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基本信息

楼盘名称：寰宇天下五期（天镜）

开发商：中海

价格：指导价7.8万/㎡

位置：西五环外，石景山金安桥地铁站。

户型：119㎡三居、152㎡四居、196㎡四居。

容积率2.8、18栋楼、830户、7-25层。

关键词：

央企中海、品质物业、地铁双站、4条地铁线、阜石路旁、纯商品房、城六区石景山、新首钢旁、120㎡起步、改善社区、寰宇天下收官之作、知名大盘、销冠基因、少量98㎡小户型、中央空调、新风系统。

土拍时刻

12月28日，北京石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-667、646、703、670、711、695地块土拍，最终中海以56.1亿元底价成交，楼面价约4.48万/㎡。

建设用地面积9.66万平方米，建筑控制规模≤33.63万平方米。用地性质为R2二类居住用地、 S32公交场站设施用地、F3其他类多功能用地、A334托幼用地，土地面积约9.66万平方米，规划建筑面积约33.63万平方米，销售指导价7.8万元/平方米，上下浮动8%。

满足绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。宗地内鼓励建设全龄友好社区，鼓励实施超低能耗建筑。

综合分析中海在石景山的天镜项目，不少小软文横空出世。网上你很难找到这盘的什么缺点，你认为这正常吗？

一个很朴素的常识：每个楼盘都有优缺点，当一窝蜂都在吹捧的时候，必然事出有因。

首先，说点背景知识。天镜其实就是寰宇天下的五期，开发商是中海新城，是中海集团旗下子公司，中海石景山项目全部由这家公司来操盘。除石景山之外，其他项目全都是中海北京公司

中海目前在石景山深耕了17年，深度参与了首钢老城改造和北辛安城市更新项目，也就是天镜项目周边，中海对石景山的投资早已超过800亿，典型的：深耕，下重注。

一句话总结：现在中海在石景山住宅领域的地位，有点类似当年首钢之于石景山。

寰宇天下何许人也？

这是2018年、2019年北京地产市场的销冠，连续两年破了100亿。

什么概念？

很难有楼盘能复制这种辉煌，前无古人后无来者的级别。

这是中海在石景山的转折点，基于此才敢在石景山all in 布局，从辈分上来说，长安云尚、中海天钻、中海首钢天玺、长安云锦、中海云庭、学仕里、学府里，全都是寰宇天下的后辈。

连续两年当霸主给了中海足够的信心，再后来就有了一句话：“石景山每卖出10套房子，7套来自中海”。

当然，这是开发商自我包装的一种方式，好比号称绕地球N圈的香飘飘奶茶。

不啰嗦，先说点结论。

适合人群：非新房不买，石景山本地有改善需求的朋友。海淀自住需求外溢也行。

对于投资客，房Sir不建议买入，原因：

1、一期只卖6万，早期一大批房源只有5万多一些，现在每平米要多花将近2万。中海宣称，五期的天镜是寰宇天下最后一期了。大体量楼盘，买的越早，价值越大，低买高卖才有意义。反之，你懂得。

2、周围竞品房源太多，同质化严重。注意啊，房Sir说的是竞品房源，不是竞品项目。成为销冠一方面是产品很好，另一方面就是要有足够的体量，缺一不可。

寰宇天下的体量问题成为了“优势反制”，1234期也都在这小块区域，位置地段配套几乎完全一样。

一个不一定恰当的例子：回龙观天通苑的大部分房子为什么总卖不上价？其中就有“竞品房源太多”的原因，说白了就是不够稀缺。比如，你想卖800万，但你同户型的那N多个邻居都认为卖750万就行，您受得了吗？

3、每个区域的客户量在一定周期内是有限的，哪怕是养韭菜养接盘侠也需要时间不是？

这几年石景山的供给量并不小，就集中在北辛安和古城。

高端改善客户，很多都被天钻、融创长安和玺、长安九里等项目收割了，去年年底的招商元玺也把最新一批客群消化了一部分。

对于入门刚需来说，显然根本买不起天镜，这盘门槛真的不低。

再说一句扎心的，寰宇天下天镜的南侧，有大批量北辛安回迁安置房，一共11000多套，相当于十个中等规模的社区了。

更扎心的是这其中大部分都有产权，正常交易没问题的，剩下的很多也都是参考经适房制度，也可以交易，即便税费高一点，但架不住便宜。

因此，对于本地购房刚需居民来说，可能人家需求已经解决掉了，也很可能人家手里好几套呢。

产品分析

119㎡三居，项目主力三居户型，设计水平在线。

南向三面宽，但面宽尺寸在同面积段户型来说，其实并不算特别优秀。毕竟这是天镜的入门面积，出现这种情况，也比较正常。这个户型的客厅送的是飘窗，而大户型是落地窗，也可见差异。

