山姆落地背后，有一盘青岛国资盘活资产的大棋

山姆会员店作为全球知名仓储零售品牌，其山东首店具有强大的市场号召力，不仅填补了青岛高端批量采购市场的空白，也将为市民带来全新消费体验。

它的落户将吸引大量跨区域消费客流，并带动周边配套商业聚集，形成以其为核心的新型商圈。

而这一项目，正是青岛国资资产盘活的一个典型案例。

当前，如何将资产转化为企业高质量发展的持续动能，已成为国企改革向纵深推进的关键课题。

今年，青岛市国资委印发《青岛市市属企业存量闲置资产盘活三年攻坚行动方案》，2025—2027年，根据资产的不同性质与盘活方式，分类、分层、分批稳步推进盘活工作，持续释放国有存量资产的发展潜力与内在价值。

一盘国资有效盘活的大棋，正在青岛一步步落地。

01

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存量空间变身商业新地标

青岛国企存量资产的盘活，从一开始就着眼于城市功能升级和产业转型深度融合，推动土地与空间资源实现价值再生。

在欢乐滨海城A4地块的盘活中，城投集团与市北区政府通过资产置换方式，将该地块整合至区级平台公司，有力保障了山姆会员店山东首店的顺利落地。作为交换，城投集团获得了科技创新园、七色堇办公楼等优质资产，实现双赢。

对城投集团而言，通过资产置换，换回可立即产生现金流的成熟物业，优化了资产结构；对市北区政府而言，未动用财政资金即引入重大项目，带动区域商业能级跃升、税源增长与就业扩大，实现了区域发展的重要突破。

青岛山姆会员商店 邢志峰 摄

通过主题化整体开发，将工业场站转化为目的地型商业体，正成为激活片区商业能级的强力引擎。

能源集团携手上海锦和商管，将漳浦路12号原开源热力站区更新改造为“心动里”潮流文体社交公园。

项目聚焦“文化+运动+社交+商业”复合业态，精准定位“Z世代”情绪消费与体验需求，引入高端运动场馆、攀岩、电竞等多元场景。园区北侧入口的某咖啡品牌青岛首店，今年10月开业后成为热门打卡地。

项目整体预计2026年春季正式营业，届时年均可拉动消费超5亿元，新增就业1500人。

“心动里”效果图

盘活此类工业遗存，核心在于“内容再造”而非“空间改造”。

“心动里”项目设定了“潮流文体社交”这一鲜明的主题，在商业同质化严重的当下，该主题聚焦“Z世代”的情绪消费和社群认同，打造差异化竞争力，并通过与专业运营机构合作，引入创新业态与商业模式，强化体验优势，真正实现资产的“价值发现”。

而以“平台思维”进行轻量化改造，培育多元共生的商业生态，则让老厂房以另一种方式重获新生。

11月15日，青岛首届“华嘟嘟”文创新消费市集在青岛西装厂旧址举办。活动现场不仅可以购买文创产品，还设有掐丝珐琅书签DIY课等互动体验环节，使老厂房转型为集文创、潮玩、美食于一体的城市生活新地标。

在保留原有工业建筑风格与历史底蕴的基础上，华通集团对园区进行了全面的改造提升，将其蝶变为一个集创意、生活、办公于一体的花园式综合性园区。随着咖啡、烘焙、体育等多元化业态的入驻，园区活力被成功激发。

华通都市产业园

越来越多的存量空间正在商业化的创新实践中焕发新生：市南区延安三路109号原海珊制衣厂变身为集聚办公、咖啡、便利店功能的健康产业园，市北区哈尔滨路46号原东方衬衫厂以“东方文创园”新貌正式开园；原孚德鞋厂、第五针织厂等数十处老旧厂区资源也陆续释放更新潜力。

02

推动产业革新，强化主业协同

盘活资产的关键，在于将资源配置到价值创造效率最高的领域，从而推动产业结构优化与能级提升。

聚焦主责主业，是青岛国资推动国企高质量发展的重要方向。2025年，青岛完成新一轮市属企业主责主业认定，各企业集团以此为契机，通过灵活多样的资产整合，推动资源向核心主业和新兴领域集聚，有效促进了产业协同与整体价值提升。

跨越企业边界的协同整合，将外部优质资源精准导入主业链条。近日，市国资委正式批复，将原属城投集团的汽车北站等6处场站调整至城运控股集团。

汽车北站

此举不仅推动了公共交通企业重组与场站资源整合，契合城运控股集团城市交通综合运营的主责主业，也有助于构建国企“大交通”发展格局。

城运控股资源利用中心主任王虎国介绍，下一步将对这些场站进行综合开发，结合社区与周边配套，统筹利用地上地下空间，布局康养、商业等相关功能。

对于成规模且具潜力的空间，盘活的关键已从简单“处置”转向深度“运营”。

以李沧区兴华路3号原第六织布厂工业用地为例，华通集团围绕食品加工与销售核心，提升办公、物流、仓储、新能源充电等多元化配套，打造聚链成群、产城融合的现代化产业园区。截至今年6月底，已成功引进企业16家，年产值超1.3亿元，解决就业超200人。

