最高院：房屋赠与设定居住权的，受赠人擅自出售，能否撤销赠与？

作者：周军律师.

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在 “以房养老”“家庭财产传承” 中，赠与人常通过赠与合同或承诺书约定保留居住权，而受赠人在房屋过户后擅自出售房屋的纠纷频发。

那么，房屋赠与设定居住权的，受赠人擅自出售，能否撤销赠与？

最高人民法院案例库入选案例《张某茹诉秦某滋赠与合同纠纷案》中明确：

以保留房屋居住权利为条件的赠与合同系附义务赠与合同，该合同签订并办理产权变更登记后，受赠人将房屋擅自对外出售，未按照合同约定履行赠与所附义务，赠与人主张撤销赠与并返还房屋的，人民法院应予支持。

本案的争议焦点是：一、案涉《承诺书》与《赠与合同》关系的认定；二、张某茹主张撤销赠与是否具有事实和法律依据。

一、关于案涉《承诺书》与《赠与合同》关系的认定

2021年2月28日，张某茹与秦某滋签订《承诺书》，约定张某茹将案涉房屋赠与秦某滋，但保留有生之年在此房屋内永久性居住的权利，秦某滋承诺接受赠与后即承担其对张某茹的生老病死的赡养与善待义务，承诺张某茹在案涉房屋内永久居住。上述《承诺书》系双方真实意思表示，应属合法有效。2021年3月4日，秦某滋与张某茹在不动产登记中心办理案涉房屋过户，并另行签订《赠与合同》，该合同在形式上为制式合同，结合其签订时间，属于配合房屋过户所为的法律行为，不能以此否定《承诺书》的约定内容，张某茹与秦某滋之间就案涉房屋赠与的真实意思及对应权利义务关系仍应以《承诺书》约定为准。

二、张某茹主张撤销赠与是否具有事实和法律依据

《中华人民共和国民法典》第六百六十一条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第六百六十三条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”

根据前文论述，张某茹对案涉房屋的赠与应系附义务的赠与。根据《承诺书》的约定，所附义务为秦某滋对张某茹尽到赡养与善待义务，并确保张某茹对案涉房屋的居住权益。而根据查明的事实，秦某滋在接受案涉房屋赠与及办理过户后不久，即与案外人签订房屋买卖合同出售案涉房屋，不仅构成对赠与合同所附义务的违反，在“以房养老”日渐成为重要养老方式的背景下，亦侵害了张某茹“老有所养”“住有所居”的权益，现张某茹主张撤销赠与有事实和法律依据，应予支持。

周军律师提醒，房屋赠与中设定居住权的，受赠人擅自出售房屋属于严重违反赠与义务的行为，赠与人有权行使法定撤销权。司法实践中法院会优先尊重居住权约定的效力。赠与人在赠与过程中应规范合同条款、办理居住权登记，遇受赠人违约时及时维权，避免权益受损。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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