父亲承租公房，老人去世后部分子女购买，房屋出售后其他子女要求分房款被法院驳回，北京遗产继承律师解读案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

原告孙建国与被告孙建军、孙建芳、孙建平系同胞兄妹，四人均为被继承人孙德山与李秀英的子女。

孙德山生前系铁路系统职工，单位分配其承租位于昌平的一套公租房（以下简称一号房屋）。李秀英于2003年1月去世，孙德山于2003年3月去世，二人生前均未立遗嘱。

关键事实如下：

孙德山去世时，一号房屋仍为甲公司（原单位）所有的公有住房，仅由其承租使用，未取得产权；

2003年4月，经甲公司同意，孙建军作为孙德山之子，变更为新承租人，并开始缴纳租金；

2012年，甲公司启动房改，允许承租人以成本价购买所租房屋。孙建军作为承租人，与甲公司签订《公有住房买卖合同》，支付约3.5万元购得一号房屋，并于2013年取得个人单独所有的不动产权证；

2021年，孙建军将一号房屋以114万元出售给他人。

孙建国认为：一号房屋原系父亲承租的福利房，属于父母遗产，四兄妹均有权参与房改。孙建军私自购房并卖房，侵害了其他继承人的权益，遂起诉要求分得售房款中的28.5万元。

孙建军辩称：父母去世时房屋仍是公房，不属于遗产；自己是合法承租人，房改购房完全合规，其他兄妹从未提出异议，如今时隔近20年才起诉，实因眼红售房款。

另两名子女孙建芳、孙建平均表示：房屋应属四人共有，售房款应均分。

二、裁判结果

法院判决：驳回孙建国的全部诉讼请求。

理由：一号房屋在父母去世时仅为公租房，不构成遗产；孙建军作为合法承租人购得产权，售房款不属于遗产范围，其他子女无权分割。

三、法院说理

公租房承租权 ≠ 遗产

根据《继承法》（本案适用2003年法律），遗产必须是被继承人死亡时合法所有的个人财产。公租房属于单位所有，承租人仅享有使用权。承租权不能继承，更不属于遗产。

承租人变更合法有效

孙德山去世后，甲公司依规将承租人变更为孙建军，并签订新租赁合同。该行为符合当时公房管理政策，孙建军自此成为唯一合法承租人。

房改购房主体只能是承租人

房改政策明确规定，只有现承租人才有资格以成本价购买公房。孙建国等兄妹既非承租人，也未实际居住，无权主张参与房改或分享购房权益。

售房款源于孙建军个人产权，非遗产

房屋产权已于2013年登记在孙建军名下，属其个人合法财产。2021年出售所得114万元，是对其个人财产的处分收益，与父母遗产无关。

诉讼时效抗辩虽不成立，但实体权利不存在

法院指出，继承权确认之诉不适用诉讼时效，但本案根本问题在于：原告主张的权利自始不存在，故即使未超时效，也无法支持。

四、律师提示（北京房产继承律师靳双权团队）

公租房不是遗产，子女不能“分房”

很多人误以为“父母住的公房就是家产”，但法律上，只有产权房才是遗产。公租房承租权随承租人死亡而终止，单位有权收回或变更承租人。

谁能当新承租人？看政策+实际居住

通常，配偶、子女中与原承租人共同居住满一定年限者，可申请变更承租人。未共同居住的子女，一般无资格。

房改是“承租人专属福利”，其他人无份

房改购房资格绑定承租人身份。即使你是亲生子女，只要不是承租人，就无权要求分割房改后的产权或售房款。

律师提醒：北京仍有大量央产、厂产公房未房改。若家中老人承租此类房屋，请务必提前咨询专业律师，明确承租权归属与房改路径，避免亲情反目、权益落空。