2026年房地产新政“控增量、去库存、优供给”将如何改变楼市格局？

2025年末的土地拍卖市场出现戏剧性一幕：北京朝阳区松榆里地块经历超百轮竞价，最终以50.24亿元成交，溢价率突破39%。这并非个案，成都郫都区、杭州钱塘新区等多地核心地块重现民营房企激烈角逐的场面。土地市场的局部回暖，预示着中国房地产正站在新旧模式转换的关键节点。

控增量：三四线城市土地供应急刹车

清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，我国城镇存量住房已达历史峰值，市场正从"盖房子"转向"改房子"阶段。国家发改委宏观经济研究院研究员刘琳透露，2026年将严格执行"房地产过剩城市严控新增用地"政策，重点通过城市更新盘活存量土地。这意味着三四线城市新增住宅用地审批将面临更严格限制。

以湖南株洲为例，该市已暂停商品住宅用地出让，转而将17宗存量工业用地转为保障房建设用地。这种"土地供给侧改革"不仅缓解库存压力，更倒逼地方政府摆脱土地财政依赖。值得注意的是，一二线城市核心地段仍保持适度供应，北京2026年拟供应的60宗住宅用地中，朝阳、海淀等核心区域占比达45%。

去库存：政府收购存量房开启加速度

在浙江绍兴，当地住建局正将3个滞销楼盘整体收购为人才公寓；四川成都则把12万平方米库存商品房改造为环卫工人宿舍。这种"政府兜底+市场消化"的创新模式，已成为2026年去库存的核心路径。

专项债券成为关键资金支撑。目前浙江、山东等省份已累计发行780亿元专项债用于收购存量房，按照"以需定购"原则转化保障房。住建部数据显示，此类做法可使单个项目去化周期缩短6-8个月，同时节省30%的保障房建设成本。但专家提醒，收购价需控制在市场价70%-80%区间，避免变相补贴开发商。

优供给：好房子标准重塑行业逻辑

碧桂园近期在苏州打造的"第四代住宅"项目，配备垂直绿化、光伏幕墙和全屋智能系统，尽管单价较周边高15%，开盘当月去化率仍达92%。这印证了中央提出的"从住有所居到住有优居"需求升级。

2026年新政明确将绿色建筑标准提升至新高度：新建住宅全面执行二星级以上绿色标准，重点城市试点"零碳社区"。某头部房企产品总监透露，行业正在经历"痛苦的进化"——精装标准从每平米2000元升至3500元，研发投入占比需提高至3%，这对习惯了高周转的企业无异于刮骨疗伤。

现房销售制则是另一记重拳。目前郑州、合肥等38个城市已开展现房销售试点，取消预售比例从30%逐步提升至50%。某央企测算显示，此举虽会延长资金回笼周期6-8个月，但能降低30%的客诉率。随着"所见即所得"成为硬标准，行业将加速洗牌。

政策组合拳背后的深层逻辑

这场变革绝非简单救市。中央经济工作会议首提"控增量、去库存、优供给"三位一体调控框架，意味着房地产正从经济稳压器转向民生保障基座。住建部相关负责人表示，2026年要完成两个历史性跨越：一是住房保障覆盖率从23%提升至30%，二是现房销售占比突破40%。

市场已给出积极反馈。前11个月全国商品房销售额同比降幅收窄至2.8%，融创等出险房企通过债务重组重获生机。但分化仍在加剧——北上广深去化周期维持在12个月健康线，部分三四线城市却高达34个月。这种结构性矛盾，恰恰是新政要破解的核心课题。

站在2026年的门槛回望，中国房地产正在完成惊险一跃：从土地金融的旧模式，跳向民生属性的新航道。这场涉及10万亿级市场的转型，既需要政策定力，更考验各方智慧。当潮水退去时，唯有真正立足"人的需求"的企业，才能在新周期中赢得席位。