【京平拆迁课堂】拆迁方不得在拆迁范围内改变房屋用途

【京平拆迁课堂】

拆迁方不得在拆迁范围内改变房屋用途

在征地拆迁的复杂博弈中，“住改非”房屋的补偿争议始终是高频痛点。当住宅长期合法转为商业用途、成为业主安身立命的经营依托，拆迁方却执意以产权登记的原始性质划定补偿标准，本质上是对房屋实际价值与业主合法权益的漠视。吉林四平王某、金某、蔡某三人的商铺拆迁案，便精准戳中了这一矛盾核心——拆迁方以“土地证登记为住宅”为由压低补偿，而涉案房屋早已成为成熟商业街的经营载体，这场“登记性质”与“实际用途”的博弈，不仅关乎三位业主的生计保障，更折射出同类拆迁纠纷中普遍存在的权益失衡问题。

一、核心法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条是直接核心依据，该条款明确规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的不予补偿。从立法精神来看，这一条款虽直接约束对象包含被征收人，但拆迁范围的用途在征收决定作出时已基于公共利益明确，拆迁方作为征收实施的主导方或相关主体，擅自改变房屋用途会破坏征收规划的严肃性，违背该条例“程序正当、结果公开”的基本原则，同时也会导致补偿标准混乱，损害被征收人合法权益，因此该条款对拆迁方的行为具有当然约束效力。

《中华人民共和国土地管理法》确立的土地用途管制制度为该要求提供了基础法律支撑，其第五十六条规定，建设单位使用国有土地需按约定或批准文件规定的用途使用，确需改变用途的必须经相关部门批准。拆迁活动往往伴随土地征收与后续开发，拆迁方若擅自改变拆迁范围内房屋用途，本质上违反了土地用途管制要求，需经法定审批程序方可进行，未经审批的变更行为均属违法。

《中华人民共和国城乡规划法》第五十条则从规划管理角度补充了法律依据，经依法审定的修建性详细规划不得随意修改，拆迁用途是城乡规划中对特定地块的开发利用安排，拆迁方擅自改变房屋用途属于违反规划的行为，需听取利害关系人意见并依法补偿，否则即为违法。

二、京平律师胜诉案例

在征地拆迁实践中，“住改非”（住宅改为商业用途）房屋的补偿标准常成为争议焦点。拆迁方若忽视房屋实际经营属性、仅以产权登记的住宅性质压低补偿，易引发纠纷。北京京平律师事务所代理的吉林四平王某、金某、蔡某三人商铺拆迁案，便清晰展现了此类纠纷的维权逻辑与法律适用要点，为“住改非”房屋权益保护提供了典型参考。

1、案例核心事实：住宅改商铺遇拆迁，补偿标准引争议

王某、金某、蔡某三人在吉林四平某商业街拥有合法房屋，多年来以该房屋分别经营不同类型商铺，房屋虽登记为住宅性质，但实际已长期作为商业用途，是三人家庭主要生活来源。2023年，该商业街因旧城改造被纳入拆迁范围，拆迁方在补偿协商中明确提出：涉案房屋土地证登记为住宅，需变更用途为商用才可按商业房补偿，否则仅按住宅标准核算补偿款。这一主张直接导致补偿金额大幅缩水，远无法覆盖三人重新经营的成本与生活保障需求，双方协商陷入僵局。

三人随后委托北京京平律师事务所介入维权，律师团队未直接启动诉讼，而是通过“法律施压+协商推动”的组合策略，最终促使拆迁方认可房屋实际经营事实，按商业用房标准签订补偿安置协议，纠纷在短时间内以调解方式圆满解决。

2、争议焦点与法律适用：打破“登记用途=唯一补偿依据”的误区

（一）核心争议：“住改非”房屋应按登记性质还是实际用途补偿？

拆迁方主张以土地证登记的“住宅”性质作为补偿依据，看似符合“产权登记优先”的表面逻辑，但忽视了《国有土地上房屋征收与补偿条例》《民法典》中“尊重实际使用情况”的立法精神。京平律师在维权中指出，涉案房屋的“住改非”并非临时变更，而是长期、合法的经营行为，且未违反城乡规划，属于“合法的用途变更”，应结合实际用途确定补偿标准。

（二）关键法律依据：支撑“住改非”按商用补偿的法理基础

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：征收补偿需“维护被征收人的合法权益”，若仅按登记用途补偿，会导致被征收人因实际经营损失无法弥补而权益受损，违背该条款立法目的。

《民法典》第二百七十九条：业主将住宅改变为经营性用房，需遵守法律、法规及管理规约，且经有利害关系的业主一致同意。本案中三人的商铺经营已获得周边业主认可，无利害关系纠纷，属于合法的“住改非”，其经营权益应受法律保护。

地方司法实践与指导意见：多地法院在类似案件中明确，对于“长期经营、手续齐全（如营业执照、纳税证明）”的“住改非”房屋，应参照商业用房补偿标准，或在住宅标准基础上提高补偿比例，以弥补经营损失。

三、维权路径

非诉讼手段的高效突破

京平律师团队的维权策略核心在于“以法律证据施压，以协商解决纠纷”，避免冗长诉讼对当事人生活的影响，具体路径如下：

（一）固定“住改非”合法经营的关键证据

律师指导三人收集营业执照、多年纳税凭证、商铺租赁合同、周边商户证言等材料，形成完整证据链，证明房屋“实际用于商业经营且持续多年”，反驳拆迁方“临时变更用途”的质疑。同时，通过申请政府信息公开，调取涉案拆迁项目的规划文件，发现拆迁方存在“国有土地出让合同不符合国家规定”的瑕疵，进一步掌握协商主动权。

（二）以“法律建议函+信息公开”施压，推动拆迁方主动协商

律师向拆迁方出具《“住改非”房屋补偿建议函》，明确指出其仅按住宅补偿的违法性，同时告知信息公开中发现的项目瑕疵，警示若继续拖延可能引发行政复议或诉讼，增加拆迁方的程序成本与法律风险。此举击中拆迁方“息事宁人”的需求，促使其在收到函件后第六天主动联系协商，为后续补偿标准调整奠定基础。

（三）协商中锚定“商用补偿”核心，拒绝不合理妥协

在谈判中，律师始终坚持“按商业用房标准补偿”的核心诉求，同时兼顾拆迁方的项目推进需求，提出“合理补偿+快速签约”的解决方案。最终拆迁方认可涉案房屋的实际经营价值，同意按当地商业用房市场评估价核算补偿，并额外补偿搬迁费、停产停业损失，双方达成一致。

四、“住改非”拆迁维权的3个关键要点

提前留存“住改非”合法证据：若存在住宅改商铺的情况，需及时办理营业执照、保留纳税记录，避免因“手续不全”被拆迁方认定为“违法变更用途”。

警惕“登记用途=唯一依据”的陷阱：拆迁方常以产权登记为由压低补偿，被征收人需明确：登记用途仅为参考，实际使用情况、经营合法性才是核心，可通过律师介入主张按商用标准补偿。

优先选择“非诉讼+协商”的高效路径：此类纠纷若直接诉讼，易耗时耗力。通过证据固定、法律施压促使拆迁方主动协商，既能缩短维权周期，又能保障补偿权益，是更优解。

「京平拆迁咨询（1）群」

诚邀您加入

在线交流拆迁经验· 法律问题免费答疑 · 实用知识定期分享

扫描下方二维码，直接入群

京平拆迁律师