31.86亿！中海再次拿下深超总宅地，创片区溢价新高

深圳12月首场土拍，再现竞价近百轮的激烈情况。

12月8日，深圳两宗住宅用地成功出让，分别位于南山区深圳湾超级总部基地和光明区马田街道，起始总价高达30.02亿元。最终中海31.86亿元竞得南山深圳湾超级总部基地地块，龙湖7.66亿元底价竞得光明区马田街道地块，两地块共收金39.52亿元。

其中，南山区深圳湾超级总部基地T207-0068宗地竞争尤为激烈，经6轮自由报价及95轮线下竞价后，该宗宅地由中海地产拿下，折合楼面地价约7.74万元/㎡，溢价率达到42.49%，不仅刷新了深圳涉宅用地成交楼面价TOP3位置，同时创深超总宅地溢价新高。

深超总又一宅地引争抢

资料显示，深湾超总T207-0068宗地位于白石二道与深湾二路的东南角，紧邻深湾玖序项目，周边环绕着天音大厦、神州数码等企业总部。该宗地起始价达22.36亿元，是该区域继中海深湾玖序住宅用地后，再次出让的纯居住用地。

具体来看，该地块规模较为紧凑，占地仅约1.18万平米，建面约4.1万平米——包括住宅约3.66万平米、商业1000平米等，宗地整体容积率为3.48，限高100米。该地块最初规划为商业用地，今年4月才调整为二类居住用地，同时，该宗地出让规则无商品房限价、无配建要求、户型不受“70/90政策”限制，竞得人需承诺“交房即发证”，并遵守“1年内开工、4年内竣工”的开发时限。

据了解，深超总定位为深圳战略发展核心区域，以总部经济为主导，住宅规划极少，稀缺性显著，目前该片区唯一在售新房住宅项目为中海深湾玖序，仅有少量尾盘在售，项目毛坯备案均价13.3万/㎡，周边二手房挂盘价普遍在14万-18万元/㎡之间，部分优质房源可达20万元/㎡以上。

而此前，中海深湾玖序地块于2023年6月30日被中海地产竞得，该宗地成交总价为125.32亿元，成交楼面价60349元/平方米，溢价率15%。此次T207-0068宗地的成功斩获，也标志着中海在深超总核心区实现宅地“两连落子”，成为该片区唯一布局两宗纯居住用地的房企。

中海年内超86亿元深圳拿地

“片区住宅极度稀缺，中海连续斩获深超总宅地，巩固了其在深圳高端市场的领先地位。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，此次深超总宅地高溢价成交，反映头部房企对核心城市核心资产的坚定信心，体现了豪宅市场的韧性，即使在市场调整期，顶级稀缺资产仍获市场热捧。推动房企开发模式从高周转、高密度向高品质、低密化转变，契合“好房子”政策导向，促进城市更新与存量优化。

南都湾财社记者注意到，截至目前，中海地产年内在深圳共竞得3宗住宅用地，总成交金额86.21亿元，平均溢价率达51.87%。其中，12月8日成交的深圳湾超级总部基地地块楼面价高达77360元/㎡，跻身深圳宅地楼面价前三；而1月16日成交的龙岗大运枢纽地块溢价率最高，达70.37%。

值得一提的是，中海今年在深圳拿下的这三宗地均为各自区域的核心位置，且均位于深圳重点发展板块，具备优越的区位与配套条件。

以龙岗大运枢纽地块为例，该地块吸引了中海、华润、保利、招商等多家头部房企参与角逐，竞价过程持续近3小时，最终以246轮密集报价落下帷幕。拿地10个月后，该地块打造的中海大运玖章花园正式首推，首批入市239套房源，据市场消息，该项目首开当晚收金超21亿元，整体去化率超七成，一举刷新深圳东部年度首开销售纪录。

深圳年内已成功出让11宗宅地

据南都湾财社记者统计，截至目前，深圳一共成功出让了11宗住宅用地，涉及土地面积22.94万平方米、建筑面积大约75.44万平方米，累计实现成交金额超280亿元。

11宗宅地中，除了有3宗是底价出让的，其余均是溢价成交，其中溢价率最高的当属前海T201-0232地块，该宗地由招商竞得，溢价率达86.1%，折合楼面价约84180元/平方米，刷新了深圳市住宅用地楼面价纪录。

而成交总价最高的是宝中南街坊A002-0108地块，该宗地经过187轮竞价后，由招商联合华润以86.4亿元竞得地块，折合成交楼面价59586元/平方米，溢价率34.81%，该成交楼面价刷新宝安中心板块住宅用地单价纪录。

深圳年内持续推出核心片区的优质宅地，优化土地供应结构。全国来看，土地供地也延续“缩量提质”态势，中指研究院数据显示，今年1-11月300城住宅用地成交规划建面同比下降约16%，出让金同比转降。土拍方面，土拍热度仅限热点城市优质地块，土拍分化延续。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在四成左右，预计市场供应将有所增加，但土拍热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行。而对于房企拿地而言，仍需聚焦核心城市、核心地段，但应避免拿“高价地”，以确保新获取项目的安全性、流动性和盈利性。

采写：南都·湾财社记者 孙阳