机构：“十五五”中后期房地产有望走出低迷阶段

2025年10月《“十五五”规划建议》正式发布，重申“坚持以经济建设为中心”，并在实施路径上明确“坚持扩大内需这个战略基点，坚持惠民生与促消费、投资于物与投资于人紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，促进消费与投资、供给与需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠性”。

房地产行业既关联消费，又是投资的重要领域，是扩内需重要抓手。纵观全球主要发达经济体，即便经历上百年发展，房地产也仍是经济的重要支柱。近年来，我国房地产行业经历了深度调整，增加值占GDP比重从2020年的8.3%回落至2024年的6.3%。但房地产关联产业众多，除开发建设外，还涵盖经营、服务等多个环节，消费潜能依然巨大。《建议》提出“推动房地产高质量发展”，为行业转型指明了方向。总体来看，“十五五”期间，房地产行业仍有望继续发挥经济支柱产业作用，在扩大内需中承担重要角色。

为测算“十五五”期间我国房地产市场的增量开发空间，本报告从居民住房需求视角进行分析。一般而言，住房需求主要源于以下三方面：1）新增城镇人口带来的住房需求，这也是过去我国快速城镇化阶段支撑房地产市场持续扩张的核心动力；2）生活水平提升催生的改善性需求，本报告通过城镇居民人均住房建筑面积增加趋势来评估这一因素的潜在影响；3）拆迁改造带来的住房需求，在“十三五”大规模棚改货币化安置阶段，该因素曾是推动市场较快发展的重要支持，但随着城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段，拆迁改造带来的住房需求预计将回落，但其仍将为房地产发展提供一定支持。

需求结构：新增城镇人口带来的住房需求继续支撑市场，改善性住房需求逐渐成为核心引擎，拆迁改造需求预计保持一定规模

图：全国新建商品房销售面积与城镇人口对比

注：近两年国家统计局对房地产历史数据进行了修正，本报告采用最新修订数据进行分析

数据来源：各城市统计局，中指数据CREIS

从行业发展阶段来看，1998-2021年，我国房地产市场经历了市场化初期、快速发展期、市场繁荣期、市场平稳期等不同发展阶段，新房销售规模从1998年的1.2亿平方米，升至2021年的16.1亿平方米，创历史新高，23年间年均增长超10%。而随着全国人口开始下降、城镇化放缓、预期减弱，近几年房地产行业正在进入新的发展阶段。

展望未来五年，尽管新房市场总量峰值已过，但全国每年新增城镇人口规模仍较为庞大，人口持续流入的高能级城市市场仍具潜力。同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。总体来看，刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧。

根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米。对应住房供给端，除市场化的商品住宅外，保障性住房及多套房业主出售非自住房产等也会消化部分增量需求。综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，假设未来五年我国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累计增加2.1平米计算，“十五五”末我国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平米，带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。

值得关注的是，2025年新房销售规模已降至中枢水平，但当前住房需求特征已由“刚需”驱动转为“改善”主导。相比刚需购房者，改善性需求购房决策更易受收入预期和市场前景影响。短期房地产销售量价仍有一定压力，而随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，“十五五”中后期房地产有望逐步走出低迷阶段。