明确！物业公司这些催费方式违法

业主不交物业费，物业公司就不给打开单元和电梯门禁；厨房烟道设计不合理，业主就不交物业费；业主大会决定更换物业公司，物业公司拒不退场，起诉业主大会决定无效……业主与物业服务人之间矛盾时有发生，并呈现出群体性、易复发、化解难等特点，这样的纠纷法院如何裁判？12月8日，最高人民法院发布物业纠纷典型案例，针对这些热点问题，给出明确答案。

案例一

物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费

——张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

基本案情

张某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。2021年9月，张某发现其因欠交物业费已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与某物业公司交涉无果后，张某诉至法院，要求某物业公司恢复其对电梯及门禁系统的使用功能。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案中，张某虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费。某物业公司对张某欠交物业费的违约行为可另行依法维权。经法院依法释明后，某物业公司在本案审理过程中即主动恢复了张某对门禁系统的使用。

典型意义

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但实践中业主拖延甚至拒交物业费的情形时有发生，物业服务人往往采用各种方式催交物业费。物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务，共同营造和谐宜居的小区环境。本案判决明确物业服务人应以合理合法形式催交物业费，依法维护业主合法权益。

案例二

业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费

——某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司与某小区建设单位依法签订《前期物业服务合同》后，开始为小区提供物业服务。徐某某系案涉小区业主，因其未按时支付自2019年5月至2022年12月的物业费，经催告后在合理期限内仍未支付，某物业公司将其诉至法院。徐某某以其房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由辩称不应交纳物业费。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，厨房设计不属于物业服务人应承担的义务，厨房设计不合理、排烟倒灌等属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与案涉物业服务合同不属于同一法律关系，责任主体并不相同，徐某某主张厨房设计不合理所致损失亦与某物业公司并无关联，其以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据。最终判决：徐某某向某物业公司支付2019年5月至2022年12月的物业费4500余元。

典型意义

物业服务人的义务源于法律规定和物业服务合同约定，主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。一般而言，房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围。业主以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费或者主张以维修费用抵销物业费的，不能得到支持。本案判决有助于厘清物业服务合同关系与其他法律关系，引导业主正确区分责任主体，依法依规理性维权，妥善平衡物业服务合同各方合法利益。

案例三

物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费

——某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司系某小区的原物业服务人。该小区业主委员会向某物业公司函告原物业服务合同到期后将重新选定物业服务人，并邀请其积极参与竞标。某物业公司回函表示原物业服务合同到期后自行终止。后该小区选聘新的物业服务人并与之签订《物业管理服务合同》，业主委员会通知某物业公司及时办理交接事宜，否则应承担相应法律后果，但某物业公司未在合理期限内退场，致使新物业服务人长期无法进场服务。某物业公司因向业主何某某收取原物业服务合同终止后的物业费未果，向法院提起诉讼。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。本案中，某物业公司在原物业服务合同终止后，未按业主委员会要求向新物业服务人履行交接义务，经明确告知法律后果后仍拒不退出该物业服务区域，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费用。最终判决：驳回某物业公司的诉讼请求。

典型意义

配合进行物业交接是物业服务合同终止后原物业服务人基于诚信原则应当履行的后合同义务。由于新老物业服务人之间的利益冲突等原因，部分原物业服务人无视小区业主共同意愿，继续占用物业用房、拒不交还相关资料，“以服务之名行强占之实”，导致新物业服务人难以顺利开展工作。物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主大会或者业主委员会之间的纠纷，而且扰乱小区管理秩序，影响物业服务质量，降低业主生活品质。本案判决驳回某物业公司的诉讼请求，有利于引导物业服务人按期退场、依法履行交接义务，对于规范物业服务行为、构建和谐宜居的小区环境具有积极意义。

案例四

原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼

——某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司是某小区建设单位选定的前期物业服务人。后该小区召开业主大会作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定，小区业主委员会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。某物业公司认为，某小区业主大会作出选聘新物业服务人的决定不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专有面积和业主人数比例的规定，起诉请求确认该决定无效。

裁判结果

审理法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。法律之所以规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权对共有部分享有共同管理的权利。对于涉及共同管理的事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益不受侵害。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，故根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条的规定，业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，某物业公司不是该小区业主，不受业主大会决定的约束，与该被诉业主大会的决定不具有直接利害关系，故无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。最终裁定：驳回某物业公司的起诉。

典型意义

业主大会决定是业主对小区重大事项行使共同管理权、实行业主自治的重要方式。作为业主自我管理的权力机关，业主大会作出的决定对业主具有法律约束力，并不直接约束业主以外的主体，故并非小区业主的物业服务人没有诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的必要性和实效性。如果原物业服务人认为物业服务合同解除造成其损失的，可以依照《中华人民共和国民法典》第九百四十六条的规定另行主张。生活中，有的物业服务人被解聘后，试图以请求确认业主大会决议无效或者撤销的方式推翻业主大会决定，否定业主共同意志。本案明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼，具有规则指引作用，有利于维护业主大会决定效力、依法保障业主行使共同管理权。

案例五

灵活运用“巡回审判+示范调解”方式批量化解涉众物业纠纷

——某物业公司诉陈某物业服务合同纠纷案

基本案情

某物业公司为某小区提供了日常保洁、保安巡逻、电梯日常维护保养等物业服务。因大多数业主未按时交纳物业费，某物业公司难以维持日常运营，物业管理服务标准逐渐降低，导致其与业主之间的矛盾加剧。后某物业公司在向业主陈某催收物业费未果后，将其诉至法院。

审理方式

审理法院对案涉小区的物业服务及欠费情况加强研判，考虑到案涉小区除陈某外，还有一百多位业主欠交物业费以及某物业公司欲提起批量诉讼的情况，法院决定前往小区开展巡回审理、现场办案。庭审中，法院对物业的服务质量进行详细调查并对相关法律问题释法说理，某物业公司认识到自己的服务确实不到位，并在法院主持下与陈某当场签订了调解协议，由业主根据物业公司提供的服务项目和服务质量等因素支付相应的物业费。庭审结束后，法院即时开展普法宣传，引导某物业公司与小区业主相互谅解，妥善化解了小区百余件潜在纠纷。

典型意义

物业费不仅是物业服务人提供服务的基础，也是维护小区电梯、配电、消防等设备设施正常运转的保障。业主按时足额交纳物业费，有助于物业服务人提供更优质的服务；而物业服务人不断提升服务质量，才能使业主更自觉地交纳物业费，从而形成良性循环，以打造更加舒适美好的生活环境。本案中，法院通过开展巡回审理，现场以案释法，促使物业双方取得谅解，实现了“办理一案、治理一片”，不仅减轻了当事人的诉累，也节约了司法资源，为业主营造了良好居住环境，实现了“三个效果”的有机统一。

来源 | 文明包头、最高人民法院、央视新闻