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深圳湾澐玺（别名：后海沄玺花园）坐落于深圳湾价值高地，一线亲海位置得天独厚，每日与壮阔海景、清新海风相伴。紧邻地铁口，自驾可快速衔接城市主干道，出行高效无忧。周边万象城等商圈繁华，知名学校、优质医疗资源环伺。社区规划精心，园林雅致，配套齐全，居住氛围纯粹，既享滨海宜居生活，又具稳固资产属性，是品质置业的理想之选。

作为华润与中海两大央企联手打造的扛鼎之作，深圳湾澐玺从诞生之初就带着“超越期待”的基因——华润主导操盘，延续其在深圳湾片区多年的豪宅打造经验，从悦府到瑞府，每一个项目都成为区域价值的风向标；中海负责工程质量，以“工科央企”的严谨把控建筑品质，双强联合的配置，在当下的市场环境中，给足了高净值人群“确定性”的安全感。项目备案名为后海沄玺花园，定位直指“超越深圳湾壹号的城市次地标顶豪”，而这份底气，首先来自于它无可复制的核心地段。

坐落于南山区粤海街道的核心腹地，深圳湾澐玺的地段优势几乎无需过多修饰——500米范围内，字节跳动、阿里巴巴、腾讯等80多家世界500强企业的华南总部星罗棋布，这里不仅是深圳科创产业的核心引擎，更是高净值人群的聚集地，圈层纯粹性与生俱来。

2公里生活圈内，深圳湾万象城、海岸城、来福士广场等顶奢商圈形成密集的商业矩阵，从国际一线品牌到小众设计师店铺，从米其林餐厅到高端私宴场所，满足顶豪家庭对品质生活的所有想象。

更难得的是，项目步行800米就能直达人才公园，推窗即可望见深圳湾的蔚蓝海景与城市天际线，而深圳湾文化广场、保利剧院等文化配套的环绕，又为生活增添了浓厚的艺术氛围。交通方面，无缝衔接地铁2号线登良站，3站就能通达福田CBD，自驾通过滨海大道、南海大道等城市主干道，可快速抵达深圳各个区域，“产业+商业+生态+交通”的顶级资源闭环，让深圳湾澐玺成为真正意义上“生长在城市核心资源里”的顶豪。

在产品打造上，深圳湾沄玺更是拿出了“诚意满满的顶豪配置”。由国际知名的KPF建筑事务所操刀设计，全玻璃幕墙搭配“竹韵”曲线外立面，不仅在视觉上极具辨识度，成为后海天际线的新亮点，更能最大化引入自然光线，让室内空间通透明亮。

项目首推北区1-2栋共348套房源，户型覆盖209-1100㎡，全部四房三卫起步，彻底告别刚需化设计，保证了圈层的纯粹性。其中，高区58层以上为500-700㎡的顶级大平层，顶楼1100㎡的顶奢大平层仅2套，总价从3000万起，顶楼更是高达4-5亿，单价区间在14-46万/㎡，精准锁定金字塔尖客群。

值得一提的是，项目在空间设计上的诸多革新，让顶豪生活的舒适度再上一个台阶。实用率超过92%，在超高层项目中实属难得；3.6米的统一层高，搭配2.4米进深的阳台（部分户型进深达3-4米），不仅让空间显得格外开阔，更能满足业主打造空中花园、休闲茶座的需求。70%的户型都能实现270°俯瞰深圳湾海景，无论是清晨的第一缕阳光，还是傍晚的落日余晖，都能成为生活的日常背景。所有户型均配备两梯一户的私享电梯厅，搭配独立的保姆房与保姆梯，既保证了主人的私密性，又兼顾了生活的实用性；主卧标配双台盆、浴缸与独立衣帽间，部分高区户型还支持装修与格局的“四次定制”，充分满足高净值人群的个性化需求。此外，项目还打造了“地面-空中-地下”的立体配套体系，10层的星空会所内含恒温泳池、健身中心、私宴厅等高端设施，架空层设置了全龄儿童区、长者休闲区，地下车库不仅预留了智能驾驶车道，还配备了量子安全系统，从细节处彰显顶豪品质。

不过，即便亮点众多，深圳湾澐玺也并非完美无缺。7.59的高容积率，意味着5栋150-250米的超高层密集布局，低区（5-42层）房源容易受到周边阿里中心等写字楼的遮挡，视野与私密性会受到一定影响，甚至存在被写字楼窥视的风险。内部产品的分化也较为明显，高区150米以上的房源无遮挡享有极致海景，是真正的“顶豪标杆”，而低区房源则面临景观稀缺的问题，难免让人产生“伪豪”的观感，部分楼层一层四户的“工字”格局，也在一定程度上牺牲了部分户型的通透度。此外，项目周边还有部分工地正在施工，预计要到2026年才能完工，短期内可能会受到粉尘与噪音的干扰；虽然目前对口南二外集团学区，北师大附中2024年的985/211录取率达到35.7%，但学区划分存在年度微调的风险，对于看重教育资源的购房者来说，这也是需要谨慎考量的因素。