集群化运营将闲置空间转化为产业发展新高地，实现了资产、产业与社会价值的倍增。

海发集团通过开放国合中心等总计40余万平方米的综合物理空间，成功引入京东方集团旗下东方聚智公司，共同组建合资运营平台，构建起“办公+科研+产业配套”的立体空间体系。

依托强大的技术创新能力与产业号召力，海发集团为灵山湾AI生态注入了强大的“链主”效应，提升了区域的产业集聚力。通过合资共建，海发集团也从传统“房东”转变为与产业资本深度绑定的生态“共建者”与“运营者”，从而确保了后续产业导入的持续性、专业性与资源有效性，推动资产向高能级产业载体的跃升。

对现有产业的产业链完善同样重要。

青岛国际机场集团有限公司将胶东机场A-02-04地块成功盘活为特种车维保中心项目。该项目于今年5月19日完成工程竣工验收，并于9月1日签订合作协议，进一步提升了机场配套服务能力。

特种车维保中心是航空运输地面保障链条中的关键环节，直接服务于机场运营所需的各类特种车辆，保障航班起降与客货流转的安全高效。它的建成填补了机场功能区的重要拼图，增强了整体运营韧性与专业化水平，是航空产业链的有机延伸。

向关联新兴领域横向拓展，同样是青岛国资的“打法”之一。

地铁集团战略性收购山东半岛首个A1类通用机场——慈航机场，以此为关键载体，拟开通跨区域航线，构建“轨交+低空”立体化高效物流体系，并计划引入飞行学院、拓展无人机应用等多元场景。这些举措延伸了其产业链，提升了配套能力，实现资产在更大范围内的优化配置。

03

资产证券化、数据资产化

资产盘活的路径与方法正伴随市场与政策演进不断丰富，其中，资产证券化正逐步成为盘活存量资产、优化资本结构的重要创新工具。

5月9日，青岛国信集团成功发行2025年第一期青岛国信胶州湾隧道定向资产支持票据（类REITs），该项目为青岛市首单类REITs项目，规模达16.01亿元，票面利率低至2.34%，创山东省同类产品历史新低。

胶州湾隧道作为连接青岛东西岸的交通动脉，具备持续、稳定、可预测的通行费收益，为证券化产品提供了坚实的底层资产支撑。

水务集团也接续发力，于11月20日成功发行全省首单机构间REITs、全国第二单市政公用行业机构间REITs，发行规模4.77亿元，认购倍数达到26倍，募集资金将主要用于水务基础设施投资建设，为完善城市基础设施注入了资金活水。

此类REITs产品将已建成、具备稳定现金流的成熟资产价值提前变现，有效回收资金用于偿还前期债务或投入新项目，形成“投资—建设—运营—证券化—再投资”的良性循环，推动国有资本从“重资产持有”向“轻重资产结合运营”转型。

在传统基础设施之外，数据资产证券化也正成为盘活企业数据价值的新渠道。

青岛市国资国企围绕数据资产化积极探索，多措并举构建数据资产全链条运营新模式。

国合中心

今年6月，能源集团完成了气热一体智慧能源协同管理平台数据资产的评估与入表，成为全国燃热一体领域首家实现数据资产入表的企业，并凭借该数据资产增信，成功获得招商银行6000万元低利率授信，为盘活能源数据生态价值、服务绿色可持续发展提供了可复制的范式。

11月5日，青岛地铁的班组建设数据获得山东省国家知识产权保护中心颁发的《数据知识产权登记证书》，并将其授权给下属公司青岛青铁教育咨询服务有限公司，用于向外省轨道交通企业提供专业数据服务，推动了轨道交通班组建设管理经验的跨区域共享。11月19日，青岛地铁完成山东省首笔数据知识产权价值转化项目。

在制度保障方面，市国资委印发《青岛市数据资产全过程管理试点工作方案》。在试点的推动下，全市国有企业数据资产已完成入表不少于30笔，有效促进了数据价值显化与应用落地。

聚焦更大范围实现资产盘活，青岛也在持续发力。

线上层面，同步推进“青岛市国有存量资产盘活处置云平台”建设，对市属企业拟盘活资产进行全面梳理与数字化管理，打通企业间信息壁垒，广泛吸引社会资本参与，提升资产盘活效益。

线下层面，选取华通集团所属资产管理公司会同都市产业园公司共同搭建全市统一的闲置资产盘活处置平台，市场化承接市属企业存量闲置资产的盘活处置工作。通过加强与银行、券商、中央及省属资产管理公司（AMC）等金融机构的合作，充分利用资产证券化等市场化手段，最大限度地实现国有资产的盘活价值。