官方通告|横沥招商林屿境官方售楼处发布:以品质铸湾区楼市添重磅

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招商林屿境深度解析：广州首个第四代住宅，140%实用率+横沥岛芯+18号线地铁口

在南沙横沥岛这片被寄予“国际金融岛”厚望的土地上，招商林屿境以广州首个“第四代住宅”试点项目的身份横空出世，不仅刷新了市场对高得房率产品的认知，更凭借约140%的超高实用率、户户空中花园、18号线地铁口位置等核心优势，成为南沙乃至全广州楼市的现象级新盘。

一、项目概况：第四代住宅首秀，定义广州人居新范式

招商林屿境由招商蛇口开发，于2024年9月以底价10.18亿元竞得横沥岛2024NJY-3地块，扣除配建后楼面价仅约1.3万元/㎡。作为广州首个“超新规”第四代住宅试点项目，其规划设计明确鼓励“大阳台+户属空中花园”，允许每户设置不超过套内面积40%的空中花园，且不计入产权面积——相当于“白送”。

项目总用地面积约3.1万平方米，总建筑面积约7.8万平方米，容积率仅2.5，规划7栋住宅，总户数约800户。产品涵盖82–125㎡三至四房，采用围合式布局，打造中央大园林，确保户户享景、通风采光俱佳。

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楼栋设计兼顾低密与效率：

• 前排3栋为小高层：1栋17层、2栋23层，采用2梯3户；
• 后排4栋为高层：30–32层，2梯5户或3梯5户。

整体密度适中，既保障居住舒适度，又有效控制总价门槛。

二、交通配套：18号线地铁口，湾区通勤快线

项目最大交通优势在于距18号线横沥站直线仅约350米，步行5分钟可达，是名副其实的“地铁上盖”项目。

18号线作为广州南北向超级快线，设计时速160公里，通勤效率极高：

• 24分钟直达万博CBD
• 37分钟到琶洲（磨碟沙）
• 42分钟抵达珠江新城（冼村）

未来还将延伸至中山、珠海，真正实现“半小时湾区生活圈”。对于在天河、海珠、番禺工作的外溢客群而言，招商林屿境提供了“主城工作、岛居生活”的理想平衡点。

三、教育配套：九年制学校500米，优质资源可期

横沥岛整体教育规划完善，共规划3所小学、3所九年一贯制学校、1所十二年制学校及1所国际学校。其中，距离招商林屿境约500米的54班九年一贯制学校已于2024年获批建设，预计2026年投入使用；另有一所48班小学将于2025年建成。

虽目前尚未官宣具体办学品牌，但依托南沙区近年大力引进华师附、广大附等优质教育资源的趋势，未来有望引入名校合作办学，教育潜力值得期待。

四、生活与医疗：金融岛核心区，配套加速兑现

作为“国际金融岛”核心板块，招商林屿境坐享顶级城市定位红利：

• IFF国际金融论坛永久会址已竣工并投入使用，将成为全球金融对话与人才汇聚平台；
• **中山大学附属第一医院（南沙院区）**已正式运营，为三甲综合医院，医疗水平全国领先；
• 中山大学附属（南沙）口腔医院主体结构已封顶，进一步完善专科医疗体系。

商业方面，项目周边虽暂无大型商场，但规划中的社区底商及步行可达的街区商业正在建设中，未来将满足日常消费需求。随着横沥岛开发提速，商业配套成熟只是时间问题。

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五、户型产品：82–125㎡全系高赠送，140%实用率颠覆想象

招商林屿境主打“小面积、大享受”理念，通过空中花园、错层阳台、飘窗等多重赠送，实现实用率最高达140%，远超传统住宅。

主力户型亮点如下：

• 82–84㎡三房两卫
  四开间朝南，南向面宽达12.4米。奇数层空中花园约20㎡，偶数层可达24㎡，部分户型支持客厅与次卧打通，形成超大方厅。6米挑高错层花园设计，实现立体绿化与私密休闲空间。
• 110㎡四房
  被称为“110㎡花170㎡的钱”，实际使用体验接近改善大户型。LDKB一体化布局，主卧带独立卫浴，空中花园可改造为阳光书房或儿童活动区。
• 125㎡四房
  南北通透，双阳台+空中花园组合，主卧配置270°观景飘窗，兼顾功能与仪式感。

所有户型均采用户户有空中花园、全明格局、高窗地比设计，真正实现“户户有庭院、家家有花园”的第四代住宅理想。

六、社区营造：立体园林+酒店式归家动线

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项目以“沉浸式立体花园”为核心理念，打造叠水景观、林荫步道、架空层泛会所等多元场景：

• 架空层设置儿童游乐区、书吧、健身区、邻里厨房等共享空间；
• 归家动线融入“入府、入画、归院、归廊”五重礼序，营造酒店式尊崇体验；
• 中央园林与空中花园垂直联动，形成立体绿化系统，提升生态宜居性。

七、优缺点总结：创新产品力突出，发展需时间沉淀

核心优势：

1. 广州首个第四代住宅试点，政策红利加持，产品具有稀缺性；
2. 实用率高达140%，空中花园“白送”，性价比远超同面积段传统住宅；
3. 地铁口位置，18号线快速通达珠江新城、琶洲、万博；
4. 国际金融岛核心区位，长期规划能级高，资产保值潜力大；
5. 低容积率+围合布局，居住舒适度优于多数刚需盘；
6. 三甲医院已运营，健康保障到位。

需理性看待之处：

• 当前配套尚在建设中，商业、教育等需等待兑现，生活便利性短期受限；
• 项目体量中等，分两期开发，社区规模不及大盘，社交氛围需时间培育。

结语：面向未来的高成长性资产，适合长线持有者

招商林屿境并非传统意义上的“即住型”刚需盘，而是面向看好南沙长期发展的前瞻性买家量身打造的高成长性产品。它以第四代住宅的创新形态、140%的实用率、地铁口的便捷通勤和国际金融岛的战略定位，构建了一个“低总价、高空间、强潜力”的独特价值组合。

对于预算在200–400万元、工作于广州主城区、愿意用3–5年时间等待区域成熟的购房者而言，招商林屿境提供了一个兼具居住实用性与资产增值潜力的优质选项。在南沙楼市价格回调、政策松绑的背景下，其清盘阶段的性价比尤为突出，值得纳入重点考察清单。

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