在珠江新城，千万级预算！找到广州楼市的「孤品」！

当前的广州楼市，存在一种难得的共识：

买少，不买多！

尤其是在豪宅市场，这点更为显著。市区越是不缺宅地，不缺新货，限量款项目的行情越是火爆。

而最近的一个例子，便是保利天曜。

01

前十个月销冠

已得豪宅市场验证！

保利天曜的数据，到底有多强悍？

上周六，项目首推建面约90㎡巨幕景观小户型，掀起珠城抢购热潮，当日吸金3.2亿元！

更夸张的是，项目开盘至今才半年多，却先拿下广州1～10月一手住宅网签金额TOP1，上演了一出“后来者居上”的热销好戏。

放大至全国范围内，数据也是名列前茅，还与今年全国首个开盘破百亿的保利玥玺湾，共创豪宅圈神迹——同一板块，兄弟并肩杀入全国豪宅热销榜单，撑起2025年广州豪宅门面！

这样的组合和成绩，近年来还是第一次。尤其在买家多持观望态度的当下，更是罕见。

都说，数据从不骗人。

作为保利在豪宅领域的最新力作，保利玥玺湾和保利天曜已获得市场验证，不仅拿下最挑剔、最敏锐的高端买家，更成功挑战了北京上海等豪宅市场。

保利天曜俯瞰实拍

换句话说，当下你想买豪宅，保利天曜就是全广州，乃至全国最稳妥的王牌之选。

02

珠江新城千万预算

二手标杆还是保利天曜？

保利天耀能在短时间内，爆发如此强悍的吸金力。

核心，在于极致的「稀缺性」。

如果说，珠江新城的房子，是广州楼市的“限量款”。保利天曜，便是限量款中的“限定款”。

何出此言？我们不妨举例分析：

手持千万预算，在可选项极少的珠江新城里，买家一般只有两类选择：

一是购买类似于保利心语约110㎡单位的二手房，二是抢购保利天曜约90㎡巨幕景观小户型。

别看都在珠江新城，两者的差距可不小。

▍地段价值

乍眼看上去，保利心语更靠近珠城核心，享有更成熟的城市界面和居住氛围，生活配套现成可见。

珠江新城中区 图源：广州天河发布

但是，各位要明白：

在发展超过30年的珠江新城，成熟并不罕见，成长性才是稀缺的。

我们买房，买的既是现在，更包括了未来。

保利心语所在的中区，从格局到配套已经固化多年，二次发展可能性几乎为零。未来，这里的居住舒适度只会下滑，在市场上的竞争力只会降低。

反观保利天曜，生于两条黄金主轴之间，落子仍有价值增量的珠城东区。

有现在，有未来，入市更是恰逢其时。

项目北侧的花城大道，串联摩天大楼和人文配套；南边临江大道，沿路皆是金融地标和顶豪。两条黄金主轴包揽城市精华，自西往东串联两大CBD。

厚实的、现成的价值底盘，此为「现在」。

同一时间，保利天曜所在的珠江新城东区正蓄力待发，三大利好密集兑现：

一是被誉为珠江新城最后一块“宝地”的马场，11月才出补偿方案，前两天便公布规划，进展神速！

按照官方说法，马场将向人民文体新客厅、国际商都消费地转型，片区总绿地面积超10公顷，引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链。

