北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
1996年，刘建国与邻居赵文山口头约定：
赵文山将其位于村内一号院落中的2.5间老房及对应宅基地转让给刘建国；
作为对价，刘建国在该院西侧空地上为赵文山新建两间住房。
因当时经济紧张，刘建国直到2002年才完成新建房屋。同年2月15日，双方补签《立契约》，明确：“原两间半旧房及宅基归刘建国所有，刘建国已在西侧空院为赵文山建住宅两间，现已交付使用。”
此后，刘建国将原有五间北房全部拆除，重建八间，并陆续增建西厢房、洗澡间等，长期居住使用该宅院。
2016年赵文山去世后，其子赵强、赵伟提出异议，称：
双方只是“临时借用”，并非买卖；
刘建国已有自家宅基地，违反“一户一宅”规定；
宅基地不能买卖，契约应属无效。
2025年，刘建国起诉，请求法院确认2002年《立契约》合法有效。
二、裁判结果
法院判决：
✅ 确认刘建国与赵文山于2002年2月15日签订的《立契约》有效。
20年前的宅基地房屋买卖，获法律认可！
三、法院说理
《立契约》系双方真实意思表示，形式完备
有买卖双方签字；
由时任村干部代书；
三名村委成员作为见证人；
内容与实际履行情况一致（刘建国确为赵文山建了两间房）。
→ 被告虽质疑真实性，但未提供任何反证，法院依法采信契约效力。
买方具备购房主体资格
刘建国为本村农业家庭户口，属于集体经济组织成员，有权购买本村宅基地上房屋。
“一户一宅”不否定买卖合同效力
法院明确指出：
“一户一宅”是宅基地申请和审批的管理性规定，
并非禁止农村房屋买卖的效力性强制性规定。
→ 即使刘建国名下另有宅院，也不导致本案买卖合同无效。
对价是否合理，不影响合同效力
被告称“两间新房换2.5间老房+宅基地，价值不对等”，但法院认为：
合同对价系双方自愿协商；
房屋价值受年代、结构、位置等多重因素影响；
只要不违反法律强制性规定，价格高低属市场风险，不影响合同效力。
未交付“红本”不等于非买卖关系
虽然赵文山未将《集体土地建设用地使用证》交给刘建国，但：
刘建国已实际占有、翻建、扩建房屋近30年；
赵文山生前从未提出异议；
→ 足以证明双方存在真实的买卖合意。
四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）
农村房屋买卖，本村村民之间一般有效
只要买方是同一集体经济组织成员（即本村农业户口），即使未过户、未交红本，长期实际占有+有书面协议=合同有效。
“补签契约”同样具有法律效力
很多农村交易先履行、后补协议。只要内容真实、签字自愿、有见证人，法院通常认可其效力。
“一户一宅”不是合同无效的理由
这是常见误区！该政策约束的是宅基地的初次申请，不限制存量房屋的买卖、继承或赠与。
宅基地本身不能买卖，但地上房屋可以
根据“地随房走”原则，房屋转让时，宅基地使用权一并转移，但仅限于本集体成员之间。
重要建议：务必保留证据链
书面协议（最好有村干部见证）；
付款或建房凭证；
长期居住、缴纳水电、翻建记录；
村委会或邻居证言。
→ 这些都是未来确权、拆迁补偿的关键依据！
若您在2000年前后通过“以房换房”“建房抵款”等方式取得农村房屋，即使没有过户，也不要轻易放弃权利。
只要符合上述条件，可依法主张合同有效，锁定产权权益！
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