品牌开店关店如潮，如何看透一座商场的真实价值？

消费REITs项目经营监测月报

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 哎呦薇

封面&头图来源 · 青岛万象城官方小红书

文中图片来源 · 除特别注明，均来自官方渠道

在购物中心调改加速的当下，品牌开店关店潮起潮落，看似零散的门店变动背后，实则暗藏着业态结构调整与资产价值重构的核心逻辑。

消费REITs底层资产因公开透明、可追溯的经营与财务数据优势，成为观察行业趋势的优质样本，赢商研究中心以已上市的10个购物中心为研究对象，覆盖城市级、区域级、社区级，他们覆盖的客群结构、商圈属性极具代表性，既能反映主流消费市场的真实需求变迁，也为品牌战略调整、业态组合升级及投资决策提供可参考的依据。

业态及品牌调改分析，是《消费基础设施REITs月度跟踪与展望》（）报告中核心内容，赢商研究中心结合赢商大数据优势，既对底层资产项目中业态与品牌调改进行及时跟踪，也与直接竞品、同档次项目对比分析，从而在更广阔的视野下评估资产的真实价值与管理人的运营能力。

本篇研究报告，以10个已上市购物中心2025年8-11月的品牌调改、业态变化为观察窗口，以透视背后反映的消费客群结构性变化、商业竞争格局以及购物中心资产价值重构。

数据统计及说明 统计周期：品牌调整及业态相关数据统计时间2025年8月11日-2025年11月30日。 统计范围：数据样本来源于已上市消费基础设施REITs的底层资产项目，未纳入奥特莱斯类项目（因其商业模式与业态构成具有特殊性，不具备同质性对比基础）。 采集方法：数据通过“人工线上信息核验+线下实地调研走访”相结合的方式获取，确保信息的真实性与完整性。 数据特性：由于商业项目品牌调整、业态变动具有动态性，且数据处于持续更新状态，不同统计时间节点下的统计结果可能存在小幅差异，相关数据仅反映本次统计周期内的市场动态特征。

01.

表层观察：

品牌调整频次加剧，

进退背后藏着怎样的选择逻辑？

统计期内，10个底层资产项目累计品牌调整530个，其中新开店250个、新关店280个，整体开关店比为0.89，品牌调整主要集中在零售、餐饮两大核心业态。新开店中，餐饮业态占比38.8%、零售业态占比36.4%，其中运动户外、女装、服饰集合店的品牌调整占比总达18.4%，拓展尤为活跃。

关店品牌明细及特征分析

关店品牌并非零散的市场偶然事件，而是消费客群结构深层变化、商业竞争格局重塑与商场资产价值优化目标三重因素叠加下的必然结果，本质上是“不适配”的商业筛选过程，既包含品牌自身无法跟上消费趋势、未能抵御市场竞争的被动出局，也涵盖商场为适配核心客群需求、提升业态协同效率而主动清退低价值品牌的战略选择。

这些关店品牌虽所属品类不同、关店场景有别，但核心共性均是未能匹配客群结构变化，也无法满足商场对高坪效、高体验感、高协同性业态的需求。具体而言，可归纳为几类代表性的关店情形及其核心特征：

头部快时尚的收缩：传统快时尚品牌通常租赁面积大、租金贡献高，但坪效和客流吸引力已被新兴品牌超越。对于商场而言，其单位面积的财务贡献和内容价值已不具吸引力。长沙金茂览秀城主力店快时尚品牌H&M3月闭店，青岛万象城ZARAHOME（乐高接铺）、MassimoDutti（ON昂跑接铺）相继闭店、长沙凯德广场雨花亭一层的快时尚品牌优衣库闭店。

传统运动品牌的关店：此类品牌受到市场饱和、消费需求与渠道变革等因素的共同作用，品牌战略已从高速扩张转至高质量发展。NewBalance品牌在杭州西溪印象城及长沙金茂览秀城的两家门店均关闭，成都大悦城二层UnderArmour闭店，长沙凯德广场雨花亭一层的adidas闭店。

低体验感品牌的清出：零售与生活服务业态中，部分数码配饰品牌、单一品类家居品牌及传统服务品牌闭店，这些业态品牌体验性弱、消费者缺乏粘性，易被线上或社区店替代。如LOHO时尚眼镜、一丿一乀、谭木匠、福奈特等品牌在部分项目闭店。

