对天津星驰房地产土地资产评估公司违法出具虚假估价报告的控告

关于天津星驰房地产土地资产评估有限公司在（2025）津0106民初2283号纠纷评估活动中违法出具虚假评估报告的投诉与控告

被投诉/控告单位：天津星驰房地产土地资产评估有限公司

统一社会信用代码： 91120104718264494H

法定代表人/负责人： 马乐

执业估价师： 吴立国（注册号：2220140032）、安莎（注册号：1220200008）

联系方式/地址： 天津市南开区宾水西道与凌宾路交口奥城国际写字楼A3-505

涉及纠纷： （2025）津0106民初2283号离婚纠纷（天津市红桥区法院）

评估对象： 天津市红桥区千某花园房产

评估报告编号： 津星房地产（2025）第207号

评估价值时点： 2025年8月18日

报告出具日期：2025年11月3日

报告收到日期：2025年12月11日

投诉与控告事由：

天津星驰房地产土地资产评估有限公司（下称“星驰公司”）及其注册房地产估价师吴立国、安莎，在受天津市红桥区法院非法委托，对上述经生效判决认定不属于夫妻共同财产的房产进行司法评估的过程中，存在严重违反《资产评估法》《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）《房地产估价机构管理办法》等法律法规及行业准则的行为，涉嫌出具虚假、失实且严重偏离市场价值的评估报告，干扰司法审判，侵害当事人合法权益。具体事实与理由如下：

一、 评估程序严重违法，违反“司法评估”的基本原则

1. 超越评估前提与范围：本案所涉千某花园房产，已由天津市第一中级法院（2023）津01民终6903号生效民事判决明确认定为“无论何种情形均不属于夫妻共同财产”。星驰公司在接受委托时，未审慎核查该房产的权属状态及相关生效法律文书，对依法不属于离婚诉讼可分割范围的结婚前个人财产进行所谓“市场价值评估”，其评估行为本身缺乏合法前提和正当目的，评估结论自然不具备法律上的关联性与必要性，其行为涉嫌违规承接并开展无效评估业务。

2. 评估启动程序违法性传导：法院在审理阶段对权属已决的结婚前财产启动评估，程序违法。星驰公司作为专业评估机构，对此应有基本审查义务。其未尽审查义务而径行评估，构成对违法程序的“配合”与“背书”，其出具的评估报告自始存在根本性程序瑕疵。

二、 评估报告内容严重失实，构成虚假评估

（一）、评估方法应用形同虚设，严重违反《房地产估价规范》：

1、报告声称采用“比较法”和“收益法”，但全篇未提供任何具体可比实例（如成交时间、位置、面积、单价、交易情况等），亦未披露任何交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整的具体系数、计算过程及依据。

2、对于“收益法”，完全未披露选取的可比租赁案例、客观租金水平、报酬率（资本化率）等关键参数的取值及详细测算过程。

3、该评估报告仅有结论性数字，而无支持该结论的具体分析、测算和数据支撑，属于典型的“空话套话堆砌”，严重违反了《房地产估价规范》中关于估价过程应“清晰、完整、逻辑严密”的核心要求，估价结果完全无法验证，丧失了评估报告应有的客观性、科学性和可信度。

（二）、评估结果与真实市场行情严重背离，存在故意高估嫌疑：**

1、根据投诉人从该小区正规、大型房产中介平台（德祐地产/贝壳找房）获取的真实成交记录显示，在2025年10月至11月期间，千某花园同类房源的实际成交单价约为21,000元/平方米至21,666元/平方米。按估价对象面积140.99平方米计算，合理市场总价约为296万元至305万元。

2、星驰公司出具的评估报告给出的单价为26,009元/平方米，总价高达366.7万元，显著高于当前真实市场成交价约20%以上。在房地产市场整体不断下行的背景下，此评估结果严重虚高，完全脱离市场实际，涉嫌人为操纵或故意出具不实评估。

