万科建立资产退出渠道

万科为应对行业调整与自身流动性压力，正在积极构建多元化的资产退出通道，其核心目标是盘活存量资产、补充现金流、优化负债结构，并推动业务模式从“重”向“轻”转型 。

资产证券化与基金运作

万科正大力借助资产证券化工具为商业地产、长租公寓等运营成熟的资产建立退出路径。其中，发行公募REITs（房地产投资信托基金） 是关键举措。例如，以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费REIT已成功上市，募集资金达32.6亿元，这部分资金主要用于偿还项目负债并释放现金流入。同时，万科也在积极筹备万纬物流REIT和泊寓保障性租赁住房REIT的发行申报工作。

在REITs上市前，万科还通过设立Pre-REITs基金来提前盘活资产。2024年8月，万科联合中信、泰康等机构设立了规模为22.34亿元的中信万科消费基础设施基金，用于收购北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场。万科在基金中初始持有较高份额，但会通过向后续投资人（如中邮人寿）转让部分份额来回笼资金，并最终保留约20%的份额，实现资产出表并保留持续经营收益。

大宗资产与股权交易

直接出售资产或转让项目股权是万科快速回笼大额资金最直接的方式。2024年以来，多个标志性项目完成了交易：

• 上海七宝万科广场：万科将持有的50%权益以23.84亿元转让给领展，实现了15.7%的内部收益率。

• 上海南翔印象城MEGA：万科将48%的股权转让给新加坡政府投资公司（GIC），自身持股比例从50%降至2%，基本完成退出。

• 深圳湾超级总部基地地块：万科以22.35亿元的价格完成了该地块使用权的转让，以减少非主业资产对资金的占用。

万科管理层表示，2024年计划通过资产交易回款不低于300亿元，规模将超越2023年实现的123亿元。

与各方合作盘活资产

万科积极与各类投资者合作，拓展退出渠道。合作方包括境内外金融机构投资者（如GIC）、本地国企、保险公司等。例如，万科大股东深圳地铁集团不仅认购了中金印力消费REIT近30%的份额（约10亿元），还通过参与项目收购等方式为万科提供流动性支持。

战略背景与考量

万科大力构建资产退出通道，是基于以下几方面的战略考量：

• 应对短期流动性压力：截至2023年末，万科的有息负债约为3200.5亿元，其中一年内到期的约624.2亿元，面临显著的债务偿还压力。通过出售资产、发行REITs等方式快速回笼资金，是缓解当前困境最直接的手段。公司目标是在未来两年削减付息债务1000亿元以上。

• 推动业务模式转型：房地产行业进入新阶段，万科旨在改变过去依赖高杠杆、高周转的开发模式，转向以运营和服务为核心的“轻资产”模式。公司正执行“一揽子瘦身方案”，聚焦综合住区开发、物业管理和租赁住宅三大主业，清理和转让非主业的财务投资。建立“投、融、管、退”的商业模式闭环，能够让公司更专注于提升运营效率和服务质量。

总而言之，万科建立资产退出通道是其应对当前挑战、谋划长远未来的核心战略。这不仅是为了“活下去”的应急之策，更是为了“活得好”的转型之路。