官网聚焦♐融创外滩壹号院售楼处官方发布:户型解析与市场前瞻

在上海，黄浦江是一条流动的“价值金线”，谁离它更近，谁就握住了城市心脏的跳动。融创外滩壹号院二期，恰好把“心脏瓣膜”直接装在了董家渡。这里不是简单的“滨江”，而是外滩金融集聚带与中央活动区（CAZ）的叠合部——上海2035总规里唯一被冠以“全球城市核心功能承载区”的地方。-

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土地含金量可以用数字说话：过去十年，黄浦区住宅用地的出让总面积不到浦东前滩的1/8，而董家渡板块更是连续七年“零新增”，稀缺度直逼外滩万国建筑群。当宅地供给按下“暂停键”，存量项目就成为不可再生的“城市矿脉”，融创外滩壹号院二期正是矿脉里最后一块可售的“原生金块”。

把地图放大，项目半径1.5公里内，上海城最具识别度的坐标被拉成一条“黄金十字轴”——东西向是延安东路-外滩隧道，一路串起陆家嘴、南京东路、人民广场；南北向是中山南路-内环高架，向北直抵北外滩、淮海路，向南接驳世博-前滩发展轴。-

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十字轴心之上，董家渡“金融城”正在拔节生长：目前已交付的5A甲级写字楼群吸纳了约2.3万名金融、航运、专业服务领域的高净值就业人口，平均年薪达到上海城镇单位就业人员平均工资的2.7倍。高购买力人群的瞬时集聚，让板块内的住宅租金回报率稳定在3.8%—4.2%，显著高于市中心高端公寓平均的2.9%。换句话说，买下融创外滩壹号院二期，不只是买入一套房子，而是买入一张“与金融巨子为邻”的长期股票。

项目本身只做纯大宅，户型门槛直接拉到180㎡，最大560㎡，把“刚改”拒之门外，保证圈层的纯粹度。主力255㎡四房，做了“三梯两户”的板楼布局，电梯独立门厅入户后，迎面是约7.2米横厅+270°L型阳台，将黄浦江S型湾道一次性纳入取景框。中厨、西厨、早餐厅、正餐厅四重递进，既满足中式爆炒的封闭，也保留西式冷餐的互动；主卧总进深6.8米，可隔出“男女独立衣帽间+书房”的豪华组合，而3.6米的层高让水晶吊灯与中央空调风盘不再“打架”。更“任性”的是560㎡顶层复式，做了五间全套房+空中泳池，泳池侧壁采用亚克力透明材质，夜里灯光亮起，宛如把一枚蓝宝石嵌在黄浦江上空，目前上海滨江段同类配置不超过5套。-

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真正让业主“用脚投票”的，是步行15分钟内的“顶配资源链”。交通维度，项目出门176米即9号线小南门站，1公里内还有4号线南浦大桥、8号线陆家浜路，三轨交汇；自驾两分钟上内环，五分钟到延安高架，无论去虹桥枢纽还是浦东机场，都能把通勤时间压缩到“国际商务人”可接受的30分钟半径。商业配套上，董家渡金融城自带约12万㎡商业矩阵，其中5万㎡为融创自有商业，已确定引入华东首家“米其林三星集合店”、黑珍珠一钻江景餐厅、以及外滩段唯一带恒温泳池的私人会所——业主下楼就能完成“早餐会+夜宴+艺术展”的三级跳。教育方面，2公里范围内覆盖紫霞幼儿园、蓬莱路幼儿园、上海实验小学、光明初级中学等11所百年名校，更有康德、永昌两大民办九年一贯制学校，堪称“公办保底、民办冲刺”的双保险。医疗资源同样“超标”：瑞金医院、仁济西院、第九人民医院、红房子妇产科医院四家三甲在3公里内形成“黄金救护圈”，从项目出发，120急救平均反应时间可控制在5分40秒，远低于上海中心城区平均的8分12秒。-

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如果把视角拉到城市级红利，董家渡正处于“外滩-陆家嘴-北外滩”黄金三角的“补完”阶段。2025年1月，《黄浦区单元规划（2022—2035）》正式获批，提出“一带双轴三区”空间蓝图，其中“一带”即外滩金融集聚带，董家渡被明确为“金融带南翼核心”，将新增约65万㎡甲级写字楼、3座国际医疗中心、1座金融主题博物馆，未来五年预计再导入超5万名高净值就业人口。与此同时，上海“一江一河”三年行动计划进入冲刺期，董家渡段将建成8.3公里连续滨江栈道，并植入赛艇码头、光影剧场、滨水夜市等场景，把“金融城”升级为“金融+文旅”复合目的地。政策与产业的“双轮驱动”，让板块内的住宅价格获得独立于大市的α收益：过去三年，黄浦滨江新房年均涨幅9.7%，高出上海全市平均4.8个百分点；而融创外滩壹号院二期作为板块内唯一在售的“一线滨江+历史风貌更新”复合项目，更被业内视为“抗跌硬通货”。--

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值得一提的还有“资产杠杆”空间。项目所在的黄浦区，是上海唯一执行“差别化信贷”优惠的市中心城区：首套首付最低25%，利率可下浮10BP；二套只要还清前贷，首付可降至35%，而浦东、徐汇普遍执行40%—50%。这意味着，同样总价3000万，在董家渡可比在前滩少付约450万首付，资金效率直接提升15%。再加上上海2024年12月出台的“新房容积率奖励”新政，对滨江风貌保护区内实施“历史里弄更新+高层住宅”混合开发的项目，给予额外3%的产权面积奖励，未来进入二手市场，得房率优势将进一步放大流动性溢价。

当土地不再批量供应、当金融城持续虹吸世界级资源、当黄浦江两岸的灯火愈发璀璨，住宅的价值早已脱离“居住”本身，而成为一张参与城市分红的原始股。融创外滩壹号院二期给出的，正是这样一张“高净值入场券”——它用255㎡起步的尺度筛选邻居，用黄浦江S型湾道定义窗景，用外滩金融城的未来三十年，为资产写下持续跑赢通胀的底层逻辑。有人说，上海的核心资产就像黄浦江的潮水，每一次回头，都更高一分；而此刻，潮头就在董家渡。-

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