董小姐 | 成都楼市是怎么走到这一步的？

董小姐对成都的好奇，从九十月份的时候就开始了。

因为要办JUMP大会第六季，之前我们每一季去一个新城市，去过北京、上海、深圳、广州、苏州，成都成了绕不过去的「眼中钉」。

为什么呢？

于楼市热度，成都是国内为数不多的地产高地。但是，从心理和地理距离来看，成都既陌生又遥远，JUMP大会的舒适区其实是在珠三角、长三角和大北方。

我不止一次和杰总讨论一个问题，成都需要JUMP大会吗？成都楼市到底怎么回事？

问第一个问题，是因为JUMP大会是一个泛地产行业的线下演讲大会，一个业内少数的演讲嘉宾和台下观众同等重量级的大会，地产大咖们坐而论道，激烈辩论，贡献干货和方法论。成都地产人，喜欢跳起来看行业吗？

至于第二个问题，一位成都的朋友和我说，成都楼市1—5月量价大涨，6—9月量价微跌，10月以后有加速迹象。

但是，成都的故事远没有那么简单。

虽然，筹备JUMP大会的日子忙到飞起，还是忍不住和多位成都的朋友，聊了聊成都楼市。

基本面

在目前的格局里，成都楼市跟杭州楼市高度相似。

中国楼市调整最晚的两个二线城市，一个是成都，一个是杭州。在本轮调整中，它俩就像避风港。与杭州不同，成都的楼市均价不足两万，价格跌幅较小。

相同点是，市场容量都很大，就算开始调整，也是核心房企投资序列里的必选项；

而且，购买力腹地都有一个巨大的纵深，虹吸全省，它们从来不是一个单一市场，都面向全国；

虽然产品卷的风格不一样，但是都是卷王。

过去十年，成都属于高速上行期，吃尽了楼市政策红利，市场规模大，人口吸附能力强，这些极大加持了楼市的火热。

今年前11月，成都新房销售额超过1500亿，24年也是2000亿以上，这种市场能级，决定了成都一定在主流开发商的投资视野里，就像公募基金里永远不会被轻易剔除掉的股票配置。

道理很简单。

未来，假设成都楼市的新房规模在1500亿水平跌掉20%，它也依然是一个高能级市场。

对开发商来说，在1200亿的市场里，如果能吃到3%—5%，也有 40-60 亿的销售额，依然能养活一个城市公司。假如在一个300亿规模的城市里，你可能需要做到市占率20%才能养活，那个难度，可就完全不一样了。

两个共识

站在2025年底，董小姐发现，成都地产人开始思考两个严肃的问题：

第一，当前成都楼市到底处在什么阶段？

大家都开始认为，调整已经开始。但是对于调整的烈度，共识还在形成过程中。

最悲观的看法是，成都楼市处在补跌行情的开始，明年第一第二季度甚至会加速。

相对乐观的看法是，因为成都的房价本质上没有那么高，因此，补跌的程度，不太可能像广州深圳那样剧烈，中期看，可能会出现一个L型横盘的状态。

这里存在一个清晰的时间线。

去年926以后，成都迎来了一波市场容量的大爆发。大量的新房、二手房都得到了快速的消化，甚至价格还有一定提升。

去年四季度左右，成都放开限价。开发商的热情，一直持续到25年上半年，导致新拍土地的溢价率都比较高，楼面价一路上涨。

今年6月份开始，成都地产人已经发现楼市开始走冷。

从体感上看，成都的走冷速度要比杭州略快，杭州大概到8、9月开始，上海的楼市周期会比杭州和成都再靠后一点，上海是最后一个行情调整的城市。

今年9月，成都楼市出台了一份文件，对住宅的设计规范打了一个补丁，住宅的板率（与得房率高度关联的一个专业指标）由20%提高到30%。

这意味着，成都未来产品的结构形态肯定会发生变化，表面上利好得房率，实际通过透明化管理，对之前无序的偷面积做法会有一个限制，因为它后续的报规验收会更加严格。

住宅规划新规，全国范围内是今年年初开始，但是市场有一个消化阶段，到了今年三季度，开始重塑市场。在成都，就形成了新规产品对老规产品、二手房市场的碾压，最后，出现了一个令所有人既意外又完全秒懂的结果：二手房向新房的置换链条被影响了。

二手房的竞争力变差，流动性降低，销售难度增大，最终导致新房的销售量也跟着摇摆。

当然，话说回来，这个锅也不能全让新规来背。

再来看第二个问题，成都楼市的红海与蓝海是什么？

这次共识更容易达成：高端改善进入红海，刚需刚改进入蓝海。

里面存在一个清晰的逻辑。

去年至今，大家一窝蜂的涌进来，土地的溢价率与楼面价水涨船高，在这种情况下，土地卖的贵，开发商愿意去买，就会被动地把产品做大，向大户型的高端改善进行定位，这就导致了供应结构端出现了分野。

