谢逸枫：再提稳楼市，有何意义？未来新的救市政策正在路上

文/谢逸枫

12月3日，高层会议表示，“要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展”。毫无疑问，这是国家首次提出稳楼市、城市更新、消除安全隐患结合。

高层会议赋予“稳楼市”在新一轮推进好房子建设和房地产高质量发展中的重要使命，表明了 政策 的延续性以及发力的确定性。将城市更新、消除安全隐患与稳楼市结合 ，则是延续了过往核心抓手，又新增安全底线要求，贴合现实需求。

城市更新已成房地产市场“止跌回稳”重要抓手。自2024年9月26日的会议首提“止跌回稳”以来，整体市场都在推动房地产止跌回稳过程中。2025年以来，“因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳。

政策措施成效明显，总体延续去年四季度以来止跌回稳的势头。2025年7月30日会议召开，强调了落实好城市工作会议，高质量开展城市更新。联系到7月15日的城市工作会议来看，围绕着房地产止跌回稳方向不变。

高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大“好房子”供应成为未来房地产止跌回稳的重要抓手。此次8月28日会议强调，要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多管齐下释放改善性需求。

回顾“稳楼市”的提出来看，最先是2024年12月9日、2025年3月5日分别提及“稳住楼市”、“稳楼市、稳股市”，目的是2024年9月26日提出的推动房地产市场“止跌回稳”、2025年3月5日提出的持续用力推动房地产市场“止跌回稳”。

对比过往会议中与房地产相关的表述来看，此次会议强调“稳楼市”，在一定程度上是2024年9·26房地产市场“止跌回稳”的延续。应该是考虑到市场新的变化，止跌回稳的基础不牢固，反弹上涨的条件不具备。

再提稳楼市，对未来房地产市场走势，究竟有何意义？最大的意义、最新的信号，莫过于未来新的救市政策正在路上，其中城市更新货币化安置、房票安置将成为2026年最大的楼市政策，继续推进和巩固房地产市场止跌回稳。

再提“稳楼市”，城市更新有望成为重要抓手。一方面是通过城市更新能够释放核心区域的土地供应，由房企建设“好房子”支撑新房需求。另一方面是通过货币化、房票安置直接释放住房需求，进而去化新房库存，推动供需再平衡。

总体来看，城市更新通过释放一线和二线及部分三线城市的核心区域住房需求、提升资产价值和好房子、金融、财税政策协同，为楼市稳定提供了坚实基础。基于政策导向和市场实践，城市更新确实正成为稳定房地产市场的重要抓手。

城市更新作为稳楼市的杀手锏、重要抓手，其作用主要体现在释放一线城市和二线城市及部分三线城市的核心区域住房需求、提升居住品质和激活新房市场交易、平衡供需关系、盘活存量、缓解房企风险等方面。

首先是城市更新通过改造城中村、危旧房等项目，直接释放刚性、改善新的住房需求。在安置方式上，货币化安置、“房票”制度的推广，使被改造居民获得购房资金，从而直接刺激商品房市场，去库存，缓解市场风险。‌

例如广州市黄埔区推行“房票”安置后，累计带动商品房认购超4400套。上海市嘉定区核发的房票促进了数百套商品房预订。‌这类政策尤其在核心区域见效明显，因为更新项目往往位于城市产业聚集区，通勤便利性强，住房需求基础扎实。

其次是提升居住品质与房屋价值。城市更新聚焦“好房子”建设，通过改造老旧房屋、完善配套设施，显著提升居住品质和房屋价值。‌例如，政策强调将老房子改造为安全、舒适、绿色、智慧的住房，满足改善性需求。‌

存量提质模式有助于稳定市场预期，因为房屋价值提升会增强居民购房信心，减少抛售压力。‌ 同时，金融支持创新如基础设施REITs（不动产投资信托基金）拓展至城市更新领域，为项目提供了长期低成本融资，进一步保障了改造质量。‌

最后是激活市场交易与长期转型。城市更新与稳楼市政策同频共振，推动房地产从规模扩张转向质量提升。‌ 一方面，通过消除安全隐患、完善城市功能，更新项目去库存效果显著。另一方面它结合“好房子”工程，构建了新的供求平衡。‌

例如，北京、上海、深圳等地放松限购政策后，与城市更新结合，有效激活了市场交易。‌未来随着新型城镇化深入，城市更新、好房子建设有望帮助房地产行业实现“高品质、低风险、可持续”的长期转型。

未来房地产迎来新指引，城市更新首次联动稳楼市，将成为城市更新货币化安置、房票安置大规模、大面积启动的开始。城市更新将成为十五五期间，即未来五年稳楼市最主要的抓手，是房地产市场止跌回稳的最主要动力。

目前城中村改造专项借款、地方专项债已经成为城市的城中村改造资金重要来源之一（还有税费优惠、商业贷款）。2023年7月明确提出设立专项借款支持城中村改造，重点用于项目的前期工作、征收补偿安置、安置房和配套设施建设。

