北上广深二手楼市“翘尾”放量，低价刚需撑起“半边天”

来源：第一财经

在年底传统楼市淡季中，二手房市场却呈现出别样景象。

11月份，“北上广深”四大一线城市二手房市场热度集体升温，成交量显著增长，部分城市价格也出现企稳迹象。与此同时，一些二线城市也迎来“翘尾”行情，杭州结束二手房网签量“七连跌”，苏州、西安、佛山等城市成交量亦环比回升。

这一波二手房市场反弹背后，究竟有着怎样的原因？

北上广二手房成交大涨两成

在刚刚过去的11月份，北上广深四大一线城市的二手房市场热度集体升温。

上海市房地产交易中心数据显示，2025年11月，上海二手房网签成交合计22943套，较10月份的18483套增长约24%，创下自今年5月以来的成交套数新高。上海链家研究院负责人李根表示，11月上海二手房市场呈现出成交量大幅上升特点，环比涨超20%，成交量企稳信号明显。

跟上海类似，北京二手房的网签量涨幅也达到两成。据北京市住建委发布的网签数据，11月北京二手房住宅成交总套数为14446套，环比上涨20%。

而据广州市房地产中介协会统计，11月广州二手住宅网签9191套，网签面积91万平方米，环比大幅增长23%。

今年3月，受“小阳春”行情带动，广州二手住宅网签套数曾高达10866套，然而到了下半年，广州二手房成交量开始节节下滑，7月到10月的二手住宅网签量分别为8962套、8700套、8367套、7479套。现在11月整体数据又重回9000套以上，是下半年以来成交量最好的一个月份。

值得关注的是，广州二手房不仅在量上回升了，价格也在企稳，11月广州二手房的成交均价达到2.21万/平方米，环比上涨2%。据房天下研究院监测，11月广州二手房挂牌均价为31105元/平方米，环比仅微跌0.7%。

深圳贝壳研究院最新监测数据则显示，11月深圳二手房成交5495套，环比增长4.2%。乐有家研究中心数据显示，11月深圳一二手住宅网签总量为7116套，环比上涨3.9%。深圳贝壳研究院院长肖小平认为，楼市成交活跃度提升是政策红利、城市利好与市场规律三重因素作用的结果。

杭州二手房市场告别“七连跌”

在年底传统楼市淡季，一些二线城市也迎来了“翘尾”行情。

据杭州贝壳研究院统计，杭州市区（含临安、富阳）11月共网签二手房6561套，环比提升10.6%。

今年3月，杭州二手房市场网签12413套，创下了四年来的最高纪录，但是从4月开始就连续下行，至10月份仅网签5934套，数量相比三月份已腰斩。11月份二手房网签量的反弹，终于结束了连续7个月的下跌走势。

年底原本是学区房的“成交淡季”，但是今年11月杭州学区房市场也迎来“小爆发”，部分小区跑出了类似于今年3月、4月份的热度，以物华小区为例，凭借300万以内的低总价以及双学区的优势，11月份一共成交了13套，远超今年其他月份平均水平。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示，杭州知名的“孟母盘”文鼎苑网签均价从今年初的5万元/平方米，下跌至当前的4.6万元/平方米，11月份成交了12套，在学区房成交淡季拿下了全年最高的单月成交量。

除了杭州，还有不少二线城市的二手房市场成交回升，比如：根据苏州房天下数据，11月份苏州二手房成交量达到4500套，环比增长23%；据西安市住房和城乡建设局公布的数据，11月份西安二手房网签备案面积78.55万平方米，其中住宅网签备案7237套，环比上涨5%；佛山房产信息网数据显示，佛山11月二手房网签4849套，网签面积57万平方米，环比上涨23%，一二手总计网签7370套，创今年下半年以来新高。

刚需房源价格进入合理区间

这一波二手房市场反弹原因到底是啥？

以杭州市场为例，综合杭州贝壳研究院、杭州我爱我家等机构公布的二手房成交量前20名小区可以发现，11月份成交量上榜小区出现了“大洗牌”，一大批过去不受关注的刚需房小区上榜了。

比如，世茂江滨花园、东海闲湖城、融创金成西溪海等过去成交量相对较低的小区，经过一段时间价格调整，性价比凸显，交易量止跌回升。

上官剑表示，成交的TOP20小区中，有12个小区都是成交单价“1字头”的刚需房，即单价仅每平方米一万余元，这说明当前近郊、远郊刚需房，已经降到了一部分客户的心理价位。

“以临安为例，当前的房价收入比为6.5年，按照国际经验来看，已经到了合理区间之内。”上官剑说。

综合来看，是“低价刚需”撑起了年底的市场。根据杭州贝壳研究院数据，11月份杭州二手房市场总价200万以内的成交占比达到53%，刷新了近七年来的最高值。根据我爱我家数据，总价300万元以下的房源占比达到了72%。

上海也有类似情况，从成交结构上看，低总价房源是目前上海二手房市场成交的主力，这也反映出上海二手房市场的动力仍是“以价换量”。上海链家数据显示，11月上海总价300万元以下的二手房成交占比高达60%。

据北京房天下监测的市场数据，北京11月份新建住房价格环比微降0.15%，二手住房价格环比下降1.44%，五环内约60%在售二手房源在近三个月内调整挂牌价格，幅度集中在5%-10%区间，个别案例调价幅度超过15%。

“不少有自住需求的购房者觉得当前房价已到相对低位，风险可承受，选择趁机上车。同时刚需房源租售比明显提升，对于投资客户而言，也是较好的入手时机。”李根表示。

(本文来自第一财经)