（三）、关键估价假设与客观事实严重不符，导致评估基础完全失效：

1、市场稳定假设不成立：报告假设“房地产市场行情在报告期内理性发展，不发生重大波动”。事实是，自2025年下半年以来，天津乃至全国房地产市场持续显著下行，价格波动剧烈，该假设完全违背基本经济现实。

2、产权完整假设不成立：报告假设估价对象产权完整。但报告自身引用的查询结果显示，该房产在价值时点已处于法院查封状态（查封期限至2026年11月21日）并设有抵押。报告虽声明“不考虑查封影响”，但这仅是脱离现实的假设。在真实的房产交易中，查封和抵押状态会严重阻碍交易、大幅增加买方风险和法律成本，必然导致其市场价值远低于无权利瑕疵的同类房产。星驰公司以假设掩盖重大价值减损因素，评估结论严重失真。

3、实物状况假设缺乏依据：评估师未进入室内实地查勘，对房屋内部户型结构、装修档次、设施状况等决定价值的关键因素一无所知。仅依据一方当事人介绍即假设为“精装修”“四室两厅”，缺乏任何客观证据支持，导致实物状况评估严重失实。

（四）、报告内容存在矛盾与低级错误：

报告第8页与第10页关于“估价报告有效期”的表述存在前后矛盾，且年份书写出现错误。此等低级错误反映出评估机构及估价师工作极不严谨，报告质量低劣。

三、 星驰公司及估价师的违法违规行为

1. 违反《资产评估法》：违反该法第四条（评估机构及其评估专业人员应当依法独立、客观、公正地开展业务）、第十三条（评估专业人员应当恰当选择评估方法）、第二十条（评估报告不得存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏）等规定。

2. 违反《房地产估价机构管理办法》：涉嫌违反该办法第三十一条（房地产估价机构不得出具虚假记载、误导性陈述或重大遗漏的估价报告）等相关规定。

3. 违反行业职业道德：作为专业的房地产估价师，吴立国、安莎在执业过程中未能保持应有的职业审慎和独立性，出具了严重偏离市场、方法空洞、假设失实的报告，严重违背了诚实信用、勤勉尽责的职业道德。

四、 投诉与控告请求

鉴于天津星驰房地产土地资产评估有限公司及其估价师吴立国、安莎的上述行为，已严重违反国家法律法规、行业规范及职业道德，出具的评估报告虚假、失实，不仅不能作为司法审判的依据，更严重干扰了司法程序的正常进行，侵害了当事人的合法权益。现特此向贵主管部门提出正式投诉与控告，恳请依法：

1. 立案调查：对天津星驰房地产土地资产评估有限公司及其注册房地产估价师吴立国、安莎在本案评估活动中的违法违规行为进行立案调查。

2. 认定报告无效：依法认定其出具的关于天津市千某花园房产的评估报告（编号：津星房地产（2025）第207号）为虚假、失实报告，不得在任何场合采信。

3. 予以行政处罚：根据调查结果，依据《资产评估法》《房地产估价机构管理办法》等规定，对星驰公司及相关责任估价师处以警告、罚款、暂停执业、吊销执业资格等相应的行政处罚，并将其违法行为记入诚信档案。

4. 通报司法机关：将调查处理结果通报委托法院（天津市红桥区法院），并建议法院在审理中对该评估报告不予采信，并追究相关干扰司法的责任。

我们坚信，贵部门能够依法履职，严肃查处评估行业的害群之马，维护法律法规的尊严，保护当事人的合法权益，促进资产评估行业的健康有序发展。

#中国房地产估价师与房地产经纪人学会 行业自律与维权专业委员会

#天津市住房和城乡建设委员会 房地产市场监管处

#天津市纪委监委驻市住房城乡建设委纪检监察组 张志远 组长

# 天津市住房和城乡建设委员会 王士敏 副主任

#天津市红桥区法院 民四庭 成永哲庭长、李波副院长、周宏院长

#天津市第一中级法院 民一庭 康朝、程志巍、杨阿荣法官及王晓燕庭长、刘莉副院长

#天津市高级人民法院 审判管理办公室、技术室、督查室