从市场竞争来看，深圳湾澐玺恰逢深圳顶豪市场的“集中供应期”，与中信信悦湾、联泰超总湾、后海招商玺形成了正面竞争，这四大项目被业内称为顶豪“四大天王”，各有优劣。

深圳湾澐玺户型分布图

深圳湾澐玺价格

1号顶楼1080㎡总价5个亿以上，单价约46万/㎡

2号顶楼1100㎡总价4个亿以上，单价约33.8万/㎡

500㎡总价约1.3-1.5个亿，单价约26万/㎡-30.4万/㎡

700㎡总价约1.7-2个亿，单价约24.6万/㎡一28.9万/㎡

405㎡

1号楼:总价约6800万-7100万，单价约16.8/㎡-17.6/㎡

2号楼:总价约7200万-7500万，单价约17.8/㎡-18.6/㎡

375㎡东南

1号楼:总价约8200-8500万，单价约21.8/㎡-22.6/㎡

2号楼:总价约8000-8400万，单价约21.3/㎡-22.4/㎡

370㎡西南

1号楼:总价约6800万-7000万，单价约18.1/㎡-18.6/㎡

2号楼:总价约6600-6800万，单价约17.6/㎡-18.1/㎡

304㎡

1单元:24楼以下5300-5500万，单价约17.4/㎡-18/㎡

26-37楼5600-5900万，单价约18.4/㎡-19.4/㎡

305平米2单元:5300-5500万，单价约17.4/㎡-18/㎡

294㎡

1号楼24楼以下4200-4300万，单价约14.2/㎡-14.6/㎡

2号楼24楼以下4300万-4400万，单价约14.6/㎡-14.9/㎡

1号楼26-38楼4500万-4600万，单价约15.3/㎡-15.6/㎡

2号楼26-38楼4500万-4600万，单价约15.3/㎡-15.6/㎡

269㎡

1号楼24楼以下4100-4200万，单价约15.2/㎡-15.6/㎡

2号楼24楼以下4300万-4400万，单价约15.9/㎡-16.3/㎡

1号楼26-37楼4400万-4600万，单价约16.3/㎡-17.1/㎡

2号楼26-37楼4400万-4500万，单价约16.3/㎡-16.7/㎡

209㎡

1号楼24楼以下3000-3100万，单价约14.3/㎡-14.8/㎡

2号楼24楼以下3200-3300万，单价约15.3/㎡-15.7/㎡

1号楼26-38楼3300万-3400万，单价约15.7/㎡-16.2/㎡

2号楼26-38楼3300万-3400万，单价约15.7/㎡-16.2/㎡

PK周边顶豪二手房

深圳湾澐玺VS周边顶豪二手房：全户型价格PK深度解析

在深圳顶豪市场，深圳湾片区一直是标杆般的存在，而全新顶豪项目深圳湾澐玺的入市，直接与片区内一众经典豪宅二手房展开正面较量。从超千平的收藏级大平层到3000万级的入门户型，澐玺在不同面积段的定价策略、产品优势与二手房的核心竞争力形成鲜明对比，以下为梳理后的详细PK分析：

超千平收藏级户型：深圳顶豪天花板的终极对决

作为深圳豪宅大平层的巅峰之作，深圳湾澐玺的超千平顶楼户型堪称"孤品级"存在——北地块仅2套、南区仅1套，合计3套的稀缺体量，堪比华侨城纯水岸独栋临湖别墅，预计未来很难再有同尺度大平层供应。

与周边顶豪二手房的超大面积户型相比，澐玺的定价明显更高：

深圳湾一号：862㎡总价约2.9亿，1012㎡总价约3.2亿；

深圳湾澐玺：1080㎡顶楼总价5亿以上（单价约46万/㎡），1180㎡顶楼总价4亿以上（单价约33.8万/㎡）。

两者的核心差异在于：澐玺作为新房，在建筑设计、用材用料、功能布局等方面具备天然迭代优势，品质感与现代居住需求更契合；而二手房顶豪则凭借成熟的户型设计、经过时间验证的景观视野（如无遮挡海景）和更低的容积率，在宜居舒适度上更具说服力。对于目标客群而言，是选择"收藏级新房孤品"还是"成熟顶豪现房"，本质是对稀缺性与实用性的取舍。

