产业园租金创三年新低，较三年前降24%，入住率跌破七成

房地产市场整体回调，同为行业链链条上的传统产业园区也面临租金与入住率双重调整的压力。

据观点指数研究院上周发布的《卓越指数·2025产业园区暨基础设施投资发展报告》，2022年一季度产业园区平均租金为138.0元/㎡/月，此后该指标进入持续下行通道，截至2025年三季度，这一数值已降至105元/㎡/月，创下三年半以来的新低，累计降幅达24%。

入住率方面，产业园区招商难度持续加大，园区采取的“以价换量”策略效果逐步减弱。2022年一季度，产业园区整体入住率尚保持在90%以上，此后逐年下滑，2025年第三季度这一指标已低至69.5%，首次跌破 70%的关口。

观点指数指出，目前全国超18亿平方米园区面积处于空置状态:企业扩张意愿不足、园区产业定位模糊、同质化竞争加剧等多重因素叠加，共同导致传统产业园区招商进入阶段性调整期。

不过，与产业园区的低迷表现形成鲜明对比，数据中心市场同期发展态势相对较好。收入端数据显示，数据中心单方收入从2022年第一季度的 325.1元/㎡/月持续上升，2025年第三季度仍稳定保持在366元/㎡/月以上。增长动力持续强劲，得益于数字经济快速发展带来的算力需求爆发式增长，也与数据中心行业自身高端化、智能化升级所带来的价值提升密切相关。

在签约率方面，数据中心市场虽有小幅波动，但整体维持在较高水平。2022年一季度数据中心签约率为95.3%，此后在90%-93%区间内平稳波动，2025年第三季度回升至92.3%，始终远超同期传统产业园区的入住率。云计算、人工智能、工业互联网等新兴产业对数据存储、计算需求的刚性支撑，为数据中心市场提供了稳定的发展基础。

计费率指标层面，数据中心市场整体呈现持续上升的趋势。2022年一季度数据中心计费率为67.4%，此后稳步提升，尽管2025年第三季度略有回落至74.5%，但整体仍处于上升通道。

报告指出，当前，北京、上海、广州、深圳四大重点一线城市产业园区市场呈现供求失衡加剧、整体调整的特征，各城市依托自身产业基因，形成差异化发展格局。北京、上海、深圳、广州的供求比分别达到1.88、2.63、1.45.1.77，供需错配问题持续凸显，租金下行趋势在短期内难以实现有效逆转。

平均租金表现方面，四城园区平均租金均出现同比下滑，其中北京为 138.5元/㎡/月，同比下降3.7%;上海为133.8元/㎡/月，同比下降 2.2%;深圳为84.1元/㎡/月，同比下降4.0%;广州为68.6元/㎡/月，同比下降1.4%。空置率同步上升，上海、广州、北京、深圳分别同比上涨 1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市场去化压力持续加大。

2025年三季度，国内产业园区REITS市场呈现“运营分化加剧、扩募动能活跃”的鲜明特征，在指数表现阶段性承压的背景下，扩募作为资产盘活的核心路径，在政策驱动与市场实践的双重作用下持续释放活力，为产业园区存量资产的高效运营提供关键支撑。

2025年1-10月，全国共有8只产业园区REITS完成或计划扩募，总扩募规模达58.6亿元，较去年同期增长42%，扩募的常态化推进为REITS市场注入强劲动能。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