酒店折价易主，两大央企抢滩学生公寓

2025年12月初，两则看似低调的房地产交易在香港市场掀起波澜：华润隆地以9.5亿港元收购悦品酒店·荃湾，计划将583间酒店房改造为学生宿舍；招商局置地以1.4亿港元购入红磡“晋汇”全幢住宅，目标同样是学生公寓。

这两笔交易相隔仅数日，共同指向一个清晰信号——香港学生住宿市场正成为资本竞逐的新赛道。

资本正在用真金白银投票，押注香港学生住宿市场的巨大缺口。

两起交易均指向学生公寓

据公开资料，华润隆地斥资约9.5亿元买入悦品酒店·荃湾，预计日后用作学生宿舍。

该酒店原为工厦改建，由邓成波家族于2012年斥资5.28亿元收购，其后改装为酒店，2018年开业，提供583间客房，总建筑面积约29.3万平方呎，配备餐饮、会议等设施。

该酒店早前市场估值约13.8亿元，这次成交价9.5亿元，较估值低约31%。

而红磡“晋汇”全幢住宅成交价1.4亿港元，较最初叫价2亿元折让约30%。

资本折价收购酒店改造学生公寓，表面是精明的财务计算，深层却折射出香港社会的多重现实。

首先，空间再分配，服务对象从游客转向学生；其次，存量激活，让陷入困境的资产重新融入城市功能网络；再次，在政府无法快速提供足够宿位时，市场力量成为重要补充。

“这不仅仅是房地产交易，更是城市功能的实时更新。”一位参与交易的中介人士坦言，“每一栋被改造的建筑，都在重新定义香港需要什么样的空间。”

当华润和招商局以“折扣价”买入这些资产时，他们真正看中的，是香港作为国际教育枢纽的未来价值——而这个价值，正需要从每一张学生床位的踏实运营中，逐步兑现。

供需失衡：数字背后的“宿舍荒”

华润隆地、招商局置地买入资产的背后，是香港各大高校的“宿舍危机”，这并非新鲜话题，但数字依然触目惊心（此前维C公寓传媒也有报道，详见 《）。

据房地产顾问戴德梁行2024年底发布的报告数字显示，2023至2024学年，当地八所受资助类非本地生的床位欠缺4.7万个，即使政府补贴大学增建宿舍，相关缺口仍会进一步扩大至5.5万个。

另一项相关估算则显示，2024至2025学年当地仅有约4.4万个学生宿舍单位，但本科生和研究生却达19.2万人。

相关报告显示，香港多所高校非本地学生宿舍满足率长期低于70%，部分院校甚至低于50%。

这就导致学校附近的租房需求尤为紧俏。

以香港理工大学为例，附近一个12平方米的套房月租可达8000-1.2万港元，仍一房难求。

“我们系里70%的内地生住在校外，有人每天从深圳跨境上课，有人合租在㓥房里。”香港大学社会科学院一名研究生透露，“学校宿舍要抽签，抽不到就只能承受市场租金。”

今年6月，香港特区政府宣布推出“商厦酒店改造学生宿舍先导计划”，旨在通过政策松绑、审批简化和空间再利用等措施，利用市场力量填补香港高校学生住宿的巨大缺口。

悦品酒店·荃湾的收购正踩在这一政策窗口期。

华润隆地收购的悦品酒店，若按每床位月租4500港元、583间房改造为约800床位计算，年租金收入可达4300万港元，较酒店运营提升约30%-40%。

值得注意的是，学生公寓具有“刚需+预付款”特性，租约通常按学年签订，现金流稳定。

在经济波动期，这类资产成为避险选择。

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