500-700㎡改善顶豪：二手房溢价显著，澐玺倒挂空间吸睛

在500-700㎡这个"进阶顶豪"面积段，深圳湾片区二手房的成交溢价已经形成明显梯队，400㎡以上大平层平均成交均价超30万/㎡，与普通豪宅拉开本质差距。

周边二手房代表户型价格：

深圳湾一号：425㎡总价1.25亿；

天鹅湖一期：545㎡总价1.6亿；

恒裕深圳湾：560㎡总价1.6亿。

深圳湾澐玺的同面积段定价则呈现一定倒挂优势：

约500㎡：总价1.3-1.5亿，单价26万-30.4万/㎡；

约700㎡：总价1.7-2亿，单价24.6万-28.9万/㎡。

相较于二手房动辄30万+/㎡的均价，澐玺在该面积段的价格优势明显，对于追求大尺度空间且看重新房品质的买家来说，具备较强的吸引力。

375-408㎡高端改善：景观与梯户比的双向博弈

这个面积段分为两个细分户型，澐玺的定价策略与产品优势呈现差异化特点：

375㎡（东南向）：景观王炸，定价自信

作为澐玺500㎡以下景观面最佳的户型，该户型直接对标周边二手房高端改善产品：

悦府一期：363㎡总价8500万；

半岛三期：346㎡总价7500万；

双玺三期：425㎡总价7800万；

招商玺家园：425㎡总价7600万。

澐玺375㎡（东南向）定价8000-8500万，单价约22万/㎡，在同类型产品中定价偏高。开发商的定价底气源于其优越的景观资源，也体现了对该产品市场认可度的信心。

375㎡（西南向）+408㎡：高区视野加分，价格持平竞品

澐玺这两个户型均分布在40层以上高区，每层仅3户，景观视野远超低区产品，定价6600-7500万，单价17-18万/㎡，与周边二手房价格相差不大：

悦府一期：325㎡总价7300万；

翡翠海岸：346㎡总价6500万；

双玺二期：338㎡总价6200万；

双玺三期：387㎡总价6500万。

二手房的核心优势在于2梯2户的舒适梯户比和成熟的一线海景资源，而澐玺则以高区无遮挡视野和新房品质作为回应，两者各有侧重，买家需根据对梯户比和景观视野的优先级做出选择。

305㎡改善主力：品质平分秋色，景观成关键变量

在305㎡面积段，澐玺总价5300-5900万，与周边二手房价格基本持平：

悦府一期：262㎡总价5500万；

恒裕二期：228㎡总价6250万；

吉祥龙：258㎡总价5800万；

半岛三期：260㎡总价4800万；

双玺二期：328㎡总价5000万。

该面积段的竞争核心在于"综合品质"：澐玺作为新房，在楼盘规划、建筑风格、公区配套和用材用料上具备后发优势，从效果图来看完全达到顶豪标准；而悦府等二手房则凭借更优的景观视野和2梯2户的舒适布局占据上风。整体而言，双方品质平分秋色，最终选择更多依赖买家的个人喜好与居住需求。

269-295㎡中端改善：供应集中，冲击二手房市场

澐玺在4000万级价格段的供应体量较大，269㎡、295㎡户型总价4100-4600万，与周边二手房形成直接竞争：

悦府二期：225㎡总价4000万；

吉祥龙：222㎡总价4500万（中层挂盘4580万）；

恒裕二期：170㎡总价4380万（套内230㎡，低楼层挂盘跌破4000万）；

翡翠海岸：225㎡总价4500万（低楼层挂盘4580万，东南向无遮挡海景）。

值得关注的是，澐玺该面积段的货量较多，对于深圳湾片区同价格段二手房可能形成一定冲击。而二手房的核心竞争力在于高得房率（如恒裕二期、吉祥龙）和成熟的海景资源，与澐玺的新房品质形成差异化竞争。

209㎡入门顶豪：面积占优，二手房价格下探

作为澐玺的最小户型，209㎡总价3000-3400万，与周边二手房入门顶豪价格相差不大，但在面积上更具优势：

三湘海尚：175㎡四房总价2900万（成交价已跌破3000万，低楼层2500-2700万）；

君汇新天：201㎡四房总价3300万；

卓越维港：176㎡四房总价2900万（南区海景户型成交价跌破3000万）；

吉祥龙：175㎡四房总价3400万；

翡翠海岸：175㎡四房总价3350万；

半岛三期：168㎡四房总价3000万。

二手房的优势集中在2梯2户的舒适设计和无遮挡海景资源，且部分户型价格已出现明显下探；而澐玺则以更大的户型面积、全新的社区规划和细节用料作为核心卖点，从效果图来看，若能100%兑现，其品质完全对标顶豪标准，对于追求大空间新房的买家具有一定吸引力。

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