少部分火焰，大部分海水！

天津楼市，冷暖并不相通。

市区更甚，今年的板块“极化”尤为突出！

土地、供应、成交，集中扎堆。

2025年1-11月，天津市区新房成交量约96万平米。

40个板块中，有3个板块占据了市区总成交量的三分之一，成为市区龙头板块。

分别为：西站、顺驰桥、新梅江。

》》》2025年1-11月市区板块成交TOP10

这三大板块之所以优势碾压，原因有二。

其一，成片开发。

市区开发主要依靠“插花地”，很难有大规模的城市空间。

京津冀同城商务区，一期总建设规模约120万平米，二期总建设规模约160万平米；

顺驰桥片区中的工大板块，有约65万平米的开发体量；

新梅江的“场子”也很大，片区规划总建面高达1800万平米以上。

也就是说，在成熟现状的基础上还能进行大规模的界面更新，补充交通、商业、教育、住宅等城市资源。

相当于进入到了一个新的开发周期，能级更高、要素更全面。

现在的买房需求，都是城市与居住的双进阶，城市底盘是非常重要的。

站在楼市的角度，它们也是巨大的“蓄水池”。

有大量的住宅用地，能产生大量的新房供应。

况且，市区本身就“自带光环”，需求又正在回流，自然能承载需求。

其二，产品力的“成长空间”

现在的新盘普遍都具备“后发优势”，但前提是有“来者”。

所以在一定程度上，板块的供应也决定了产品力的迭代进程。

要知道，天津的产品换代就是从新梅江开始的，而后一次又一次的迭代就是因为有大量的土地供应。

而西站和顺驰桥都是“后起之秀”，未来还能有很大的进步空间。

西站属于有“大故事”，顺驰桥板块甚至都能做出叠拼产品。

先不论创新细节，从产品形式上就能提升买房人的“期待值”。

房子卖得好，就会有新的土地，新的项目持续补充。

我们具体分区域来看，每个板块在“大同”之下还存在“小异”。

西站

红桥的声量和热度在今年达到了峰值，西站功不可没。

一纸“京津冀同城商务区”横空出世，使得板块成了全市瞩目的战略门户和超级引擎。

一来，城市发展转向给板块带来了城建红利；二来，高铁经济的起势引来了资源和人口的增量。

西站周边难得的大规模空地，能够推动“超级城市界面”的形成，且能级更高。

截至目前，天津实验小学红桥学校和天津市耀华中学红桥学校九年一贯制学校确定引入。

天津第二家山姆会员店，预计明年9月正式投用。

同时，还给出特殊落户政策，为高端人才解决天津户籍，打开“绿通”。

在居住模块上，京津冀同城商务区被定位为打造“高品质国际社区”。

别看在售仅有两盘，却能一举将西站推向市区板块NO.1的位置，而且均能挤进市区TOP3。

》》》2025年1-11月市区新盘成交TOP10

建投誉河院，一期、二期相继售罄之后，三期产品的成交量也保持在高位。

小高层和洋房产品在售，近期加推洋房15号楼137平米户型，总价约430万，送车位。

建投誉河院鸟瞰图

天津金茂府也是市区“叫好又叫座”的楼盘。

虽然签约均价能达到3万+，但仍能销量狂飙，其产品和实景在内卷严重的当下，始终保持头部阵营。

天津金茂府实景图

天津金茂府实景图

目前高层、小高、洋房均有在售。

近期高层109、121平米户型加推，其中121平米总价370-420万。

同时，洋房6号楼183平米大平层正认筹排卡。

天津金茂府户型图

金茂在红桥的另一个项目——金茂欧亚达地块，据了解将在明年3月入市。

产品为高配满系，精装修交付。

现场已经动工，位于陆家嘴的临时售楼处也将于近期开放。

金茂欧亚达地块效果图

顺驰桥

客观说，河东的“环和平改善带”一直很好卖。

尤其是工大板块，买房人和房企对板块“双下注”。

地铁一环、区域顶尖教育资源聚集，叠加约65万方的城市焕新，板块带有多重宜居标签。

再加上“高校地块”的属性，进一步夯实了改善的基础。

更关键的是，在售产品容积率一个比一个低。

金茂泮湖满庭，容积率2.0，6月-11月认购额已约20亿。

目前主售120平米2梯2户的小高产品，总价420-460万之间。

金茂泮湖满庭实景图

金茂泮湖满庭实景图

格调尔雅，容积率仅为1.3，105平米洋房已经售罄，后期主力为叠拼和139平米洋房。

洋房的签约均价在3.5万/平米左右，售楼处和实景示范区已经开放。

格调尔雅实景图

格调尔雅实景图

工大 1号地的容积率更低，仅为1.2。

在板块形势大好的情形下，1号地的出让出现了溢价。

最终由泰鸿房地产和嘉禾城市运营联合体，以总价4.74亿元，成交楼面价17042元/平米，溢价1.5%摘得。

作为市区目前容积率最低的宅地，地块有可能做出叠拼+洋房社区，预计定位为中等户型，补充板块面积段的“缺失”。

新梅江

即便对新梅江的利空情绪越来越严重，仍难撼动它市区龙头板块的地位。

毕竟，板块的产品力和城市界面都不错。关键是，周边还有很强的购买力。

在售的7个盘当中，主要面向两大客群：一，中产改善，二，学区置业。

中海时光之镜，小高层237平米已售罄。

仅剩130、143、185平米在售，均价3.7-4万/平米。

中海学府源境，一期仅剩8套洋房在售，108平米总价360万起，126平米总价450万起。

二期仍在主推高层产品，89平米235-250万，112平米310-330万。

中海凌云源境，主推剩余的洋房产品。

110平米总价380万左右，129平米总价450万左右。

值得关注的是，预计本月底中海凌云源境将迎来交付了。

买房人关注的中海36号地也释放了案名——中海甲叁號院，预计明年3月入市。

中海甲叁號院效果图

可以看出，市区板块“土地为王”，它是楼市竞争中的硬通货。

只有土地充足，才能为城市提升、住宅提升留有空间。

本质上，买房人在市区买新房就是为了生活品质的提升。

仅仅依靠“单盘思维”，远远不够。

领先的生活方式+极致的产品力，才能撬动买房人的需求。