沉淀成本，有助于形成较强的租户粘性。

新签和续租方面，报告期内底层租户无缝新签和续租面积占报告期到期面积的91.79%，无缝新签和续租加权平均租赁期限分别为3.61年和3.86年。

2025年到期面积1.12万平方米均有续租意向，经运营管理机构摸排和落实预计可实现100%续租或新签。

值得注意的是，新购入资产中，东久(重庆)智造园一期的重要现金流提供方在此承租定制厂房，承租面积为1.22万平方米，租赁合同到期日为2027年12月31日。

2024年度，重要现金流提供方提供的现金流占新购入基础设施项目同一时期现金流总额的比例为12.99%。

运营管理机构提到，定制化程度高的厂房在退租后不易快速转租，增加空置和费用风险。如重要现金流提供方退租定制厂房，仍有可能会对项目运营、出租率、大额费用支出产生一定不利影响，导致基础设施项目现金流下降。

东久新宜表示，该基金是在上海证券交易所获批的第6单、整个公募REITs市场获批的第8单扩募项目，也是市场上首个扩募购入标准厂房资产的公募REITs项目。“本次扩募的成功发行不仅助力基金实现从长三角延伸至中西部的地域覆盖，更依托东久工业的产业资源优势，实现新老资产的产业联动与规模效应。”

该公司称，本次新增的南通、重庆项目均为单层标准厂房，高度适配机械制造、汽车配件等重工业生产需求，租户固定资产投资与迁移成本高、合作粘性强。

其中，南通项目承接上海产业转移和技术溢出已实现满租运营，重庆项目依托两江新区汽车产业集群优势，2025年9月起再度达成满租状态。

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