年底，上海的老破小卖疯了

　　曹杨板块最近的成交是真不错。

　　我们特意去看了一下曹杨这边每个月的成交情况。

　　除了今年小阳春的4月，11月的网签量也是最高峰。

　　一个月这边能网签80多套，相当不错。

　　魔都财观制图（曹杨板块网签成交量）

　　都说房价在跌，房子难卖，但是曹杨这里买入的还是不少。

　　板块里面不少小区的挂牌量也下来了。

　　曹杨二村的北岭园3套挂牌、北梅园2套挂牌。

　　北杨园现在没有挂牌了。

　　和之前一个小区挂牌十几套、几十套的时候有了明显变化。

　　曹杨不是普陀个案。

　　光新这边一个月60套左右。

　　甘泉宜川这里就更厉害了，11月网签200多套。

　　打开各种老破小板块，现在的成交量都很大。

　　老破小是不是真的可以入手了？！

　　成交创纪录

　　老破小能不能买这个话题，不管是牛市还是熊市永远有人问。

　　而且关心的人非常，因为老破小在上海有着庞大的房东、房客基础。

　　首先可以肯定的一点是，今年的上海老破小成交是创纪录。

　　成交比例在上海所有品类里面遥遥领先且再创新高。

　　2025年上海300万以下的产品成交12.3万套，占比达到了63.86%。

　　已经是过去5年时间里比例最高的。

　　房外房研究院制图

　　2022年最低谷的时候，300万低总价成交量只有10万套，仅为2020年的55%。

　　今年相比2022年，成交量已经增长了30%多。

　　当别的总价段产品都都不好卖的时候，老破小反而成了“鹤立鸡群”的那个。

　　你说老破小能不能买，当然能买了。

　　毕竟成交量是实实在在的，有这么多人用脚投票。

　　而且低总价老破小这个品类很特殊。

　　从数据上看，上海300万以下的成交量主要靠二手房。

　　房外房研究院制图（新房&二手成交量及比例）

　　越是靠近市区越是如此。

　　远郊房价便宜，300万以下还能买新房。

　　但是市区只能靠老破小，新房是完全空白。

　　老破小虽然破，但在300万以下确实不可替代的。

　　也就是说，他的购买人群是非常稳定的，购买基数是非常庞大的。

　　要不要买真正的落脚点其实还是在时机。

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　　情况有了一些变化

　　就目前的情况来看，老破小的各项指标是在全面改善。

　　1、房价：泡沫挤得最狠

　　从203年开始计算，到现在300万以下产品总体回落的是最多的。

　　房外房研究院制图

　　这一点我相信大家是感受最清晰的。

　　因为老破小算是第一批开始挤泡沫的产品。

　　时间最早，幅度最大。

　　如今只有2023年的7折。

　　其实，如果是对比最高峰的话，肯定不止这些。

　　个案的情况就差别更大了，打对折的也不是没有。

　　这段时间反而是一些次新房价格波动很剧烈。

　　2、租售比：有了明显优势

　　在市区，老破小板块已经跑出了一定的租售比优势。

　　核心7区里面，基本都是老破小板块租售比排名第一。

　　房外房研究院制图

　　目前租售比最高的板块是彭浦板块，已经达到了2.52%。

　　彭浦板块11月网签也是接近200套的量。

　　彭浦板块的租售比已经和上海首套公积金利率大致持平。

　　也就是说，在彭浦买个老破小，租金可以覆盖房贷利息了。

　　虽然和首套商贷还有一点点差距，但是彭浦的成交已经火起来了。

　　房东卖房难度是肉眼可见的下降了，买家也觉得安全垫比较高。

　　从具体的品类来看，外环内老破小也是租售比最高的，总体2.21%。

　　房外房研究院制图

　　大家重点关注外环内1房、2房。

　　租售比高，实用性强。

　　3、库存压力：正在减弱

　　老房子的库存占比都是在下降的，市区老房子到9月的时候就已经下降了近5%。

　　房外房研究院制图

　　从去化周期看，300万以下的去化周期从最高仅14个月，下降到了10个月以内。

　　像高总价的产品去化周期还涨了。

　　房外房研究院制图

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　　高租售比也能找到

　　如果看板块情况，租售比高且提升显著的有5个地方可以重点关注：

　　彭浦、张庙、桃浦、中原、淞南。

　　房外房研究院制图

　　前十的板块都有：

　　彭浦、甘泉宜川、张庙、桃浦、中原、丰庄、曹杨、光新、虹桥、淞南。

　　房外房研究院制图

　　如果看到具体的小区，超过4%也很正常。

　　光新三村，124万的房子，租金可以达到4000块的。

　　算一算租售比约3.9%

　　彭浦这边的彭新小区，1房的户型106万成交。

　　近期的租金3600元/月。

　　租售比4.1%。

　　鞍山四村的143万的1房，租金5500块/月。

　　租售比高达4.6%。

　　当然，现在4%以上的房源得大家自己去挖掘。

　　如果是3%左右的，相对会普遍一些。

　　中山公园、虹桥、仙霞、北新泾、甘泉宜川、五角场、世博等等板块都能找的到。

　　老破小的急跌可能已经过了，但是现在市区老破小往100万靠近的越来越多。

　　这些房子租个3000-5000元还是很正常的。

　　明年又如何

　　从我们在一线业务端的感受来说 ，倾向于市区的老破小是已经见底了。

　　尤其是一些小两房朝南的老破小，这种户型相对少，在市场上还比较抢手。

　　上海整体市场要说完全止跌肯定是没有的。

　　明年还会有阴跌的情况。

　　但是市区老破小我们认为就算再跌也跌不到哪去了。

　　跌幅继续收窄是大概率时间。

　　而且成交量还会居高不下。

　　即便明显有新房解禁潮，对这一类产品的影响是很小的。

　　考虑到如果明年继续在贷款利率方面有优惠政策出来，老破小的价格会更稳定。

　　越来越多的老破小正在成为租房平替。

　　只要年轻人算算账，发现租房成本和买个老破小还贷款差不多，买入的可能性就很大了。

　　还有一点很重要的是，市区老破小的拆迁热度起来了。

　　现在不是只有徐汇一家拆，别的区眼巴巴看着。

　　普陀、长宁、虹口、杨浦、浦东等等都在动。

　　当下老破小的一枝独秀不是反常识或者违背楼市规律的。

　　反而是多种因素叠加下的必然。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。