被楼市反噬，房价破万！这个省会，没有退路了！

作者：余飞

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昆明，水逆了五年

2023年，昆明市发布了一份重磅目标规划 《昆明市当好排头兵三年行动方案》，其中明确提到：

到2025年，昆明市经济总量达到1万亿元以上，经济首位度提高到30%以上、力争达到32%，常住人口达到1000万人左右。

也就是说，昆明要在2025年迈入“双万”城市。

如今2025年即将结束，从目前的数据来看，昆明要食言了，而且一个目标都没有实现。

2024年，昆明的GDP规模为8275.22亿元，距离万亿还差1700多亿。常住人口规模868.7万人，距离千万还差170多万人。经济首位度26.2%，距离30%以上，还差3.8个百分点。

最关键的是，按照目前昆明的经济低迷现状来看，再给五年时间，恐怕也难以全部实现。

从官方披露的数据来看，昆明的经济发展，已经持续放缓了五年。

2019年昆明的GDP增速还高达6.7%，比全国平均增速高出0.6个百分点。

而随着2020年黑天鹅的到来，昆明当年增速直接降到2.4%，不过仍高于当年全国平均增速0.1个百分点。

然而，在2020年低基数之下，全国GDP增速在2021年实现了大反弹，当年全国GDP平均增速8.1%，而昆明则没有反弹起来，只有3.8%，大幅低于全国平均增速。

2024年黑天鹅彻底结束，但昆明的GDP增速依旧跑输大盘1个百分点。

来源：昆明市统计局

最关键的是，从2025年前三个季度的数据来看，昆明仍没有走出水逆的丝毫迹象。

02

被楼市反噬

昆明市统计局披露：

2025年前三季度昆明的GDP规模为6418.94亿元，实际增速4.4%。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

4.4%这一增速，在36个主要城市，依旧位列倒数，位居倒数第7，跑输全国大盘0.8个百分点。

昆明所在的云南省，也好不到哪儿去。

前三季度，云南省GDP规模2.35万亿元，实际增速4.3%，跑输大盘0.9个百分点，增速位居31个地区倒数第五。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局

在经济放缓的大背景下，叠加全国人口连续三年下降，昆明的人口竞争力也大不如从前。

2024年昆明的常住人口增量直接从2023年的8万人降到了7000人。

如果扣去自然人口增长（出生人口-死亡人口）的2400人，人口净流入只有4600人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

关键问题来了，昆明到底怎么了？

恰如本号多次强调的，所有的问题都是经济问题，所有的经济问题都是产业问题。

昆明如今的困局，最大的原因是被楼市反噬。

然而归根结底，还是怪自己在当初最应该大力发展工业、产业的时候，却在快速扩张房地产。

来看一组昆明市的固定投资数据。

来源：昆明市统计局

从数据可以看到，1990年昆明市的固定投资，房地产占比只有6.2%，93.8的固投投向了非房地产。

之后二十年城市化快速发展，房地产投资占比不断攀升，但也保持在比较合理的范围内，20%至30%。

2016年之后的那一轮全国房地产大牛市，昆明的房地产开发占比快速提升，2018年固定投资的一半资金都投向了房地产，2021年更是达到了恐怖的60%。

也就是说，当年昆明固定投资的一大半资金都给了房地产。

而2021年恰好是全国房地产大转向之年，当年全国楼市开始调整，一直到如今都没有缓过劲来。

过度依赖房地产的昆明，遭遇着卖地、商品房销量和房价的三杀。

2019年是昆明土地市场的巅峰时刻，当年卖地收入915.7亿元，之后一路下滑。2020年卖地收入下跌了25.7%，至680.3亿元。2021年相较于2020年又下跌了38.5%，只有418.1亿元。

