折价千万卖房，东方雨虹频频“高买低卖”售房背后

今年年初2680.71万元买入，到了年底却以1011.59万元卖出，“防水茅”东方雨虹又成交了一笔亏本的买卖。

12月8日晚间，东方雨虹公告称，拟以1011.59万元（含税）出售北京昌平区英泽路8号院4号楼的一套商业用途不动产，预计形成资产处置损失295.96万元。

值得注意的是，这已经是东方雨虹年内第三次发布出售房产的公告。东方雨虹也在此次公告中称，上述交易完成后，其2025年出售资产累计产生的资产处置损失预计将达到公司最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

作为房地产上下游行业波及的企业，东方雨虹为何频频卖房？“高买低卖”背后又有何难言之隐？

东方雨虹公告截图。

买入不足一年就卖，“高买低卖”价差达上千万

根据东方雨虹发布的公告，其拟以1011.59万元通过下属子公司德爱威建设工程有限公司北京昌平信息咨询分公司（以下简称“德爱威昌平分公司”）出售位于北京市昌平区英泽路8号院4号楼的一套商业用途不动产。

该资产系由公司下属子公司德爱威昌平分公司于2025年1月20日购买获得，购买价格约2680.71万元，购入时为一手房交易，购买交易对方为北京远腾置业有限公司。

公告中称，上述标的资产账面原值为2533.15万元，已计提资产减值准备1309.13万元，账面净值1224.02万元。

据东方雨虹聘请的北京中评正信资产评估有限公司出具的评估报告，以2025年11月1日为评估基准日，采用市场法和收益法后，标的资产不含税评估价值为1224.02万元。本次交易出售价格为1011.59万元（含税），预计产生资产处置损失约295.96万元。

对于出售上述资产，东方雨虹表示，其在购入时为一手房交易，购入价格系以住建委房屋备案价为定价依据，同时综合考量周边市场行情、上一年度同类型资产交易价格、资产规划预期、房屋备案价格等多重因素确定，符合法律法规规定及市场惯例。本次出售资产系基于公司战略调整，核心目的在于处置非生产资料、盘活闲置固定资产、提高公司资产运营产销率、优化资产结构，考虑到当前该类资产市场需求较小，市场流动性较弱，公司结合目前房地产市场整体趋势、标的资产市场需求和价格行情，与交易对方协商确定交易价格，因此产生一定折损，符合当前市场环境下资产处置惯例。

而此次交易的买方为慧力梧桐（北京）健康科技有限公司（以下简称“慧力梧桐”），交易对方已按合同约定支付定金101.16万元。需要指出的是，慧力梧桐是一家今年9月中旬才成立于北京的有限责任公司（法人独资），暂无相关财务数据，且注册资本仅100万元。

三次亏本甩卖房产，房源牵涉绿地和远洋

这已经是东方雨虹10月份以来第三次公告卖房。

就在11月13日，东方雨虹公告拟出售位于北京和杭州的部分房产，预计形成资产处置损失高达2580.85万元。

据公司当时的公告，出售的资产涉及东方雨虹位于北京市密云区的3套商铺和8套办公用房，总计面积1492.05平方米。值得注意的是，东方雨虹位于北京的这11套拟出售房产，取得的时间均为今年，除了一套商铺的购买日期为今年4月7日外，其余10套资产的购买日期均为今年7月3日。

而位于杭州市江干区的50套办公用房及公寓经过协商，东方雨虹拟先转让其中的8套办公用房和5套公寓，涉及的转让价格总计约782.76万元。

此前10月28日，东方雨虹还出售了同样位于北京市昌平区英泽路8号院4号楼两套不动产，预计形成资产处置损失2345.61万元，达到公司最近一个会计年度经审计净利润的10%以上。

那么，东方雨虹为何集中卖房？“高买低卖”背后有何难言之隐呢？

从12月8日这笔交易来看，今年年初，东方雨虹是从一家名叫北京远腾置业有限公司手中买入的北京市昌平区英泽路8号院4号楼的商业资产。企查查显示，经过股权穿透后，北京远腾置业有限公司的股东方分别为北京远洋控股集团有限公司和绿地控股集团有限公司，双方各自持股50%。

而从11月13日北京和杭州的这两笔交易来看，北京密云的房产于2025年购买，购买交易对方为绿地集团北京京腾置业有限公司。

东方雨虹解释称，为加快债权清收，实现资金回笼，公司作为债权人通过取得部分下游客户已建成的住宅、商铺等（简称“抵债资产”）用于抵偿其所欠公司款项，在公司获取前述抵债资产前，根据双方协商，公司需另行购买下游客户其他房源即本次出售的标的资产。

而杭州的房产购买于2021年，东方雨虹表示，系当时公司通过向下游客户购买相关资产进而维护与下游核心国企客户的业务合作关系。

而同期东方雨虹发布的一份债务重组公告也值得关注，这份债务重组对方为绿地控股。东方雨虹表示，部分下游客户无法以现金方式清偿公司债务，公司为加快债权清收，实现资金回笼，公司作为债权人通过取得部分下游客户已建成的住宅、商铺、办公用房等抵债资产用于抵偿其所欠付公司款项，相关债权的账面价值共计约1.99亿元。

在公告披露信息中，目前并未明确北京市昌平区英泽路8号院4号楼等资产为“抵债资产”。就东方雨虹为何“高买低卖”的疑问，记者致电其董事会秘书，但是电话并未有人接听。

去地产化转型，东方雨虹“断腕自救”

事实上，作为房地产上游企业，房地产行业的调整给东方雨虹带来了较大影响。

从2021年的高光时刻到2024年，东方雨虹的净利润从42.05亿元急剧缩水至1.08亿元。

回顾2024年财报，东方雨虹营收同比下降14.52%至280.56亿元，归母净利润同比下降95.24%至1.08亿元，扣非净利润同比下降93.28%至1.24亿元。

利润缩水的背后是大规模计提资产减值。自2023年起，东方雨虹便开始大规模计提资产减值。2023年、2024年及2025年上半年，累计计提金额超过21亿元。

而这些计提资产减值的数额多数来自房地产行业，包括龙头房企恒大、绿地、融创，也包括中小型房企。近年来，东方雨虹的现金及现金等价物余额也处于持续减少的状态。2022年至2024年，公司期末现金及现金等价物分别为97.41亿元、84.77亿元、68.02亿元。

面对危机，东方雨虹开始“去地产化”转型。东方雨虹管理层也表示，未来三年将坚持“收缩地产、深耕非房、发力海外”战略。

不久前，东方雨虹发布2025年三季报，其营收和利润降幅有所收窄。今年前三季度公司主营收入206.01亿元，同比下降5.06%；归母净利润8.1亿元，同比下降36.61%；扣非净利润7.69亿元，同比下降29.99%。但是，期末现金及现金等价物余额减少至33.14亿元。

在现金流紧张的背景下，东方雨虹不得不加快处置资产变现的步伐。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 岳彩周

校对 翟永军