不再“价高者得”！上海今年非公开市场土地成交金额已超千亿元，城市更新迎来“助推器”

12月19日，自然资源部官网公示上海市黄浦区老西门板块建国东路71街坊的一宗住宅用地，出让方式为协议出让，公示期于12月24日结束。

根据出让文件，该地块出让面积约为0.32公顷，成交价约8.94亿元，受让单位为上海永年里房地产开发有限公司（以下简称永年里公司）。

天眼查显示，永年里公司由上海永业集团持股98%、中海集团持股2%，前者属于黄浦区国资企业，今年以来多次通过协议出让的方式，在市中心核心地段摘得优质地块。

与建国东路71街坊一样，上海越来越多优质地块正在以协议出让的方式成交，竞得方不仅包括上海本地国企、央企地产商，也有民营企业。而且在城市更新进程的推动下，这些地块逐渐由市中心向郊区核心板块扩散。

同策研究院联席院长宋红卫向《每日经济新闻》记者提供的一份数据显示，截至发稿，上海共计出让涉宅用地92宗。其中，非公开市场（包含协议、遴选及股权转让等）成交面积占比达到37%；成交金额达到1219亿元，占比达到46%。近几年非公开市场成交占比持续上升，数量接近半壁江山。

上海市徐汇区一处土地收储标语 每经记者 刘颂辉 摄

城中村改造地块接连协议出让

建国东路71街坊位于上海黄浦区顺昌路，中海顺昌玖里项目南侧，距离翠湖天地仅隔着两条马路，周边多是热门豪宅小区。

出让文件显示，该地块的地下空间开发不超过3层，功能为商业、停车、设备（含住宅套内地下室）等，地下空间开发利用宜整体统筹考虑。

此次扩大用地新增住宅建筑面积4486.35平方米，受让人需要按出让宗地规划总住宅建筑面积的5%配建保障房，类型为公共租赁住房，产权无偿移交给黄浦区住房保障机构，全装修住宅建筑面积占比为100%。对于保护建筑和规划明确有保留要求的历史建筑，设计全装修住宅相关要求，由相关实施主体提出意见后报所在区政府确定。

值得一提的是，接近年底，上海除了黄浦区，其他区域同样在密集以协议方式出让住宅地块。

根据上海市规划和自然资源局12月5日发布的土地协议出让公示，宝山区、奉贤区和浦东新区共计出让5宗地块，总面积10.48公顷，总建筑面积约18万平方米。

宝山区BSP0-1501单元12-02地块，土地面积2.89公顷，容积率1.8，建筑面积5.202万平方米。地块北侧是超大型住宅社区大华锦绣四季，此前开盘均价在5万元/平方米左右。出让文件显示，地块应设置一处生活垃圾房，总建筑面积不小于40平方米。

奉贤区奉贤新城02单元10D-05地块及规划运河中路部分地下空间，土地面积1.66公顷，容积率1.3，建筑面积2.158万平方米。出让要求包括综合设置建筑面积不低于100平方米（计容）的底层商业，建成后权属归受让人所有。

浦东新区协议出让的三宗宅地同样也是城中村改造项目。

宋红卫认为，从当前形势来看，城市更新成为核心城市发展的核心驱动力。政策鼓励通过协议出让、城中村改造等非公开方式增加土地供应，以稳定市场预期。房企在公开市场拿地成本高、竞争激烈，更倾向于通过非公开市场获取优质地块，降低开发成本。

不再“价高者得”

协议出让国有土地使用权是区别于土地市场采用公开招标、拍卖或者挂牌方式之外的一种出让方式，指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

今年，上海在城市更新开发领域尤其是中心城区开发规模较大，包括徐汇东安、浦东后滩、黄浦余庆里、杨浦东外滩四个协议用地出让项目，累计成交金额近700亿元。

上海地产集团、永业集团、徐汇城投和中铁置业等协议出让摘得土地之后，中海地产、华润置地、招商蛇口等品牌开发商再通过产权交易所进行股权交易，获得地块的开发权。

徐汇东安和浦东后滩两处地块在今年5月通过协议方式出让后，迅速进行住宅开发并已入市销售，销售均价分别达到17.88万元/平方米、13.96万元/平方米。

根据中指土地数据统计，今年以来，上海发布的协议出让商品住宅用地总金额约951亿元，此外还协议出让了约76亿元用于安置的商品住宅地块。全国主要城市均有协议用地出让情况，但协议出让的商品住宅用地金额总量较小。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，协议出让用地多具有较高开发工程要求或开发产品要求的特点，常见的包括地铁车辆段上盖协同开发、高标商办楼宇、用于安置类的住房用地、开发流程复杂或规划设计要求高的城市更新及其他非常规开发用地类型。往往能在规划设计阶段引入专业技术方，优化在全开发周期中技术、资金、规划贯彻、社会职能等方面的表现，有着不同于招拍挂模式的制度优势。

“协议用地不采取‘价高者得’的筛选模式，具备信用、资金和政企合作能力的地方城投或部分央国企，成为了核心区稀缺资源的持有者和分配者。”张文静分析称，上海非公开市场拿地不仅要求房企具备政企协同、资金实力、旧改经验和资源整合能力，城中村改造项目还要求有产业导入以及商业运营方面的能力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，这种以国央企主导、股权转让为主要路径的拿地方式，反映出上海土地市场正从传统的“价高者得”向“综合能力竞争”转型。预计2026年此类投资和拿地模式还会发生变化，部分中小民营房企也会积极参与，进而有更新的合作模式。

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