上海二手房成交量有点超乎想象了

刚过去的11月，上海二手房月度成交量达到2.3万套，一个相当不错的成绩。

环比10月上涨24%，创下自今年5月以来的成交套数新高。

在没有政策加持的情况的下，高于金九银十， 仅次于“金三银四”时期， 多少有点超乎想象了。

背后是大量的刚需下场抄底了。

在房价回调后，上海很多房子，买房和租房的压力差不多了。

而且买房还能拥有一个属于自己的家，幸福感高出不少。

抛开房价涨跌的话题，谁不想在大上海有一套属于自己的房子呢？

上海楼市，是不是要反转了？

300万以下刚需房源为成交主力

上海绿军数据显示，11月上海总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，为绝对主力，这个占比较最近几年都要高出不少。

房价调整后，很多刚需上车、学区买房的群体，都在年底前抢跑了。

“我看好的二手房价格比半年前低了不少。”

“现在 这个价位，将来跌了也不怕，估计也跌不了多少。 ”

这是不少刚需抄底背后的心态。

九亭等近郊，三百万以内已经能拿下次新三房了，搁以前这个价格只能买到大一房。

市区老破小的租售比也越来越高。

1）市光一村，43平的1房，租售比能达到3.8%。

2）市光一村旁边的鹏程苑，租售比更高。

像这种老破小，租金已经能覆盖月供，自住出租都可；

房龄特别老的，还能搏一搏拆迁，买入安全垫确实高了不少。

以价换量

不止上海，北京11月二手房成交量也明显上来了，但底色都是以价换量。

包括整个2025年，都是这个逻辑。

今年前11个月一线城市二手房累计成交52万套，同比+5%，创四年新高。

就是因为价格回调了很多，有人下场抄底了。

据中指研究院数据，11月份在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力有所加大，其中一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，较10月跌幅均有所扩大，价格延续调整态势。

一个月回调1个百分点。500万的房子，一个月价格下来5万。

相比二三四线城市，以往最坚挺的一线城市，现在房价正处于补跌阶段。

从股市的逻辑来看，前期坚挺的大蓝筹补跌，可能是最后一跌，市场快要触底了。

11月是上海二手房以价换量特别明显的一个月。

这也意味着前期很多坚守价格的房东接受了降价才能出货的现实。

不接受的房东，则选择了撤牌下架不卖。这也是上海二手房挂牌量大幅度下降的主要原因。

我们统计到，上海二手库存量已连续12周下滑，当前库存量水平已回落至23年12月底的水平。

这部分撤牌不卖的房子，其中一部分会流入租房市场。

虽然房租也在跌，但至少不会比买卖市场跌得那么狠那么肉痛。

不过我观察到，市面上空置好久租不出去的房子也越来越多，要么是户型大总价高，要么就是装修太老太差。

新房降温

根据上海中原地产数据，11月上海新房成交面积32.0万平方米，环比减少19.6%。

分区看，浦东区环比减少7.1%；闵行环比减少21.4%。

市中心豪宅新房，也不像以前那样上来就日光了，土拍市场也有一定降温。

上海11月上市的新房项目，五成楼盘网签率不足10%。

不过考虑到快一半的盘是27日以后开的，可能网签速度没那么快。

结合二手房成交量大增，恐怕不少买家是从新房“虎口夺食”来的。

核心原因还是二手房价格回调后，新房不仅价格倒挂消失，而且还正挂了，追求性价比的买家从新房转向二手了。

地段越偏远的新房项目，越难卖。

网上房地产数据，目前上海外环外新房库存超4.8万套，占到了全上海的78%，去化周期明显变长。

因为去化压力，市面上不少新房，已经明里暗里打折促销了，郊区就不用讲了，市区的项目也都开始跟上了。

这对房东来讲不是好事情，尤其是开发商强大的营销分销能力，加上新房二手房的产品代际差，会打得周边二手房毫无还手之力，最终只能凭价格优势出货。

作为卖房房东，如果你周边有新房在卖，且品质不错，价格还没贵多少，那你要小心了，最近以价换量的大宁次新房就是例子。

静安府一个周末卖掉了10套房，首先是价格下来了，让买房人觉得有抄底的可能，勇敢出手了。

另外就是大宁在售的新房项目，也给了周边二手业主不少压力。

买卖建议

对卖房房东来讲，要看自家的房子，价格回调到了哪一步。

之前比较坚挺的次新改善和豪宅，接下来调整幅度可能比较大。类似前滩，徐汇滨江，这样次新房比较集中，城市界面比较新，前期价格坚挺的地方。

如果要卖房，务必抓紧：

1、历史回调小于20%的，加速卖房；

2、历史回调幅度大于20%的，横向（同品质、同级别地段）比板块、比小区，如果还不是性价比最高的，也是危险的；

3、老破小，如果租售比已经很高，也不用太着急，更没必要大幅降价割肉，主跌浪已经过去。

上海楼市现在是出清2.0阶段，等到最坚挺的豪宅最后一跌后，上海的好房子差不多就见底了。

但供需关系不妙的，供大于求的，品质差的房子，可能还是要长期阴跌。

所以手里有多套差房子的，或者是要置换的，老换新，差换好的，还是建议抓紧卖房。

楼市下跌和上涨一样，存在巨大的惯性，短时间刹不住，会存在一些超跌的产品和机会。

手握现金，才能把握住。

现在要买房的，就选具备触底特征的房源：全城对比具备性价比、租售比高的房子。

重点关注价格深度回调，跌出性价比的板块。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。