广州底价67亿出让4宗地：珠实、中交城投、南沙开建的投资逻辑

来源：观点地产网

观点网 12月15日，广州又一轮土拍落下帷幕。

当日推出天河金融城、黄埔长洲岛及南沙灵山岛尖共4宗涉宅用地，最终全部以底价出让，总成交金额67.27亿元，总出让面积约24.7万平方米。

作为本次土拍楼面价最高的地块，天河金融城东区AT091410地块由珠江实业以22.12亿元底价竞得，成交楼面价40800元/平方米，可建设用地面积为1.49万平方米，容积率为3.65，规划以住宅为主。

若将地块需承担的土壤污染修复费用及公建配套纳入考量，项目实际楼面成本约为47200元/平方米，已接近同板块部分二手房的挂牌价格，

该地块并非首次进入市场，据观点新媒体查阅过往挂牌记录，曾于2024年3月首次公告出让。

彼时，地块规划指标设定为容积率6.94，商业建筑面积占比高达30%，起拍总价约37亿元。报名截止前，没有任何房企提交竞买申请，最终终止出让。

据市场资料分析，该地块去年终止出让的主要原因在于规划指标与市场需求错配。在2024年的市场环境下，高达6.94的容积率意味着项目将呈现高密度塔楼形态，且30%的商业配比在商办库存高企的金融城板块构成了较大的沉淀成本与去化压力。

时隔一年半，地块重新上架，各项关键指标均进行了调整：容积率由6.94下调至3.65，降幅接近50%；商业建筑面积占比从30%大幅压缩至5.5%；起拍总价相应下调至22亿元区间。同时，部分公建配套任务被转移至相邻地块。

对于竞得人珠江实业而言，本次拿地是深耕天河的重要战略延续。

2024年10月，珠江实业联合体以16.1亿元底价竞得相邻的AT091415地块，成交楼面价19672元/平方米。此次再度补仓，使得珠实得以在金融城东区形成连片开发格局。

周边市场方面，天河金融城板块目前一手住宅供应相对分化，均价普遍维持在5万-10万元/平方米区间，在售项目如珠江天郦等均主打改善型产品。

珠实新项目入市后，凭借调整后的适中容积率与地铁上盖优势，预计将与上述项目形成差异化竞争。

相较于天河地块的规划调整，黄埔区长洲岛深井金洲大道以南HPG-CZ-02地块则以“资源稀缺性”为成交特征。

该地块由中交城市投资发展（广东）有限公司与广州峻森投资有限公司（科学城投资）联合体以底价28.44亿元竞得，成交楼面价18227元/平方米。

核心指标显示，容积率仅为1.01，且受长洲岛历史风貌及相关限高管控影响，建筑高度被严格限制在30米以内。

交通方面，地块直线距离地铁7号线、琶莲城际深井站约1000米；周边配套方面，地块临近广东省工人医院、深井小学等。周边5公里范围内近三年无涉宅地成交，与该地块一江之隔的番禺恒基学苑壹号项目，容积率3.01，此前售价约2.7万元/平方米起。

作为地块竞得方之一的中交城投，近年来在广州土地市场布局动作频繁，尤其聚焦黄埔、南沙等重点发展区域。

此前，中交城投已参与黄埔夏园、金坑村等城中村改造项目，还在南沙推进了国际邮轮母港配套设施、明珠湾片区基建等多个重点工程。

剩余两宗南沙区灵山岛尖地块（2025NJY-4、2025NJY-5），均由本土国企南沙开建底价包揽，合计成交额16.71亿元。

从市场供应节奏来看，灵山岛尖上一次有涉宅地成交需追溯至2019年，板块内新房供应已断档多时。

尽管成交过程波澜不惊，但出让文件中关于规划条件的表述值得注意。

文件明确提及，两宗地块均鼓励采用“公建化立面”设计，并支持“立体绿化”及“大阳台”建设。具体条款包括：住宅户型满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深；半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积的25%，按其水平投影面积一半计算容积率。

上述技术指标实际上指向了广州推行的“第四代住宅”标准。

目前，灵山岛尖及周边的横沥岛板块，在售新房多为传统的改善型高层，同质化竞争较为严重，价格普遍在2万-3万元/平方米区间。出让条件通过放宽阳台进深和计容规则，有助于通过提高得房率和产品创新来激活市场需求。

纵观本次成交，无论是珠实连片深耕天河，还是中交与南沙开建的补仓动作，均延续了当前市场“央国企主导、理性择址”的投资逻辑。

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