深圳卓越珑秀公馆：属于南山区什么位置?卓越珑秀公馆优缺点分析

深圳卓越珑秀公馆位于南山区南头街道同乐片区，处于科技园、留仙洞、前海三大产业带的交汇处，被五大总部基地环绕。以下是对卓越珑秀公馆的优缺点分析：

一、卓越珑秀公馆的优点

区位优势显著，通勤便利

产业辐射强：项目位于南山区核心发展轴上，周边聚集了科技园、留仙洞总部基地、前海自贸区、后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地等五大产业集群，未来就业机会丰富，租金回报潜力大。

深圳卓越珑秀公馆开发商售楼处咨询/看房电话☎☎13410054656阳经理（中介勿扰）

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交通网络发达：

地铁：步行约500-600米可达地铁12号线同乐南站，4站直达科技园，5站到高新园；在建的15号线（环中线）未来将串联前海、宝中、留仙洞等核心区，进一步提升出行效率。

自驾：紧邻南坪快速，可快速衔接北环大道、深南大道等主干道，通达福田、宝安等中心区域。

教育配套优质，学区稳定

名校加持：项目西侧约100米是九年一贯制的教科院同乐实验学校，2024年中考成绩位列南山公办校前15%，重点高中录取率超40%，且学区划分稳定，无学位紧张风险。

全龄教育覆盖：周边还有规划中的54班同安学校（预计2025年开工），以及华泰幼儿园、南山区教育幼儿园等，满足从幼儿园到高中的教育需求。

户型设计高效，得房率高

刚需友好：主打65㎡两房和81㎡三房，得房率高达88%-91%，远超南山新盘普遍水平（约70%-75%）。

65㎡两房：LDKB一体化设计，客厅开间2.95米，厨房预留双开门冰箱位，部分户型带1.5㎡可改造设备平台，实用面积约57-59㎡。

81㎡三房：客厅开间3.05米，公共活动空间约30㎡；主卧为套房设计，带独立卫浴和80公分飘窗，设备平台可改书房，实用面积达73.71㎡。部分户型还配备270°全景飘窗，提升采光和视野。

精装标准高，品质有保障

全屋智能系统：采用卓越“奕式精装标准”，含智能中央空调、卡萨帝或方太厨卫三件套、科勒卫浴洁具，还搭配全屋智能系统和隔音门窗，提升居住舒适度。
细节设计贴心：如玄关柜、厨房吊柜、卫生间镜柜等均做到顶设计，增加收纳空间；卧室门采用通高设计，视觉更显大气。

价格门槛低，性价比高

总价可控：折后均价6.4万/㎡，65㎡两房总价约393-430万，81㎡三房总价约510-545万，是南山新盘中总价最低的刚需盘之一。

倒挂优势：与周边二手房（如豪方天际、中粮天悦壹号等）挂牌价8-10万/㎡相比，存在明显价格倒挂，未来保值增值潜力大。

二、卓越珑秀公馆的缺点

社区规模小，配套有限

单体楼设计：项目仅规划1栋32层住宅楼，缺乏充足的园林和公共活动空间，难以提供大型社区的休闲体验。

商业依赖外部：虽自带约1万㎡“隆尚minitown”商业体，但规模较小，主要依赖周边3-5公里内的万象天地、海岸城等高端商圈。

梯户比高，居住密度大
3梯8户设计：高峰期可能出现电梯等待时间长的问题，影响居住便利性。

车位比不足，停车压力大

车位比仅1:0.81：未来业主停车压力较大，可能需依赖周边公共停车位。

回迁房占比高，影响品质

回迁房占比35%：项目共248户，其中87户为回迁房，占比达35%。购房者担忧回迁户与商品房业主居住习惯差异较大，可能增加物业管理难度，影响小区整体居住品质。

周边环境嘈杂，城市界面待改善

噪音干扰：项目东侧紧邻南坪快速，东北向房源易受交通噪音影响，对噪音敏感的住户需谨慎选择。

城市界面杂乱：周边1公里范围内存在物流园和统建楼，城市面貌相对老旧，且改造周期预计长达5-8年，短期内难以显著改善。