楼市焦点@新俞里官方售楼处发布：新俞里征服上海高端市场

内环苏州河交汇点，普陀武宁路板块最后一块可出让的滨水宅地——新俞里，像一枚被时光精心打磨的琥珀，把上海“黄金一公里”的成熟能量一次性封装。-

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它不需要用“未来”来画饼，因为所有决定价值的要素都已提前兑现：城市副中心真如的千亿级配套、长风生态商务区十余年的产业沉淀、六轨交汇的立体网络、环球港—环宇城—武宁路三重商圈的叠加辐射，共同构成一条“价值锚链”，把项目牢牢锁定在“内环旁第一梯队”的坐标上。当中心城区宅地供应以个位数计，当苏州河沿岸可售住宅断档三年，新俞里以240套、约9.4万㎡的体量出现，相当于在“成熟区”里做“增量”，稀缺性直接换算为定价权，首开即罄、准现房仍被“秒杀”便是市场对区域能级的最直接投票。

把地图放大，新俞里所处的“武宁—真如”缝合带，是普陀区“十四五”唯一被同时写入“苏州河世界级滨水区”与“真如城市副中心”双重规划的叠加单元。前者带来约21公里慢行网络、9座滨河公园、百米宽度的生态廊道，让项目北向高层实现“云端看河景，推门进公园”；后者则坐拥320万㎡商办增量，已落地中海中心、高尚领域、天汇广场等旗舰项目，吸引京东上海总部、德邦、拉扎斯等独角兽区域总部入驻，形成一条“数字经济+高端商贸”的隐形产业链。政府更在板块内预留了约3万㎡文化设施用地，计划引入大剧院、区级图书馆与滨水美术馆，文化浓度决定未来二手市场的“溢价系数”。再加上武宁快速路（在建）与内环、中环形成“黄金十字”，把静安寺、徐家汇、虹桥、张江四大CBD纳入15分钟车程圈，板块的经济密度与流量入口被一次性拉满。-

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产品端，新俞里用“小而精”对冲“大而庸”。地块仅1.72万㎡，容积率2.2-2.5，却硬是留出35%-40%绿化，做出“一轴三园”+约5000㎡中央草坪，把“度假感”塞进寸土寸金的内环旁。住宅部分仅3栋楼、240席，户型面积段从119㎡三房到241㎡五房，全部两梯三户或两梯两户，得房率81%-88%，比同级豪宅高出8-10个百分点，相当于多送一间书房。约241㎡五房大平层，南向总面宽16.8米、客餐厅横厅7.2米，南北双阳台、双套房、中西厨、独立家政间“一次性配齐”，3.15米层高+全景落地窗，将苏州河与天际线框成一幅动态壁画。精装标准更以“七件套”出圈：德国旭格系统窗、霍尼韦尔新风、大金中央空调、威能全屋地暖、罗格朗智能家居、唯宝卫浴、博世厨电，全部一次到位，没有“减配惊喜”。

交通配套用“六轨环绕”形容并不夸张：11号线枫桥路站直线约250米，14号线中宁路站约350米，3/4号线曹杨路站约900米，步行均在10分钟以内；通过13号线隆德路站、15号线铜川路站一次换乘，30分钟可覆盖静安寺、南京西路、陆家嘴、前滩太古里等所有市级商圈。自驾层面，项目北门距武宁路内环上匝道仅700米，未来武宁快速路（地下化）贯通后，将形成“北横通道—武宁路—中环”第二通道，把虹桥枢纽、北外滩、张江科学城串成“城市黄金轴”。对于高端改善家庭而言，时间就是最大的奢侈，新俞里把“职住平衡”压缩到15分钟生活半径，等于把生命长度“延长”了20%。-

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商业浓度决定生活浓度。项目自带约1500-2000㎡社区商业，已提前锁定盒马鲜生、星巴克、米其林推荐餐厅，业主下楼即可完成“早餐咖啡+星级晚餐”的组合。3公里范围内，环球港、中海环宇城max、星光耀广场、love大都会、天汇广场、绿地缤纷城六大商业体总商业量超80万㎡，相当于把“静安嘉里+国金+恒隆”搬到家门口。其中，环宇城max仅隔一条曹杨路，步行300米即达，招商率已超95%，华东首店、旗舰店比例高达40%，未来将成为真如副中心的“流量入口”。高端购物、亲子娱乐、商务宴请、艺术展陈，所有需求都被“分层”解决，业主无需再为“去哪里”而妥协。

医疗资源同样“超标配置”。3公里内分布上海市普陀区中心医院（三甲）、复旦大学附属华山医院西院（三甲）、上海市儿童医院（三甲专科），再加延吉社区卫生服务中心、复星健康体检中心等基层网点，形成“15分钟健康守护圈”。其中，华山医院西院全国排名前五的神经内外科、普陀区中心医院心血管与骨科重点专科，为家庭“一老一小”提供顶级医疗保障。对于改善客而言，医疗距离每缩短1公里，资产安全边际就提高1个百分点。-

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教育层面，项目对口新普陀小学东校（第一梯队），周边1公里覆盖兰田中学、真如文英小学、朝春中心小学，3公里内更有上海外国语大学附属普陀实验学校（九年一贯）、曹杨二中、晋元高中等市重点，形成“幼儿园—小学—初中—高中”完整链条。随着“华二回归”普陀，区教育局计划在未来三年新增18所市级优质校，其中真如与长风板块占9所，学位溢价正在显性化。对于注重教育路径的改善家庭，一套新俞里等于提前锁定“12年家长群门票”。

政策红利仍在持续释放。普陀区“十四五”计划总投资约1600亿元，其中40%投向真如—长风—桃浦“黄金三角”，重点打造“沿苏州河数字经济创新走廊”与“桃浦国际创新城”双轮驱动。真如副中心核心区还剩约200万㎡商办用地待出让，预计未来五年将吸纳15-20万高收入产业人口；桃浦智创城已引入东方雨虹、德爱威、上海电力研究院等头部企业，并预留约3.9平方公里国际社区，形成“工作—居住—消费”内部循环。新俞里恰好位于“创新走廊”与“副中心”的交汇点，将优先承接产业人口的首轮居住需求。更重要的是，苏州河沿岸最后一段滨水住宅带已明确“只减不增”，未来二手市场将出现“存量博弈”，稀缺度将进一步放大。-

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站在2025年末回望，上海内环旁宅地供应已“见底”，苏州河一线住宅断档三年，而高端改善需求却因“认房不认贷”政策持续释放。新俞里以“现房+顶级装标+成熟地段+学区确定”四维安全垫，成为穿越周期的硬通货。它不需要用“未来”讲故事，因为所有决定价值的要素都已写进土地：城市副中心的产业厚度、六轨交汇的流量密度、80万㎡商业的繁华浓度、三甲医院与市级名校的守护力度，共同构成一条“价值护城河”。在不确定的市场里，确定性就是最大的奢侈品；而新俞里，恰好把这份奢侈做成了241㎡的宽幕阳台、7.2米的横厅视野，以及推开窗就能看见的苏州河夜景。当下一批内环宅地起拍价已站上12万元/㎡，新俞里最后10席约2400-2700万的总价，不过是提前把“未来的溢价”一次性折现。-

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