通透性没问题，但北向凸出的开放阳台多少有一点小影响。如果增大厨房开窗面积，会弥补这个问题，但必然会增加成本，显然开发商并没有调整。

南向主卧套房不错，兼顾了功能性和私密性，即便是中间户，也会有不错的通风。窗户不挨着淋浴区，而是挨着马桶，个人很赞同这个设计，免得冬天洗澡有凉风。

南向次卧门口，有一定的储物空间，户型图显示是衣帽间，但我认为更像是杂物间储藏间，要不然为何不用门与次卧封在一起？（这是中海提倡的X空间，可根据个人喜好，灵活可变）

各种水军软文中，家政间与开放式阳台被浓墨重彩的介绍，确实很新颖。但这个东西并不适合所有人，见仁见智，建议购房者结合自身需求喜好去考虑，不要人云亦云。

家政间和卫生间连在一起，这个情况在近几年的户型设计中，很少见。前些年的大户型改善盘会看到，就房Sir经验来说，一般家政间不会和客卫相连，而是保姆房。（客卫的门放哪里？我比较好奇，可能是推拉门，待我去样板间看看。）

152㎡四居。

柜子非常多，收纳空间很好。北向次卧和书房之间是轻体墙，容易打通。

入户后，左右两边都有玄关柜，可实现分区，好评。可惜对于这个面积段来说，进门就见到餐厅，稍微差了点意思。

主卧套房依然宽敞，但为啥不给弄个双台盆？按说，这面积足够了。

厨房因为要照顾到北侧的开放阳台，所以结构非常独特。如果和老人一起住，切记约法三章，阳台少放杂物，这个建议够接地气不？

196㎡奢阔四居，四面宽朝南，户型扁平了很多，采光通风相当优秀。

南向双套房，主卧套房南北通透，柜子超多。两个次卧的动线很好，到达客卫方便。

餐厅区域又大又气派，与客厅区域分隔较为明显。

入户子母门，搭配真玄关柜。客厅5.8米的面宽，体验感不错，妥妥大宅。

优点总结

1、寰宇天下具备销冠基因，新房阶段销量确实非常牛，顶尖。

而且是销售金额和销售面积的双料冠军，四期开盘后去化的也还不错，这是事实。

2、京楼知名大盘，热度高。

3、交通优势大，公路方面，项目开车上阜石路快速路非常方便，极大节约了时间。京西群众都知道，阜石路太重要了。

4、少有的超级地铁盘，天镜的西侧和东侧分别是金安桥站、苹果园站，均在800米左右，S1、1号线、6号线、11号线，四条地铁线，属实很牛啊。而且1号线、6号线始发站，有座，地铁族重大福利啊！

5、城市界面很新，都市感强。在石景山范围内，这种感觉很稀缺。而且有一定的写字楼氛围加持，不错。

6、商业购物环境太好了。项目北侧一街之隔就是喜隆多购物中心，规模很大。步行五六百米，中海自家的金安环宇荟商城，没那么大，但是餐饮店铺非常多。实际步行1.7公里，新开业的京西大悦城，相当够用，开车的话10分钟左右。再加上首钢园里面的六工汇，消费场所很多，适合年轻家庭。（京西大悦城看着近，但是交通有点尴尬。喜隆多有一部分其实是违建，但后来睁一只眼闭一只眼了）

7、中海在这一带，说话非常好使，根基极为深厚。这块地的一级开发就是中海做的，当初土拍时候设立了种种门槛条件，其实也是官方定向卖给中海。（某种程度来说，中海在这，算是规则制定者本身）

8、对于改善群体来说，门槛高点，是一种筛选。五环外，120㎡起步，不多见，中海很自信。（但其实有少量98㎡两居）

9、这个地段位置，很适合生活自住。又新又成熟，满足这个条件的五环外地段很少。首钢园有多种打开方式，守着永定河，靠近门头沟，也挺适合户外互动，各种游山玩水。

10、中海是超级央企，资金实力不需任何怀疑。

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