同质化餐饮品牌的淘汰：餐饮流量红利减退，市场从“铺量”进入“提质”阶段，同质化严重且缺乏产品力的茶饮、烘焙甜品、中式简餐品类关店比较集中。如茶救星球、爸爸糖手工吐司、艾炒酸奶、和府捞面等品牌在部分项目被替换。

具体来看，这些品牌的退场，并非单纯源于经营不善，而是消费市场变化下的“适配性失位”。

开店品牌明细及特征分析

赢商研究中心分析新开店品牌后，发现它们的精准布局是基于客群需求变迁与购物中心资产价值优化目标形成的系统性选择。不同类型的开店品牌承载着独特的功能使命，既精准对接不同客群的消费偏好，又共同构建起兼具流量吸引力、收益稳定性与体验独特性的业态矩阵，最终实现品牌价值主张与商场客群生态的深度共振。

具体来看，从定义商场定位的高阶品牌，到聚集流量的人气网红品牌，再到注入新鲜活力的新兴品牌、重构消费场景的生活方式与集合店品牌，以及筑牢线下壁垒的娱乐体验类品牌，它们在商场中各司其职、协同发力，共同推动着商业资产的价值升级。

顶级高阶品牌：对于高阶品牌而言，开店是利用购物中心城市级地标的辐射力，完成品牌自身的渠道升维与形象锚定，对于商场方而言，此类品牌是定义自身高度的“战略资产”，它们通常能获得最优位置、定制化物业条件。如青岛万象城核心楼层与位置入驻的品牌ON、DESCENTE、Salomon、MAMMUT等，PoloRalphLauren落位成都大悦城一层位置，lululemon落位杭州西溪印象城一层位置。

人气网红品牌：此类品牌处于快速扩张期，选址逻辑高度数据化，追求高能级城市的高客流点位，他们是帮助商场聚集流量、提升客流和会员活跃度的关键。如韩国潮流时尚品牌RAIVE、GRVRGROVE，网红茶饮tea'stone进驻青岛万象城，OkeyBakery西南首店进驻成都大悦城，MANNER华北区域最大旗舰店进驻济南领秀城贵和购物中心。

首店新兴品牌：此类品牌具备“新鲜感”，他们的价值更多体现在为商场注入活力，是商场保持“常焕常新”体验感的关键来源。如成都大悦城引入零售与生活方式业态新势能品牌StoneDo（天然水晶集合空间），构建集收藏、美学与疗愈于一体的矿物生活体验。

生活方式与集合店品牌：此类品牌替代传统大面积主力店，承担了商场消费场景定义与业态融合的角色，他们用大面积、强设计、高体验感的门店，营造具有场景化的消费区域，提升区域吸引力与客流停留时长。如长沙金茂览秀城落位头部美妆集合品牌THECOLORIST调色师、一站式全能生活馆品牌乐沙儿、长沙首店一站式时尚生活百货品牌乐盼生活。

娱乐体验类品牌：此类品牌在电商冲击零售的背景下，成为商场无可替代的线下壁垒，商场为其导流，它们为商场增加会员粘性，延长客群停留时间，从而带动其他非目的性消费的转化。如漫游奇域VR体验品牌落位济南领秀城贵和购物中心，城市英雄SportSpace落位长沙金茂览秀城购物中心。

图源：青岛万象城官方小红书

开关店背后的驱动因素

为何高阶首店、体验业态逆势扩容，而传统快时尚、同质化餐饮却加速退场？这一进一退的背后，实则是消费客群变迁、竞争格局升级下，商业地产“价值筛选”的必然结果。我们不妨深挖这一现象背后的核心逻辑：

一方面，受消费力与竞争影响。人均可支配收入增速放缓至4.6%（2024年数据），叠加非标商业、本土品牌分流年轻客群、电商抢占线下市场，这些品牌的流量与坪效持续下滑，最终与商场的升级需求形成错配。

另一方面，购物中心核心客群（25-45岁）结构已发生显著迁移。2025年该群体中，25-29岁时尚消费人群较2015年收缩约20%，35-39岁家庭消费人群则扩容约37%，客群消费类型从时尚向家庭场景转移，而这些品牌或因定位与家庭消费需求契合度低，或因时尚客群收缩导致流量不足，难以匹配当前市场的场景需求。

品牌关店和开店的核心逻辑，本质是消费市场结构性变迁下，购物中心对资产价值进行动态优化的双向选择。新开店本质是“客群需求适配+市场竞争破局+资产价值优化”的三重驱动，与之相对，品牌关店则是“客群需求错配+市场竞争乏力+资产价值拖累”的三重叠加，“三重驱动”与“三重叠加”的对立统一，深刻揭示了购物中心“适者生存”的运营本质。

02.