2022年昆明的卖地收入只有123.6亿元，相较于2021年下跌了70.4%，相较于2019年的高点，下跌了86.5%。

2023年直接跳水至46.28亿元。

制图：城市财经；数据：昆明市财政局、媒体公开

而土地出让惨淡背后，是商品房销量的膝盖斩。

昆明统计局披露，昆明的商品房销量市场见顶于2019年，自此开始了断崖式下跌过程。

2024年昆明市商品房销量639.42万平方米，相比于2019年1916.23万平方米的高点，下跌了66.6%。

同期的商品房销售额563.83亿元，相较于2019年的高点下跌了73.7%。

膝盖斩，毫不夸张。

制图：城市财经；数据：昆明市统计局

此外，本号根据昆明市统计局公布的销售额与销售面积计算出了商品房均价。

从走势可以看到，昆明的整体均价见顶于2020年，之后一路下跌，2022年跌破万元，2024年跌至8818元/平方米，相较于高点下跌了22%。

这个数据貌似与体感不符，昆明高点时期的价格与跌幅，都不应该是这个数。

勾股大数据统计的结果，应该更真实。

昆明高点时期的均价是1.35万元/平方米，今年年中均价跌至9699元/平方米，跌幅28.06%。

在房地产下行之下，昆明的经济则以肉眼可见的速度放缓，与其房地产投资增速对比来看，恰好呈现了线性相关。

制图：城市财经；数据：昆明市统计局

最关键的是，当初大规模资金投向房地产的另一面，是忽略了工业与产业发展。

昆明市的全部工业增加值从2019年的1319.21亿元增加至2024年的1837.64亿元。

制图：城市财经；数据：昆明市统计局

没有对比就没有伤害，这一规模只是工业强市的零头。

工业第一强市深圳，工业增加值超过1.2万亿。

再看工业总产值。昆明可查询到的数据是，2022年该市工业总产值5344.76亿元，同样只有工业强市的零头。

中国工业第一城，去年深圳的规模以上工业总产值冲破了5万亿，高达5.4万亿。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

作为省会或首府城市，工业实力不该是这个样子，这样的实力，比很多普通三四线城市乃至东部一些县级市都要弱。

昆明的工业增加值，甚至都不如县级市昆山和江阴。

根据江苏省公布的2024年统计年鉴显示，2023年昆山市全部工业增加值2435.84亿元，江阴2349.93亿元。

来源：江苏省统计局

从千亿产业角度来看，昆明市仅有1个营业收入超千亿的产业，为有色金属冶炼和压延加工业。

制图：城市财经；数据：昆明市统计局

看看其他城市的千亿产业。

深圳拥有7个千亿产业，其中一个万亿产业，计算机、通信和其他电子设备制造业。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。

制图：城市财经；数据：苏州市统计局

东莞，5个千亿产业，其中一个万亿产业。

制图：城市财经；数据：东莞市统计局

无锡 拥有9个千亿产业。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

广州拥有6个千亿产业。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

成都、武汉、杭州各自拥有4个千亿产业。

制图：城市财经；数据：武汉市统计局

制图：城市财经；数据：杭州市2024年统计年鉴

制图：城市财经；数据：成都市2024年统计年鉴

人家吃肉，昆明汤都只喝了一点点。

还能怪谁？只能怪自己，在最该全力布局优质产业的时候，心思放在了发展房地产身上。

除了房地产反噬外，债务问题显现，也是拖累昆明这几年经济发展跟不上大盘的主要原因。

凡事都有两面性，债务本身并不负面，适当增加债务有助于城市经济发展，但一旦超过界线，就适得其反，拖累发展。

这几年地方城市的债务问题，本质都是因为前些年大刀阔斧地举债发展，透支了未来，债务率超过了界线，而如今土地财政枯竭，无力偿还，最终不得不慢下来。

03

地形限制了其工业发展

对于一个城市而言，产业是一切的关键，特别是工业。

纵观全国，头部强市没有一个不是工业强市，哪怕北京、上海，概莫能外。

所以，本号一直在强调，除了北上深这类在金融、科创等领域能够具备天然的顶层设计青睐的城市外，其他所有城市想要在城市角逐中不被掉队，除了壮大产业壮大工业，没有第二条路可走。

