妻子借债卖房丈夫签字委托，多年后要房被拒，北京房地产律师解析

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一、案情介绍

原告李建国与第三人王秀兰系夫妻，双方结婚近四十年。被告赵明与钱芳亦为夫妻。

一号房屋原登记在李建国个人名下，属夫妻共同财产。2010年起，赵明夫妇开始居住该房屋，未支付租金。

2011年8月，王秀兰与赵明签订《私宅平房买卖协议》，约定将一号房屋以90万元出售。2012年11月29日，李建国与王秀兰共同前往精诚公证处，签署《委托书》，载明：“因李建国身体不便，委托朋友钱芳代为办理一号房屋的出售、签约、过户等全部手续。”二人均在委托书上签字捺印。

2012年12月27日，钱芳作为受托人，代理李建国与赵明签订《存量房屋买卖合同》，并将一号房屋过户至赵明名下。2013年1月，双方又签订补充协议，确认总房款为92.6万元，赵明已通过借款抵扣、现金支付等方式付清全款。

李建国长期未对房屋被占用提出异议。直至2020年，因其孙子需落户才得知房屋已过户，遂于2024年起诉，主张：

其对卖房不知情，公证时被催促签字，未看清内容；

钱芳作为买方配偶，代理卖房构成“自己代理”；

赵明夫妇与王秀兰恶意串通损害其利益；

请求确认买卖合同无效，并将房屋恢复登记至其名下。

赵明夫妇辩称：

房屋买卖价格合理；

李建国亲自到场公证，应视为知情同意；

夫妻共同生活多年，不可能对售房毫不知情；

自2011年起即实际占有房屋，李建国从未主张权利。

王秀兰承认曾向赵明借款，也承认李建国起初不同意卖房，但表示后续因债务压力促成交易。

二、裁判结果（B号判决）

法院判决：驳回原告李建国的全部诉讼请求。

三、法院说理

原告亲自签署公证委托书，应视为对售房行为明知

李建国虽称“以为是办借款公证”，但其本人前往公证处，在载明“出售房屋”“委托他人办理过户”的《委托书》上签字，且无证据证明存在欺诈、胁迫情形，应认定其对房屋买卖及委托事项知情并同意。

不存在恶意串通损害第三人利益的情形

买卖价格符合2011年市场行情，购房款已实际付清，赵明夫妇自2011年起长期居住且未付租金，李建国作为产权人及家庭成员，多年未提出异议，不合常理，可反证其知晓交易事实。

“自己代理”不成立

钱芳虽为买方配偶，但其代理行为基于李建国与王秀兰共同出具的合法公证委托书，并非无权代理或自我交易。委托权限明确，代理程序合法，不违反禁止性规定。

测绘图真伪与合同效力无直接关联

原告主张房产证附图系伪造，但未提供鉴定或行政确认依据，且即使存在测绘瑕疵，亦属行政管理问题，不影响民事合同效力。

综上，房屋买卖合同系各方真实意思表示，程序合法，内容不违反法律强制性规定，应认定有效。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

公证委托具有高度法律效力，签字即担责

即使未仔细阅读文件，只要具备完全民事行为能力并在公证员面前签字，法院通常推定当事人知悉内容并自愿接受约束。切勿因“信任配偶”或“赶时间”而草率签署。

“不知情”难以对抗公证+长期占有事实

若房屋被他人长期无偿占用，产权人多年未主张权利，法院将结合生活常理推定其默示同意。维权应及时，拖延可能被视为放弃权利。

夫妻一方处分共有房产，另一方签字=共同处分

即使房产登记在一人名下，只要配偶在委托书、合同或公证文件中签字，即构成对处分行为的认可，事后以“不知情”反悔极难获支持。

“自己代理”需满足严格条件，本案不构成

《民法典》第168条禁止代理人以被代理人名义与自己交易，但若事先取得被代理人明确授权（如公证委托），则不违法。

主张合同无效需充分举证“恶意串通”

仅凭“价格偏低”“关系特殊”不足以证明恶意串通。必须提供录音、书面协议、资金异常流向等直接证据，否则法院不予采信。

律师建议：涉及房产处分时，务必亲自审阅所有文件，尤其是公证材料。如对配偶处置房产有异议，应立即提出并保留证据（如报警、书面声明）。一旦完成过户且对方实际占有，再行撤销将极为困难。