虽然，官方没有提及SKP，但巧的是，效果图商场的浮雕立面以及logo，跟武汉SKP是高度相似！

上图：马场规划效果图 下图：武汉SKP实景照

广州SKP，稳了，加之世界顶级城央公园规划，保利天曜所在的珠城东区，能级将以几何级别跃升。

二是项目旁的花城大道东延线贯通及员村二横路扩容工程。据内部消息称，收储资金已经到位，工程即将进入实质性的阶段，预计2026年年底前完成。

届时，该十字路网将打通珠江新城与金融城的连接，两大CBD打破单核模式，转为双核驱动发展。

三是保利玥玺湾和保利天曜的助推，两大豪宅通过优化周边路网、配建学校引入名校教育集团、优化临江带城市界面，带动板块的颜值和配套升级。

这预示着，一条全新豪宅大道将应运而生。

以上确定的、诱人的价值前景，此为「未来」。

而无论是马场、花城大道东拓还是其他配套，这些迭代都是可感知的，正加速推进的。

珠江新城东区迎来价值爆发，此刻入市的保利天曜，将与之顶峰相见。

作为千万级买家，理应有魄力一起登顶。

▍社区配置

聚焦社区内部，新旧优劣更是明显。

要知道，保利心语当初再好，那也是15年前的出品。外立面老化、审美过时、社区配套匮乏和公区充满岁月痕迹等等，都是客观事实。

从硬件到质感，注定要被新盘碾压。以双方都有的园林为例，保利天曜便直接赢在起跑线上。

贯穿整个小区的中轴园林，大小足足有三个标准足球场，叠加一轴双园和下沉式庭院的设计，呈现出处处有景、景随步移的游园体验。

保利天曜城市展厅园林实景图

社区西侧的绿地公园，宛如没有天花板的百变生活剧场，可以嵌入露营、野餐、飞盘、亲子运动等等家庭活动，感受慢生活的松弛和愉悦。

还有约300米外的临江带状公园，满足大家对度假生活的美好向往。江边慢跑、绿道赏花、孩子追逐开怀大笑……拥抱大自然的快乐，既纯粹又难得。

如此庞大且丰富的三重园林，在珠江新城中本就相当罕见，其颜值、功能性和延展出来的品质感，更不是只有单一园林的二手社区能够比拟的。

深谙“无会所，不豪宅”的新时代要求，保利天曜根据新一代买家审美和需求，量身定制“星曜会所”。

保利天曜会所实景图

会所规划有国医理疗馆、恒温泳池、健身房、私宴厅和棋牌室等功能区，在进一步丰盈业主生活的同时，更将广府美学和非遗文化植跟社区中。

住在保利心语，要开车才能完成的事，在保利天耀只需走路，就能得到满足。

从买家的视角来看，就像拥有了一扇任意门，可以在康养、艺术、运动、社交场景中自由穿梭，体验远超千万级预算的顶豪生活。

保利天曜会所实景图

既然说到会所，针对业主圈层多说几句。

尽管保利心语单价不低，但是由于主打刚改改善产品以及亲民定位，小区多是两房单位，二手买入门槛只要400多万，业主画像相对复杂。

而保利天曜呢，起步就是千万级别，业主圈层相对纯粹，邻里关系以及社区生活也更简单融恰。

这让我想起，斯坦福研究中心给出的结论：

一个人87.5%的财富，源于圈层。

买房预算已经去到千万级别，若是完全不看邻里，不挑圈层，哪与刚需买房又有何区别。

03

绝对的孤品！

珠金琶唯一新规小户型

天下武功，唯快不破。

在市场洗牌、产品迭代越来越快的当下，二手房的产品正被加速抛弃，新房产品优势则是持续扩大。

保利心语和保利天曜，两个项目相差十几年，自然造就了难以逾越的鸿沟。

▍实得面积

保利心语作为旧规户型，看似建面更大，单价更低，可由于使用率仅得8成左右，单价反而更高。

反观保利天曜，作为新规户型，凭借“阳台率25%+开放空间10%”报建优势，实现超100%使用率，实际可用面积更多，单价更低。

把各区间的面积拉出来对比，你会发现一个像皮厚料少的“包子”，一个是皮薄馅满的“云吞”。

像是阳台，尺度直接翻了一倍！紧随其后的，是采光、空间感、通风效果和景观视野成倍升级。

▍户型设计

户型方面，作为二手房的保利心语，难免会有众多硬伤，譬如逼仄的阳台、浪费面积的过道等等。