甚至有一些地，原来是做中高端改善的地，生生被顶成了豪宅项目。原来适合做入门级豪宅的地，被顶成了顶级豪宅。但是，购买力不一定能同步跟随。

对开发商来说，成都拿地比较好的时间点，可能是去年的二季度、三季度前期，那时候地价便宜。

今年的上半年开始，很多房企采取了一个措施，开盘时压缩单次供应面积，开盘就拿出50、60套，采取小步快跑的打法，确保单次去化率看起来还不错。

但是，这种打法到了下半年，也不太能保证90%以上的去化率。

目前，成都的高端改善市场，正在进入一个内卷和血战的阶段。

今年下半年开始，大量的高改项目开始集中入市。

1000万以上在成都是一个高端产品的分水岭。23年，1000万以上的房子卖了1300套，24年卖了1600套。在此之前，高端项目的交易量一直在往上涨。

然而，25年成都要供应的1000万以上新房已经超过了3000套，这个数据足以确保，成都高端市场今年正式踏入红海。

高端局在变难，惊喜却在刚需刚改市场出现。

金茂的朋友跟董小姐说，他们就是发现了成都这个高端挤压的苗头，所以年初的时候就毅然决然转向刚需刚改了。

今年，成都冒出了一些卖的很快的刚需刚改盘。比如用总价段300万的产品，借新规的红利，把买不起主城区、被挤压出去的客户全部拿到自己手里。

大卖背后，有一条重要的市场趋势，市场供求结构的天平，正在向性价比、低总价、小面积进行大尺度倾斜。你可以在龙泉、双流、武侯新城，找到相关的单盘例证。

忠告

从2018年以后，成都市场没有遭遇过真正意义的长周期下行冲击，这个特征让成都的房地产从业者一直以来都比较骄傲，甚至自负。

这种骄傲来自于好市场对从业者的加持。在成都，你很容易对自己的项目和市场充满热情和信心，再差的市场，只要按照过去几年的成功路径——卷产品——就能破局市场，这种信仰几乎进入成都地产人的血液里。

但是，大家要考虑一个问题：抠细节，卷产品，是否真的能够对抗趋势性的资产价格回调。这不是质疑，而是换一种行业心态重新审视。

那么，此时，要不要提醒成都地产人系上安全带呢？

董小姐采访了很多人，不一定有统一标准的答案。一个职业生涯从未离开成都的地产人说，他的答案是，你过于警戒或者是过于负压，最后拿到的可能只是结果上的快慢，但是，本质上行业的调整是一个必然。

「在一个有那么多的矛盾出现，有这么多客户有分歧的时候，行业就需要一个调整的过程。

大家要去接受这个调整的过程，然后持续去复盘，通过一些运营节点去提高客户对于项目的认知，而不是通过降价，只是为了把这个房子卖出去。

恐惧没有什么用处。在客户购买力不太发生变化的时候，如果只是环境和舆论有点糟糕，或者是阶段性的市场下滑，那把它跨过去就行了。

大家这个时候就是应该笃定坚持，而不是感觉害怕，放弃。」

跟很多城市相比，其实，成都已经非常凡尔赛了。

它的市场容量这么大，今年下半年即便走冷，整体新房市场容量也超过1500亿。在全国除了四大一线城市，只有成都能做到了。

毕竟，成都新房交易的套数多，而单价低，这也意味着更多的活跃度。

对开发商来说，在开发环节里面，如果财务成本能扛过去，就用财务成本去对抗周期。但是，产品能不能去对抗下一个阶段客户的选择，这才是更致命的。

此刻，在形势不是特别明朗的时候，我觉得，四川人真的好团结。

我们经常看到其他人怎么去评价、批判自己的楼市，但是，成都楼市自身的这种信心和底气，是来自于很多当地人共识的。

就像成都的朋友们说的那样，我们不能把自己的行业做臭，把自己的行业做没了。只有大家都抱着这样的想法去工作，这个城市的内核才是最稳的。

写到这里，给大家安利下董小姐1月8日在成都华尔道夫酒店的年度演讲，里面会聊到像成都这样二线甚至弱二线楼市的机会点，一些地产新玩法，以及地产人的思考与处境。还会有很多一手信息。

一年到头，总要有些，与众不同且有价值的声音。

欢迎来与我们一起聊聊，你这一年的行业感悟。

ps：董小姐更新视频号啦～

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