再提“稳楼市”释放的信号值得深思

转自：证券日报

    ■王丽新

    12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。国务院总理李强在主持学习时强调，要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。

    在笔者看来，此次专题学习再提“稳楼市”释放的信号值得深思。新型城镇化仍是未来推动经济增长、扩大内需的重要战略，“稳楼市”绝非短期调控的权宜之计，其深层内涵是成为新型城镇化战略的重要支撑，未来需将其转化为推动城镇化提质、扩大内需潜力的关键抓手，让房地产市场与人口流动、产业升级形成良性互动。

    其一，“稳楼市”与“好房子”工程相辅相成，满足多元化居住消费新需求。

    当前，我国城镇化发展正从规模扩张转向质量提升，农业转移人口的市民化需求、改善性住房诉求，构成了房地产市场的基本盘。“好房子”工程是满足这些多元化需求、提升市场活跃度的重要推动力。

    随着《住宅项目规范》等国家标准落地，“安全、舒适、绿色、智慧”成为住房消费的核心诉求，各地也纷纷出台地方标准响应这一趋势。有的城市明确防水工程保修10年，有的将高空坠物防护列为“一票否决项”。各地逐步加大“好房子”供应规模，以高品质供给激活改善性需求。

    而一系列“稳楼市”政策持续落地则为“好房子”交易打开空间。尤其是北京、上海、深圳均调整放松了限购政策，成为地方“稳楼市”的政策风向标。据克而瑞统计，仅今年前三季度，地方围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才专项支持等维度出台稳市场政策556次，以缓解市场调整压力、满足合理住房需求。未来，“好房子”有望持续支撑新房市场成交，形成新的价格基准，推动房地产市场形成新的供求关系动态平衡，稳定行业需求总规模。

    其二，“稳楼市”与城市更新同频共振，探索新型城镇化发展的新路径。

    目前，城市更新逐渐从单纯的旧改工程，升级为新型城镇化的核心任务来推进，既能通过存量提质激活市场活力，又可结合“好房子”建设，共同构建房地产发展新模式。

    一方面，从我国城镇化的发展进程看，我国城镇有300多亿平方米存量住房需要更新改造，新增需求空间大；另一方面，将城中村改造、危旧房更新与住房需求释放相结合，既能消除安全隐患、完善城市功能，又能有效去库存、稳预期。

    更重要的是，城市更新正在重塑房地产发展逻辑，即从“建房子”转向“造空间”，通过补齐配套短板、提升物业价值，让房屋回归居住属性的价格锚，这种“存量提质”的发展模式，正是新型城镇化对房地产行业的必然要求。

    其三，“稳楼市”与房企化债互为支撑，加速行业风险出清与转型。

    当前，房企流动性压力仍是行业化解风险的突出问题，而“稳楼市”政策通过激活交易、拓宽融资渠道，为化债工作创造了有利条件。比如，在需求端，通过降低首付比例、房贷利率等释放刚需和改善性需求；在供给端，则通过“白名单”项目贷款审批、保障房“以购代建”等创新性政策，帮助房企调整存货结构、缓解资金压力，为债务重组创造条件。

    更重要的是，为了缓解出险房企之外的企业流动性压力，基础设施REITs（不动产投资信托基金）拓展至城市更新领域，为企业提供了长期低成本融资渠道；房票制度的兑付机制，让开发商快速回笼资金。当然，房企化债的推进也有助于规范市场秩序，推动企业从规模扩张转向质量提升，培育出更适应高质量发展需求的市场主体，为楼市稳定提供长效保障。这种“政策支持—市场激活—风险出清”的良性循环，正是“稳楼市”的深层价值所在。

    展望未来，在新型城镇化的发展框架下，“稳楼市”政策将持续推进，这不仅是行业短期止跌回稳的关键，更是其长期行稳致远的根本所在。未来，房地产行业将逐步完成向“高品质、低风险、可持续”新发展模式的转型，实现高质量发展。