北京房产律师：合同约定清租未履行，买家有权解除合同退定金

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一、案情介绍

2023年9月18日，刘伟、陈芳夫妇（买方）通过甲房产经纪公司，与卖方周明签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，购买一号房屋，总价765万元，约定：

买方支付定金50万元；

卖方须在2023年10月18日前完成过户；

房屋虽有租约（原租期至2023年12月31日），但卖方承诺交付前解除租赁关系，且签约后不得新增租约。

签约后，刘伟夫妇依约支付50万元定金。

然而，仅4天后（9月22日），周明告知中介：已将房屋续租至2025年4月30日，且租户拒绝搬离。此后，买方多次要求清退租户、按约交房，周明却提出“带租约出售”或“等租期结束再交易”，均被买方拒绝。

2023年11月协商中，周明承认无法在承诺的11月15日腾房，也未提供任何解约证明。买方遂于2024年1月25日发出解除通知，并起诉要求双倍返还定金100万元。

周明辩称：买方因房价下跌不想履约，系其违约。

二、裁判结果

法院判决：

确认双方合同于2024年8月19日解除；

周明返还定金50万元；

驳回双倍返还定金的请求。

三、法院说理

法院认为：

周明在签约后擅自续签租约至2025年，违反合同“不得新增租赁”的明确约定，构成违约；

但该违约行为不构成根本违约——合同并未约定“存在租约即买方可解除合同”，且法律上“带租约买卖”本身并不违法；

买方主张的“双倍返还定金”需以对方根本违约导致合同目的不能实现为前提，而本案中，房屋仍可过户，只是附带租约，合同目的并非完全落空；

鉴于诉讼中双方均同意解除合同，法院认定为协商一致解除，依法应恢复原状，即返还已收定金，但无需双倍赔偿。

四、律师提示

“带租约交房”≠根本违约

除非合同明确约定“必须清空交房”，否则房东违约续租，通常只承担违约金，不必然导致合同解除或双倍定金罚则。

定金双倍返还门槛很高

必须证明对方恶意毁约、拒绝履行核心义务（如拒不配合过户、一房二卖等），单纯交房延迟或附带租约，难达“根本违约”标准。

关键条款必须写进合同

若买方坚持“无租约交房”，应在合同中明确：“若房屋存在任何租约（含续租），买方有权解除合同并要求双倍返还定金”。

口头承诺不可靠，一切以书面为准

即使中介说“房东会清租”，只要未写入合同，法院不予采信。

及时固定证据，避免被动

本案中，微信记录、录音成为认定违约的关键。购房者应全程保留沟通证据。

北京房产律师提醒：

高价购房，切勿轻信“口头保证”。

合同没写的，等于不存在——细节决定成败！