买方长期占有产权份额却不付款！房地产律师 优先适用合同解除路径

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

2022年5月17日，陈静与林梅（双方曾为伴侣）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈静将其名下的一号房屋（大兴区）50%份额以43万元价格出售给林梅，房款应于签约当日付清。

签约当天，陈静即配合将房屋产权变更登记为双方按份共有（各占50%）。但此后林梅始终未支付任何购房款。

2024年6月3日，陈静向林梅发送催款函，要求其3日内支付43万元。林梅次日回函称：“钱早已给过，你属重复索要。”

陈静遂起诉，请求：

解除双方《房屋买卖合同》；

判令林梅协助将一号房屋50%份额过户回陈静名下。

林梅辩称：

房款已通过此前五笔现金借款（合计43万元）抵扣；

陈静2023年8月曾起诉又撤诉，现再诉已超一年解除权除斥期间。

经查：

林梅无法说明借款用途，亦未提供借条、转账记录等任何证据；

陈静否认存在借贷关系，并称因信任对方才先办理过户；

一号房屋一直由陈静实际占有使用。

裁判结果

法院判决：

一、陈静与林梅签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2025年1月9日解除；

二、林梅于判决生效后10日内协助陈静办理一号房屋产权变更手续，将50%份额过户至陈静名下，陈静恢复100%产权。

法院说理

房款未支付事实成立：

林梅主张以现金借款抵房款，但既无法说明借款用途，又无任何书面或转账证据佐证，法院不予采信。陈静关于“未收到房款”的主张成立。

构成根本违约：

合同明确约定房款应于2022年5月17日前支付，林梅长期未付，经催告后仍明确拒绝履行，已导致陈静合同目的无法实现，构成根本违约。

解除权未超除斥期间：

虽合同约定付款日为2022年5月17日，但无证据表明林梅当时即表示“永不付款”；

双方可能存在协商或宽限，故解除权起算点应为2024年6月4日林梅明确拒绝付款之日；

陈静于2025年1月起诉，未超《民法典》第564条规定的“一年”除斥期间。

合同解除后应恢复原状：

根据《民法典》第566条，合同解除后，尚未履行的终止履行；已履行的，可要求恢复原状。故林梅应返还房屋份额。

律师提示

“先过户、后收款”是高危操作：

房屋一旦过户，买方即取得物权，即使未付款，卖方也仅享有债权，维权难度陡增。务必坚持“先收款、后过户”或使用资金监管账户。

现金交付大额款项风险极大：

主张以现金借款抵房款，必须提供借条、取现记录、见证人等完整证据链。否则，法院极可能不予认可。

解除权起算点≠合同违约日：

若违约后双方仍在协商，或违约方未明确拒绝履行，解除权可从“催告后明确拒绝之日”起算。保留催款函、短信、微信等书面证据至关重要。

特殊关系更需“亲兄弟明算账”：

情侣、朋友、亲属间房产交易，往往因“信任”省略书面协议或付款凭证，一旦关系破裂，极易陷入“说不清、道不明”的举证困境。

房屋共有≠交易完成：

即使完成产权登记，若核心义务（如付款）未履行，守约方可依法解除合同并要求返还财产。

北京房产律师特别提醒：房产交易无小事，无论关系多亲密，都应做到“三有”——有书面合同、有资金流水、有履约凭证。切勿因一时信任，将价值百万的房产置于法律风险之中。如已发生类似纠纷，应立即固定证据，及时通过法律途径维权。