北京买房：理清思路，购房建议1732

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们是新北京人，多年前买的东城的回迁房，现在孩子上高中了想置换，预算500多万吧。主要是我们收入很低，两人合计税后才2万多一点，所以就算贷款也只能每个月支撑5000左右（孩子补课费用高），这钱顶多贷款100万左右，感觉意义不大似的。

所以想问问您，从投资角度说我们这种情况有必要贷款吗？另外我家孩子现在在广渠门上学，想买在劲松潘家园一带，您觉得华阳公寓怎么样？或者旁边的翌景家园。

A：

1、两人税后2万多在北京不算少了，至少超过中位数，大多数家庭还挣不到这数儿呢。

是否贷款外人不好建议，只看自己的实际情况。如果确定没什么压力+没风险就贷吧，毕竟是想改善，预算多了选择也能多些。

但如果从投资角度说，100万只占总价5/600万的20%，从比例来讲不太多，毕竟如果全款的话是更容易砍价的。这自己或让中介评估一下吧，看看是否耽误砍价，不耽误的话就贷。

2、华阳公寓和翌景家园，这俩都是典型的自住为主，都是老公寓。其中华阳公寓的规模小，翌景家园应该还都没有燃气，您家能习惯吗？

这种小区的优势是居住的性价比高，如果出租的话租金收益率也相对高。但对应的劣势就是价格走势弱，长期略落后于大盘，如果将来再次置换的话，和同期房价相比有可能吃点儿亏。当然也未必永远走弱，最好成绩有可能不再落后，只是逆袭的可能性几乎没有。

3、总之考虑好吧，劲松潘家园华威桥等板块有不少这种老公寓呢，价格都不高，都是同样的特点，确定自住为主的话再买。

仅供参考。

二

Q:

请问，我计划明年在北京买房结婚，刚需。但鉴于资金只有150万，同时对居住品质的要求比较高，所以重点考察的都是房龄新的一些开间。

但有亲友都说这种房保值不好，也有中介这么说，所以到现在还有些犹豫。比如朝阳公园的这几套，我觉得都还不错，就是不知道是否该买？

A：

1、房子是用来住的，尤其又是自住为主的婚房，那既然喜欢就该买就买呗。其他所谓保值什么的都是副产品，都是以后才能看的出来的，现在没必要太过纠结。

2、不过开间的价格走势确实普通，否则也不会今天的偏低价格。尤其是户型偏大的，优势就是居住舒服，但劣势就是租金和房价升值都不算强。您看的这几套都是5/60平的，偏大了，超过40平的就算大。

主要因为开间的目标群体（包括出租）都是年轻人为主，只适合单身或小家庭，有了孩子的就不太合适了。所以造成购房的人群窄，买了的也更换频繁，所以价格走势不强。而且无论是租还是买这种户型的，大多都只是为了睡觉而已，所以利用率不高，户型大了也提升不了太多的居住体验，所以价值就偏低了。

3、但还是这句话，房子是用来住的，确定喜欢就买吧，有钱难买乐意。

仅供参考。

三

Q:

请问，如果买一套200万左右的平房当学区房可以吗？孩子上学后留着这房子等腾退您觉得有意义吗？会不会砸手里？

A：

1、可以啊，不少家庭都是买平房当学区房的，只要面积别太小就行，避免又有舆论说炒作学位什么的。不过200万一般怎么也得10来平米，当学区房足够了。

2、留着等腾退也行，但最好先看您买的房的单价是周边均价，还是超出了均价？因为腾退时虽然乘以1.3的系数，但补偿标准是以板块均价为标准的，不是您的交易价格。那如果您的成交价高，就占不到什么便宜了呗。

不过既然是总价低的占坑儿房，那一般来说单价都偏高，也就是学区溢价高。那成本高了利润就低呗，想占便宜不太容易。

3、砸手里倒不至于，就算不腾退也是学区房，总价低的房子总是有人要的，出手时要价别太高就行。

仅供参考。

四

Q:

请问，我70后今年50多了，前些年房价高时买了一套大兴的小别墅准备当养老房的，但这十年因为上班也没住上，今天看70后延迟退休政策得知十年也住不上，所以有想法卖掉。

但因为当时买的贵，我装修又花了大几十万，还没完工，卖的话要赔不少，200万得有了，又感觉很是舍不得。您能给我点建议吗？

A：

1、我好像给不了什么建议，房子是用来住的，别墅这种产品更是典型的自住为主。所以如果能将来自住就留着，确定住不上就卖掉呗，要不然留着也是闲置。

2、要不您算个账吧，看完成装修还要多少钱，然后出租的话能租多少？合适就出租，也算着房子发挥了效用。不过大多数情况是不划算的，毕竟已经大几十万了，靠租金什么时候能赚回来啊？不光赚不回来，有个几年这装修也被租客弄的不值钱了，还不如趁值钱的时候卖掉呢。当然要想卖出装修的价值也不容易，只能说试试吧。

3、其他没建议了，还是这句话，房子是用来住的，住的上就留着，住不上就意义不大了。别墅类产品的投资性弱，所以从升值角度别期望值太高，大多数都是落后于普宅大盘的。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是接近房价高峰时买的大厂的，目前已经跌到腰部以下，请问是否应该止损卖掉？但又担心之后补涨，请指教。

A：

1、这我哪儿有什么建议啊，不卖的话闹心，卖了的话又怕将来后悔，这谁也不敢说什么。

2、不过房子是用来住的，不管自己住还是出租都行，都算是发挥出了房子的价值。但如果是自己住不上，出租的话也不好租出去，或者是租金很低，那就留着没什么意义了呗。不如卖掉，让别人去发挥价值。

3、另外就算环京的房价上涨，要想涨回当时的成本价也估计够呛了。因为跌到腰部是跌了50%，而想涨回来就是上涨100%了。环京楼市一般都是跟随北京大盘涨跌的，那如果大厂涨了100%，北京是不是应该更高啊？可北京现在的均价都5/6万一平，我是不敢想象在短期内翻番的，绝不可能。

4、总之如果能住或能租就留着，确定用不上就卖掉。或者不缺钱就留着，实在闹心就卖了踏实。

仅供参考。

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