地铁环湖、AAA 级景区！沈阳丁香湖的 商业短板，终于要被补齐了

丁香湖，几乎集齐了沈阳头部国央企开发商，坐拥沈阳最大人工湖、地铁十号线等生态交通资源，这样一个不可复制的宜居生活圈，怎么不值得一个大型商业？

国央企云集，丁香湖“香”吗？

丁香湖，是沈阳最具盛名的生态区。这里是浑河古河道，也是沈阳最大的城中湖，更是国家AAA级景区。对于亲水的沈阳人而言，仅“生态”这一项，就有着“致命吸引力”。因此，它也是沈阳最早发展的宜居板块之一。

早在2010年前后，这里就已经云集了华润置地、保利、中海等头部房企，而在经历了2014年的小周期后，这里已经成为云集华润橡树湾、保利上林湾、中海城、中铁丁香水岸、美的城、卓尔沈阳客厅、中铁香湖、万科香湖盛景等十余个项目的成熟生活住区了。

而在房价方面，丁香湖在2010-2020年间，凭借洋房、别墅等高端产品的陆续入市，实现了“十年三倍”的飞跃。事实上，这十年间几乎是丁香湖起飞的十年，凭借着独一无二的生态资源与国央企开发的优势，丁香湖板块成为沈阳最热销的区域，连续多年跻身板块（荷兰村）销量前十，是沈阳“量价齐涨”的典型板块之一。

2020年前后，楼市进入发展高峰阶段，丁香湖区域更是进入高速增值阶段，在这几年间。区域土地价格跃升至9500元/建筑平方米，房价更是全面进入“破一望二”阶段，成为沈阳第一批实质进入城市更新的区域。

头部房企的开发不仅加速了区域城市界面更新，而且也推动区域成为高品质宜居板块，是购房者置业最“香”的板块之一。

住宅起飞，商业没信儿？

需要注意的是，与住宅项目开发的如火如荼相比，丁香湖板块的商业发展之路就显得不太顺利，成为与长白陷入相同境地的“难兄难弟”。

过去十年间，丁香、长白两大板块可以说是典型的“客流厚商业少”区域，因此区域内对于大型商业综合体的渴求也极为迫切。然则，长白板块随着山姆会员店、长白万象汇、环宇城等综合体的开业，这一情况被大幅缓解，徒留丁香“嗷嗷待哺”。

为破解这一困境，于洪区相关部门持续努力，曾先后洽谈引入华润万象汇、万达广场、吾悦广场等知名商业品牌，但均因市场评估、企业战略等因素未能最终落地。目前，居民日常消费主要依靠中兴超市等社区商业支撑。

不过根据官方最新回复，区域发展的转机正在酝酿中。一方面，于洪区仍在积极对接大型商超品牌，持续招商引资；另一方面则是通过土地资源配置来破解困局。2023年10月，丁香湖沿岸四宗稀缺地块同日成交，凭借着临湖、临地铁的绝版优势，成为区域宝贵的“压箱底F4”。

2025年7月，金地正式签约丁香湖-9号地块全过程开发管理服务，标志着这片优质住宅用地终于迎来破土动工。虽然其商业配比有限，但未来释放的临街底商，至少能缓解区域小型超市、生鲜超市不足的尴尬状态。

更重要的是，早在2023年，于洪区就针对丁香湖板块重点推介了多宗条件优越的商业用地，包括丁香湖板块77#、丁香湖板块78#、丁香湖板块82#、丁香湖板块92#等地块。这些地块不仅位置绝佳，而且出让条件也十分诱人，实际上为引入山姆、比优特等超市品牌储备了优质的“场地资源”。

为了让这些商业地块发挥最大价值，于洪区近几年在文旅发展上也在持续发力。随着丁香湖亮相央视中秋晚会、丁香东湖摩天轮等地标启动，丁香湖正在文旅赛道焕发勃勃生机。前不久，丁香湖小镇滑雪场2025-2026雪季正式启动，这也标志着奥悦丁香小镇正在成为沈阳的“冰雪名片”之一，丁香湖这个“沈阳最大城心湖”正在成为市民游逛娱乐的新去处和文旅新地标。

我们相信，随着丁香湖板块文旅标签的不断强化，其独特的旅游价值将成为吸引商业地产品牌的新筹码。这或许正是推动那几宗优质商业地块最终成交、弥补区域大型商业不足的核心优势。所以好饭不怕晚，我们有理由期待，丁香湖完全有潜力、也有实力，成为下一个长白。