房地产市场迎来转折点，2025年楼市将如何收官？

房地产市场迎来转折点

2025年楼市如何收官

2025年，中国房地产市场在持续深度调整中呈现新的发展态势。今年以来，各地出台超过560条楼市政策，虽然政策调控频次较往年有所减少，但施策更加精准有力。特别是在三季度，北京、上海、深圳等一线城市相继优化购房政策，为市场注入新的活力。

临近年末，随着房企推盘积极性提升，市场出现回暖迹象。克而瑞数据显示，11月有38家房企单月业绩实现环比增长，其中15家企业单月业绩环比增幅超过30%，包括华润置地、中建东孚、北京城建和大悦城等知名房企。中指研究院最新数据，11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。其中，一线城市表现尤为突出，新建住宅价格环比上涨0.75%，同比上涨6.66%；二线城市环比上涨0.36%，同比上涨1.89%。这些数据表明，尽管市场整体仍处于调整期，但部分重点城市已出现企稳回升的积极信号。

房企格局深刻变革

千亿阵营企业数量缩减

2025年1月至11月，中国房地产企业的格局发生了显著变化。

销售额超过1000亿元的顶尖阵营企业数量为8家，较去年同期减少1家，销售额平均值为1710.4亿元。第二阵营（销售额在500亿至1000亿元之间）的企业共有6家，较去年同期减少2家，销售额平均值为755.3亿元。第三阵营（销售额在300亿至500亿元之间）的企业有7家，较去年同期大幅减少9家，销售额平均值为393.8亿元。值得注意的是，第四阵营（销售额在100亿至300亿元之间）的企业数量却有所增加，达到45家，较去年同期增加2家，销售额平均值为177.7亿元。这一系列变化反映出房地产行业的集中度进一步提升，中小型房地产企业面临更大的生存压力。

具体到区域市场，广州房地产市场表现引人关注。1-11月，广州房企销售金额流量榜单TOP20房企总销售额达1804.9亿元，入围门槛值为22.3亿元。权益销售金额榜单TOP20房企总销售额为1492.7亿元，门槛值为21.8亿元。保利发展凭借保利玥玺湾、保利天曜等多个热销项目的优异表现，夺得广州2025年1-11月房企流量金额及权益金额榜单双料冠军，流量销售金额及权益销售额分别达到501亿元、431.5亿元。越秀地产凭借越秀·天河·和樾樾府等项目的持续热销，位居榜单第二，流量金额及权益金额分别为310.8亿元、232.7亿元。

在项目层面，高端改善型产品表现抢眼。广州天河区豪宅项目保利玥玺湾11月开盘便创下108.4亿元的网签金额，位居榜首；天河区改善楼盘保利天曜以56.7亿元的网签金额位列第二；海珠区热销楼盘保利天奕以55.9亿元的网签金额排名第三。这些数据表明，改善型需求正在成为市场的重要支撑力量。

土地市场理性回归

房企拿地策略趋于谨慎

2025年1-11月，房地产企业拿地态度明显趋于谨慎。据中指研究院统计，TOP100企业拿地总额8478亿元，同比增长14.1%，虽然延续增长态势，但增幅较1-10月大幅收窄。这一变化反映出房企在面对市场不确定性时，更加注重风险控制和资金安全。

从新增货值来看，中海地产以1963亿元新增货值位列第一，招商蛇口新增货值规模为1833亿元，位列第二，绿城中国以1293亿元的新增货值规模位列第三。值得注意的是，TOP10房企1-11月新增货值总额达到11446亿元，占TOP100企业的47.1%，新增货值门槛跃升至81亿元，显示出行业资源继续向头部企业集中。

临近年底，联合体拿地成为房企的重要策略选择。一方面，联合拿地可以有效应对市场不确定性，将销售不畅、价格波动等风险由多家企业共同承担；另一方面，在年末企业拿地资金相对紧张的背景下，联合体拿地可以以较少的资金获取优质地块。从实践来看，联合体拿地主要集中在上海、杭州、成都、武汉等一、二线核心城市。以上海杨浦区地块为例，该地块由上海城建置业发展有限公司和上海建元资产管理有限公司以43亿元联合竞得。从参与企业性质看，除央国企联合拿地外，民营房企也积极参与其中，如蓝城集团与之江城投的联合拿地案例。

新房二手房市场分化明显

核心城市表现各异

2025年11月，中国房地产市场呈现出新房与二手房市场分化明显的特征。新房市场方面，百城新建住宅平均价格保持环比上涨态势，但上涨城市数量仅有31个，64个城市环比下跌，5个城市持平。上海、成都、杭州、宁波等城市新房价格环比涨幅居前，分别为1.39%、1.34%、1.27%、1.24%，这些城市高端改善项目的入市是推动价格上涨的主要因素。

与新房市场形成鲜明对比的是，二手房市场持续承压。11月，百城二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，跌幅较上月扩大0.10个百分点，这已是二手房价格连续第43个月环比下跌，同比下跌幅度达到7.95%。从具体城市表现看，南京、昆山、淮安等25个城市二手住宅价格环比跌幅均超过1%，其中南京跌幅最大，达到1.83%。这种持续的分化态势反映出市场信心尚未完全恢复，购房者更倾向于选择品牌开发商的新建商品住宅。

重点城市表现方面，不同城市呈现出差异化特征。上海11月新房成交97万平方米，环比增长31%，但同比下降21%；二手房成交2.3万套，环比增长24%，同比下降15%。深圳新房成交20万平方米，环比增长18%，二手房成交超5000套，环比增长13%。北京市场则出现明显分化，新房成交28万平方米，环比下降32%，二手房成交超1.4万套，环比增长20%。杭州新房成交88万平方米，环比大幅增长52%，二手房成交超5000套，环比增长13%。

中指研究院高级分析师孟新增指出，目前地方房地产政策已“应出尽出”，调控措施愈发精准。随着年末临近，房企进入业绩冲刺阶段，核心城市的优质新盘供应增加，新房成交量有望迎来翘尾效应。然而，从长远来看，市场依然面临挑战，尤其是二手房市场受高挂牌量的冲击，价格仍处于博弈阶段。

展望未来，城市更新有望成为推动城市高质量发展的核心动力。短期内，房地产政策将持续聚焦于促进市场止跌回稳，通过清理不合理的限制性措施、降低购房成本等手段，激发市场需求释放。中长期而言，依据“十五五”规划建议的目标，中国将加速构建房地产发展的新模式，推动行业迈向高质量发展轨道。在此过程中，房地产企业需积极适应市场变化，持续提升产品力和服务水平，方能在激烈的市场竞争中抢占先机。来源：城市金融报综合报道

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