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在北京朝阳区的北部，望京与未来科学城两大核心区之间，沉寂多年的奶西板块因一个新项目的亮相而备受关注。由北京东洲房地产开发公司开发的御林湾项目，于近期正式开放售楼处，计划以高层住宅与低密洋房组合的复合形态入市。该项目开发历程曲折，历经规划调整，最终选择了一条主打性价比的市场路径，为预算有限但希望在朝阳北部安家的购房者，提供了一个新的选项。

奶西板块位于北五环来广营桥以北区域，京承高速西侧，南侧3公里就是来广营、5.5公里为第二CBD望京核心区，西北两侧被温榆河生态体育公园和湿地公园围合，西侧穿过温榆河公园就是新北苑醇熟城区，东南侧为阿里巴巴北总部所在的中关村朝阳园产业区，作为先规划后发展区域，历经三年一阶段规划地块基本全部落位。

• 朝阳“新贵”奶西板块的崛起之路
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奶西板块最早的一个小区东洲家园作为就是2017年首农建成的，很多人以为东洲家园是回迁房，其实并不准确，东洲家园共6栋塔楼2386套，主力户型为86平两居，房屋产权都是自主型商品房，当年销售价格是22000元/平米。

随后首农开始进行229-323、29-324地块开发，也就是今天的北京御林湾，因股权纠纷从2017年拿地中途经历动工-停工-复工、改规-报规等拖延，现在才最终面世，其早在2021年年初就已完成部分楼栋基础及地下主体结构的施工。

区位与交通：科创轴芯的现时短板与未来可能

御林湾地处朝阳区崔各庄乡，开发商在宣传中将其定位于“朝阳科创轴芯”，强调其被中关村朝阳园、望京、未来科学城和西二旗四大产业区环绕的地理位置。从产业辐射角度看，这一描述确实点出了其潜在的购买力基础——周边科技企业的高净值员工。

然而，就现阶段而言，项目的通勤便利性更多依赖于自驾。资料显示，项目距离京承高速直线约2公里，可快速连接五环、三环等城市干道。其真正的短板在于轨道交通。目前，项目周边距离最近的地铁站点如13号线北苑站、17号线红军营站等，仍有一定距离，日常通勤的步行可达性较弱。

值得关注的是，北京轨道交通网络正在持续加密。根据北京市2025年的建设计划，多条在建线路正在推进中。其中，计划于明年年底开通试运营的地铁12号线一期，将有效拉动东坝、酒仙桥等北部功能区的发展。虽然线路不直接经过奶西，但其对区域整体的带动作用，以及未来可能的公交接驳方案，仍是改善片区交通前景的长期利好。

产品与生态：高低配组合下的宜居选择

在产品规划上，御林湾清晰地分为南、西两个区域，以应对不同客群的需求。

南区（高层区）：由12栋17至25层的高层住宅组成，容积率2.2，户型面积覆盖约91至155平方米的两居至四居。其主要优势在于总价门槛，预计约500万起的总价，在朝阳北部新房市场中具有竞争力。此外，南区一层的部分户型带有下沉式庭院，增加了产品的附加值。

西区（洋房区）：仅有3栋6-7层的洋房，容积率低至1.3，主力户型为213-220平方米的大面积平层。该区域定位为纯粹的改善型产品，强调低密度和居住的私密性，总价预计在1500万级别。

项目的另一核心卖点是生态环境。其西侧紧邻北京最大的“绿肺”——面积约30平方公里的温榆河公园，这为社区提供了不可复制的生态景观资源。社区内部也规划了约8.6万平方米的园林，试图营造公园式的居住体验。

市场定位：以“价格落差”切入市场

在当前北京新房市场，御林湾的入市策略显得较为直接。多家市场分析指出，其高层产品预计均价在每平方米6.5万元左右，明显低于同板块内如“金隅望京云尚”（均价约8.07万元/㎡）、“望京国誉府”（均价约8.99万元/㎡）等竞品。这种价格上的显著落差，被部分市场观察者视为其最核心的竞争力。

这种定价策略，与其复杂的项目背景和开发节奏不无关系。公开信息显示，项目地块内不仅包含商品房，还规划有公租房（或称人才房、部委楼）区域。同时，项目开发周期较长，曾经历停工与复工，直至近期才以接近“准现房”的形态亮相。通过更具吸引力的价格快速去化，成为开发商平衡资金与市场的现实选择。