专项借款主要通过政策性开发性银行（国家开发银行、中国农业发展银行）发放，资金来源于央行低成本工具（抵押补充贷款PSL），实行封闭运行、专款专用，确保资金高效安全。‌目的是国家解决城中村改造的资金问题。

十四五规划以来，国家开发银行已累计发放专项借款9781亿元，支持74个保障性住房项目和816个城中村改造项目，筹集安置房1769万套，惠及942万户居民。‌2024年国开行新增专项借款3817亿元，覆盖北京、广州、济南等723个项目。

城中村专项债是地方政府为支持城中村改造项目而发行的专项债券，属于地方政府债务的一部分。其资金主要用于城中村改造相关的支出，如征收补偿、安置住房建设等，目的是地方解决城中村资金缺口的问题。

城中村专项债的发行规模显著增长。2025年前9个月全国已发行城中村改造专项债816亿元，同比增长1.4倍。‌同时与城市更新相关的专项债整体发行规模扩大，例如保障性安居工程等房地产相关专项债发行约6400亿元，同比增长89%。‌

前7月城中村改造和保障房建设类专项债发行规模增加了672亿元，按一般专项债至少1.2倍的本息覆盖倍数保守计算，将带来至少800亿的房产销售相关收入增长，相当于2025年前7月商品房销售金额同比增长1.5%。

2025年以来，北京朝阳区已经有8个城中村改造项目获得了9次专项债融资，合计获得融资131.75亿元，其中朝阳区十八里店乡3次专项债融资合计91.7亿，涉及2个城中村改造项目、4个村落，成为最大的受益城市。

重庆以22.8亿元排在第二，成都以21.3亿元排在第三。这些城市受益最大，分别是北京、重庆、成都、广州、海口、银川、东莞、宜宾、济南、乐山、石家庄、广元、青岛、武汉、泸州、廊坊、厦门、杭州、台州、内江。

中指数据显示，“十五五”时期全国城镇住房需求总量预计接近50亿平方米。尽管告别了过去高速增长的阶段，基于城镇化持续推进、人口结构变化和家庭小型化趋势，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计保持在7亿-8亿平的规模。

对应的商品房销售面积年均约8.5亿～9.5亿平方米。这显示，住房市场的基本盘依然坚实，尤其是改善性住房需求占比已超四成，成为未来住房消费的核心增长点。更为关键的是，新型城镇化的内涵正在发生深刻转变。

实现“人的全面发展、城市品质提升和产业聚集升级的互动并进”。推动城市更新、稳定房地产市场，需要强有力的政策支持体系。目前支持城市更新的金融政策正加速落地，形成协同效应。

城市更新的利好政策不断落地。12月1日，发改委的清单显示，进一步拓展基础设施REITs发行范围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型，城市更新设施涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目。

以及相关城市更新综合设施项目，这项政策落地直接为城市更新拓宽了长期低成本融资渠道，是落实“健全多元化投融资方式”的具体表现。因此，城市更新综合设施项目的不动产投资信托基金（REITs）推出将加快项目开发。

这意味着老旧街区、老旧厂区改造等项目获得了崭新的长期低成本融资渠道，有助于吸引更多社会资本参与，真正落实“健全多元化投融资机制”。在土地政策方面，地方积极探索为城市更新“松绑”和激励。

为房地产市场指明了在新时代背景下的发展路径，即深度融入国家新型城镇化战略，以城市更新为主要抓手，推动房地产行业从规模扩张转向高质量发展，从而实现房地产市场止跌回稳、平稳健康发展。

未来房地产市场的发展将更加聚焦于四个方面，一是服务好近3亿农业转移人口的市民化进程，通过多种方式保障其“安居”需求。二是响应占主导的改善性需求，扎实推进“好房子”建设，全面提升住房品质。

三是依托城市群、都市圈的发展，在优势地区寻求结构性的发展机会。四是积极参与城市更新的存量房地产市场，在消除安全隐患、完善城市功能、提升资产价值的过程中，找到新的房地产发展新模式，实现逆周期突围。

城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在推动房地产业止跌回稳、构建房地产发展新模式的重要关口，新型城镇化仍将为中国住房需求提供重要支撑。

首先是合理控制城市规模、优化城市空间结构的集约高效发展思路将推升城市核心区价值。其次是高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造催生存量住房改善需求。最后通过好房子供给迭代满足改善需求支撑新房市场成交。

目的是形成新的价格基准，最终形成新的价格梯度，实现房地产市场新的供求关系动态平衡。通过供需两端协同发力，可助力市场止跌回稳，中长期则能引导市场向“高品质、低风险、可持续”的房地产业发展新模式转型。

新城镇化加速推进将让楼市形成保障房与商品房“双轮驱动”模式，而“好房子”建设将成为行业主要增量。未来住房政策将更注重“好房子”建设与住房保障体系的衔接协同，房地产发展模式正从“开发销售”转向“开发+运营+服务”的综合模式。