昆明当下应该充分利用这次房地产调整的阵痛，摆脱对房地产的依赖，倾全市之力发展工业、新型制造业、科技产业等。

昆明这些年其实也在努力。

比如在《昆明市当好排头兵三年行动方案》中，昆明就强调：

加快构建“8+N”产业链体系，畅通产业链供应链各环节，奋力打造新能源电池、生物医药、新材料、电子信息、先进装备制造、石油化工等一批支撑昆明发展的产业集群，提升产业链现代化水平和整体竞争力。加快培育“链主”型企业，实施“千百十”工程，围绕“链主”企业集聚一批上下游企业，到2025年，各产业链面向行业30强企业招引落地3—5家“链主”企业，全市拥有千亿级企业1户以上、百亿级企业20户以上、十亿级企业100户以上，形成龙头企业、骨干企业、高成长企业齐头并进态势。

力争工业投资每年增长26%以上，到2025年，工业投资占投资比重提高到20%以上。

到2025年，工业总产值突破1.2万亿元、工业增加值占GDP比重突破30%、新兴产业占规上工业增加值比重突破40%。

然而，现实却是，2023年昆明市工业投资不增反降，下降了2.5%，2024年昆明工业投资增速仅1.9%，2025年前三个季度工业投资又再度下降了7.5%。

理想丰满，现实骨感。

目标难以实现的一大原因，是昆明的地形地貌决定的。

昆明市地处‌云南省中部的‌云贵高原‌，地形以湖盆岩溶高原地貌为主‌，总体地势呈现北部高、南部低，中部隆起、东西两侧较低‌的特点，大部分地区海拔在1500米至2800米之间‌。

总面积21012.54平方千米，平原面积占比仅5%左右。

而工业的发展，需要成片的平原。主城区五区仅占全市14%土地，却集中了64%人口和77%经济总量，工业用地被挤压。

在这种背景下，很多项目难以吸引，吸引来了也很难落地。

于是，昆明提出了“工业上山”、“工业上楼”，学习深圳。

昆明新增建设用地中70%来自山地开发，西山区坝区与山区用地比例已调整至52.9%：47.1%，实现“工业不与城市争地”。东川区在97%为山地的区域内建成11个工业园区，面积超10平方公里；富民县打造山地生态工业园，通过“挖填平衡”降低山地开发成本，破解“无地可用”困境。

主城区推行“工业上楼”模式，学习深圳M0产业用地经验，建设高层工业楼宇实现“向天借地”。昆明高新区生物医药企业采用“楼上研发、楼下生产”布局，单位面积产出提升3倍；万溪冲智算产业园集聚八大云数据中心，算力总规模达3034P，以“垂直空间”承载“数字产业”，规避平地不足限制。

此外，昆明还推动产业从“规模扩张”转向“质量提升”，以“轻、高、新”产业降低土地依赖。传统产业通过绿色化改造焕发活力：西南铜业采用世界领先短流程工艺，综合能耗低于行业标杆20%，2025年上半年实现利润4.15亿元，超进度目标74%；磷石膏综合利用率从2021年的17.4%飙升至90%，4户企业跻身国家级能效“领跑者”。

办法总比困难多，昆明正在用行动诠释这句话。

受制于土地空间，受制于过去的房地产依赖，昆明短时间内想要走出水逆周期，比较难。

一个城市想要完成产业转型，想要重振雄风，需要天时地利人和。

但就像我在分析太原、南宁、沈阳时强调的一样，这些城市都没有退路可言，只有转型一条路可以走，总不能躺平吧。

所以，对于这些城市，应该抛弃幻想，怀着一种孤注一掷、不成功便成仁的心态，心无旁骛，无问西东，才能有机会摆脱困局。

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