深度洞察：

业态协同构建价值矩阵，

资产增值的核心密码是什么？

业态维度开关店现象分析

透过品牌的“留与走”，我们已然读懂了购物中心围绕客群、竞争与资产价值展开的运营逻辑。当我们将这些品牌动作放到业态维度进行观察，会呈现出更集中、更具指向性的数量特征：不同业态的开店、关店品牌数量差异，正是品牌调整逻辑在品类层面的具象化体现。

零售业态，呈现“大进大出”的高强度迭代。零售业态中服饰、时尚生活呈现“新开规模大但关店规模更大”的特征。这类以传统零售、快时尚为首的业态是购物中心调整的重点，在大规模清退老旧品牌的同时，引入新品牌进行品类迭代，但整体处于净收缩状态，是“汰旧为主、换新为辅”的深度调整。

餐饮业态、文体娱业态，以“以新换旧”实现优化扩容。其中休闲餐饮、中式餐饮、异国风情餐饮和娱乐休闲业态品牌的扩张尤为活跃，新开数量略高于关店数量。这类以流量、体验为首的业态在淘汰落后品牌的同时，新品牌进驻量更充足，属于“换新超汰旧”的优化型调整，是购物中心重点扩容的潜力业态。

生活服务、儿童亲子业态调整幅度较为温和。其二级业态中部分小幅收缩、部分关店略超新开。这类业态品牌以局部微调为主，是整体调整中的“辅助优化”赛道。

业态开关店背后的业态变迁趋势

从数据可见，不同业态的调整强度差异显著：零售业态经历“大进大出”的深度洗牌，餐饮、文体娱业态完成“以新换旧”的优化升级，生活服务与儿童亲子业态维持“小修小补”的局部适配。这种差异化调整的背后，是业态功能定位的重新划分，而这也正是当前购物中心业态调整的核心趋势。

零售业态从“规模化”转向“价值化”：传统大店被替代，以“高周转、大店面、低毛利”为特征的传统快时尚、标准服饰零售，因其坪效下降、体验薄弱，其份额被高阶户外和场景化生活方式集合店两类零售替代，他们坪效更高、更贴合消费者需求；低体验感零售被淘汰，传统数码配饰、单一品类家居等体验感较弱的品牌易受到线上冲击与线下替代，购物中心引入更具新鲜感、场景化体验感的品牌留住客群。

餐饮业态从“配套”到“引流”：餐饮早已超越简单满足就餐需求的功能，承担起更具“号召力”的角色，同质化餐饮品牌因流量红利削弱而被淘汰，商场转而引入具备产品力、特色化的人气餐饮品牌，餐饮业态已从“数量竞争”进入“质量竞争”的新阶段。

体验业态占比与类型双扩容：体验业态被视为“获客成本”，积累了高粘性的商场会员，娱乐体验类业态品牌如今已成为商场对抗线上电商的关键，此类业态品牌提升客群粘性与停留时长；儿童及生活服务类体验持续深化，成为商场稳定的客流支撑。

购物中心运营从追求“空间坪效”的房东逻辑转向以“内容引力”为核心的运营思维。这一转型主要有两大核心表现；其一，是“租金坪效”对“面积大小”的革命，传统大面积主力店逐渐被解构，转化为多个高坪效的特色门店与强场景化体验空间；其二，是衡量逻辑从“租赁面积”转向“消费时长”，即商场运营的重点从“每平方米租金”迁移至“每平方米所能捕获的消费者停留时长”，从而推动空间向流量引擎和强体验感品牌调整。

业态优化驱动的资产价值重塑

业态调整的表象与趋势，本质是价值逻辑的落地，这些调整最终指向价值创造与资产提升，因此购物中心资产价值不再依赖地理位置或单一品牌，而是取决于业态组合的协同效率，通过“稳定基石+活力引擎+收益主力”的配置，实现资产价值动态优化。

10个样本购物中心的业态形成清晰价值矩阵：高阶零售、高端餐饮构成“稳定现金流业态”，提供核心收入；网红餐饮、潮流首店是“流量发动机”，为商场导流；设计师品牌、新兴零售是“估值增长股”，塑造差异化；亲子娱乐、运动场馆等是“时长粘合剂”，延长消费停留；超市、生活服务类则是“社区基础设施”，保障基础客流。