至于保利天曜，站在广州豪宅大道起点之上，又是保利最新出品，自然是集行业最新的设计于一身。

将两者照片放一起，只能说他俩就像不在同一个板块，同一个年代里——

左边格局过时，进深狭长，采光阴暗，如果不说是在珠江新城，压根看不出来价值千万。

右边格局舒展，面宽较大，采光通风俱佳，哪怕是外行人，也能一眼察觉房子价值不菲。

具体来看，保利天曜这款90㎡户型，层高拔高至约3.1米，比二手房高出10~20cm。空间往高了长，视觉效果更加大气，人的体感也更舒适。

室内既是四开间朝南，又是南北对流，南向采光面更是达到惊人的约12米，是保利心语同价格段户型的1.5倍，媲美大平层的体验，爽感拉满！

家庭公区可开可合，方便业主按需改造，从容应对家庭结构变化。拓展后的方厅面积达约46㎡，从大家庭聚餐到孩子生日派对，从此都能在家举行。

阳台为双面宽设计，主卧采取U型创新设计，配置L形环幕飘窗，带来沉浸式的视觉体验。哪怕倚在床上，也能开启IMAX视角，仿佛被江景所环抱。

以上这些场景，别说二手房做不到，就连一手大平层，没有120㎡大小也很难实现。

但在保利天曜，建面90㎡足以。

▍全维孤品

是选保利心语这样的二手房，还是保利天曜的小户型，答案已经昭然若揭，

但是，我还想就后者的稀缺性多说几句。

在过去不少文章中，我都分享过一个观点：真正会买房的人，一定会更关注房子的稀缺性。

这是因为，复制粘贴的“大路货”，永远不及限量供应的“孤品”值钱。而稀缺性，又决定了房子的流动性、保值力以及增值空间。

因此，无论行业周期、时代审美如何迭代，豪宅市场始终是物以稀为贵的。

而今天聊到的保利天曜，便是全方位的「孤品」。

除了前面提及的，在地段上、配置上、户型上的稀缺性，项目在供应上，亦是「唯一」。

约90㎡的一手小户型，珠江新城断供已近20年，直至保利天曜入市。放大至珠金琶，小户型兼得使用率超100%新规设计的，还是只有保利天曜。

在景观上，仍是「唯一」。

保利天曜B1栋高层西南视野实拍 仅供参考

百米无遮挡的楼距，撑开眼前巨幕视野。西南瞰珠江新城的繁华城景，广州塔的流光溢彩；东南可望璀璨金融城和浩渺珠江，感受地标江景交相辉映。

保利天曜B1栋高层东向视野实拍 仅供参考

正南向望中轴园林，葱葱绿荫悠悠珠水，自然风光流淌眼前，纯粹而恬静。

保利天曜B1栋高层南向视野实拍 仅供参考

总价千万级小户型，却能享受城园江景三重视觉盛宴。在市中心，除了保利天曜还能有谁？

在交标上，也是「唯一」。

明明是小户型，却配备了大户型才有的“七衡”健康系统，再结合保利深耕广州市场多年的经验，融入定制级的细节考量。

例如，为了对抗回南天的潮湿，中央空调增加了“只除湿不降温”的功能；知道家长担心孩子视力问题，全屋采用更贴合自然光的灯具，以防灯光刺眼。

这样的颗粒度，背后不仅是更高的成本，更要前置投入数倍人力精力才能实现。

在价格上，更是「唯一」。

千万级预算看似很多，实际上在珠江新城，往往只能买楼龄十多年的、使用率七八成的二手房，还得忍受过时的户型和逼仄的小区。

用了豪宅预算，却只得到刚改体验。

而在保利天曜，总价最低850万，业主就能撬动新规产品、顶配参数、千亿配套以及CBD升级钱景。

这是买豪宅，买出物超所值的感觉。

关键是，纵观整个市场，保利天曜的小户型压根没有同款，更不存在平替。

未来，恐怕也难有项目能复刻。

而这样的楼市孤品，保利天曜仅有80套，目前去化过半，库存告急。

相信用不了很长时间，便会升级为绝迹「藏品」。

所以，保利天曜小户型的稀缺性不止于此，相反，TA们将在不久的未来，迎来最高潮的部分。

既然现在还有机会，各位买家，何不趁早拿下。

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