北京限购再松绑，上海该跟进了

2025年12月24日，北京发布楼市新政。主要内容如下：

1、放宽非京籍家庭购房条件：购买五环内商品住房社保年限由“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由“2年”调减为“1年”。

2、二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房。

3、房贷利率定价机制不再区分首套住房和二套住房。

4、二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。

5、招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。

此次北京楼市新政的发布主要是对中央经济工作会议、住房城乡建设工作会议精神的落实。预计上海和深圳也将跟进。

12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、中国人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》）。

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《通知》主要涉及5个部分，其中关注度最高的是第一条“非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。”

2025年8月8日，北京曾调整过一轮房地产政策，当时北京取消了符合条件的购房者在五环外的限购套数。（详见）

对比本次新政与8月8日时的调整来看，此次新政的松绑幅度相对8月份时要更大一些。

8月份时，只是针对原本就有购房资格的人，放开五环外限购，对于在北京没有社保的人，还是无法购买。此次新政则将非京籍家庭在五环内及五环外购房的社保年限要求都各减少一年，在一定程度上降低了非京籍家庭购房门槛。

从结果来看，虽然此次新政力度较8月份时幅度更大，但预计本次北京政策调整效果有限，并不足以扭转当前整体市场压力。

2025年12月10日至11日中央经济工作会议确定：着力稳定房地产市场（详见）。

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议召开，指出城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行（详见）

此次北京发布楼市新政主要还是贯彻落实中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议精神，着力稳定房地产市场。预计上海和深圳也将跟进。

2025年8-9月，北京、上海、深圳曾先后调整房地产相关政策，主要内容围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度精准发力，旨在缓解市场调整压力、满足合理住房需求。

从限购解绑情况来看，三城均采用“分区域差异化松绑”策略，但宽松力度与范围各有侧重。

北京以五环为界划分调控梯度；上海以外环为界，外环外对沪籍及社保满1年的非沪籍不限购，外环内保持沪籍限购2套、非沪籍社保满3年限购1套，且将单身人士纳入家庭购房政策范畴，非沪籍首套房还可免征房产税，进一步降低外地居民在沪购房门槛；深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。

商业贷款与税收优惠层面，上海取消首套与二套商业贷款利率区分，深圳则统一执行LPR-45BP的商业贷款利率。此次北京取消首套与二套商业贷款利率区分，已基本与上海、深圳持平。

从当前北京、上海、深圳房地产政策对比可以看到，此次北京调整后，限购政策、公积金首付比例等已较上海宽松。

北京一直以来都是一线城市中房地产政策相对更严的城市，因此上海跟进的可能性较高。但无论是上海还是深圳，短期内全面取消限购的可能性不大。

一直以来，一线城市的示范效应与政策传导逻辑对房地产行业具有里程碑式的风向标意义。

在中央政治局会议、中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议之后，北京第一时间发布房地产优化调整政策，释放了积极信号。

就像全国住房城乡建设工作会议强调的那样，住房问题既是民生问题，也是发展问题。

2026年是“十五五”开局之年，房地产仍有较大发展潜力，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，着力稳定房地产市场，推动行业高质量发展。

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