不同业态在租金贡献、客流引流、体验赋能上形成互补，能抵御市场波动与消费趋势变化。基础业态保障客流稳定，流量业态提升热度，体验业态促进转化，高价值业态保障收入质量，增长型业态挖掘增值潜力，多元协同的组合让资产在REITs市场中形成清晰价值定位，实现估值稳步提升。

从品牌迭代、业态增减的表象，到零售价值化、餐饮引流化、体验业态扩容的趋势变迁，购物中心业态调整的核心始终是围绕客群需求、市场竞争与资产价值的动态优化，而这一过程与REITs底层资产的价值提升逻辑高度契合。业态的精准适配与价值组合，不仅夯实了商业项目的现金流稳定性、提升了资产运营效率，更筑牢了REITs上市与持续增值的核心基础，最终实现商业运营与资本市场的良性循环。

目前，赢商研究中心针对消费基础设施REITs的底层资产，形成了十分丰富的研究成果。

消费REITs的公开披露机制，提供了持续、透明、可比的经营与财务数据。这不仅是研究底层资产的宝贵资源，也为市场定价、资产对标与投资决策提供了标准化依据。结合赢商大数据，赢商研究中心可以动态追踪底层资产的客流水平、业态结构、品牌调改、租户结构变化、营销力度等，如同对资产进行“定期体检”；同时，将可比项目进行横向比较，从而在更广阔的视野下评估资产的真实价值与管理人的运营能力。

《消费基础设施REITs月度跟踪与展望》以月度为单位更新，本报告通过客流、业态、营销、财务四大核心板块，结合风险与机会客观评估，提供穿透市场表象、精准把握资产价值的决策利器。

■穿透运营本质，洞察“消费韧性”与“成长性”

项目的区位、硬件、运营数据与客群结构，共同构成了资产的真实价值。我们深入研究每一个底层资产，将商业项目置于城市与商圈的坐标系中，与竞品进行全方位对标，并通过解读市场供应、项目客流、业态、品牌等核心指标，为投资者持续客观评估底层资产的真实健康状况与收入增长潜力。不论是REITs产品战略配售阶段还是上市后的投资决策，都为投资者提供了超越公开信息的、坚实的参考依据。

■预警项目风险，提前捕捉竞争变化与品牌调改

消费趋势瞬息万变，商圈竞争格局暗流涌动。我们月度跟踪的价值，在于能及早发现周边项目开业带来的分流效应、热门品类对传统业态的冲击，以及品牌调改所带来的长期影响。及时捕捉项目动态，是评估资产风险暴露的前提。这份对微观市场的持续洞察，将成为投资者获取决策主动权、规避信息滞后的关键依凭。

除了《消费基础设施REITs月度跟踪与展望》，赢商研究中心站在全域生态链的新起点，针对一级市场投研、二级市场权益投资（地产、消费）、二级市场偏固定收益投资（公募REITs、私募REITs），提供全维度商业数据服务、深度行业研究与分析报告、消费REITs专项研究与品牌动态监测等“数据+研究+监测”三位一体服务，助力精准识别价值、敏锐发现机会、有效管理风险。

■赢商强大的数据能力

2015年，赢商股份前瞻性布局零售商业领域的大数据平台，用十年时间构建起覆盖城市、商圈、企业、项目、品牌的在数据量、数据维度、数据时效性最为完备的行业数据库，现已覆盖全国368座城市、2000+商圈、5000+企业、40000+商业项目、350000+品牌，统一标尺建设、超10年商业市场跟踪，满足时效性、多维交叉和持续监测分析研究需求，让行业决策从经验判断升级为数据洞察。

■赢商研究中心成熟的研究经验

赢商研究中心的研究范围已覆盖一级市场投研、二级市场的权益投资、REITs等偏固收类投资。基于赢商分布在28个城市的团队，已完成覆盖中国头部城市的商业线下调研，如上海、北京、深圳、广州、杭州、长沙、武汉、西安、苏州、南京、大连、济南、青岛等城市。尤其针对公募REITs底层资产，均由在地专家形成独家核心的调研成果。

目前，赢商研究中心已为公募基金、私募基金、资产管理公司、不动产公司、保险机构、信托机构、券商自营、券商研究所、海外对冲基金等客户提供服务。

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