北京买房：理清思路，购房建议1730

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

有个问题想咨询。明年我的小孩儿上初中，很大概率在清华附中，我在清华上班，所以不需要学区房。想在可以接受的距离内买一套低总价的两居室，主要为了居住。因为是二套，预算有限，五道口太贵了，所以初步选定了几个地点，清河毛南，马连洼梅兰竹菊园，朝阳南沙滩小区。

房子我在贝壳看了一段时间，还没到现场去看。目前我觉得性价比最高的是南沙滩，距离虽然比前两个略远一点，房子也小点，但是可以接受。格局和居住环境最好的是马连洼那几个，也最贵。毛南就是老房子的格局和环境，距离最近，我主要对清河的交通感到太堵了。所以我想请教您，南沙滩的房子有没哪些缺点，从自住和保值角度，这几个地点应该怎么选。

我几乎每天都看您的公众号，我可以猜到您一定会说一句，房子是用来住的。

A：

1、对啊，房子是用来住的，那看自己的喜好才最合适。如果说是性价比，那肯定是南沙滩的最高，因为没有学区溢价，又是老小区，那居住的性价比就比平均值还高10%以上，小户型的就更高了。

当然这也看具体房源，清河学区不算太热门，溢价本来就不高。再加上现在是楼市低迷，那有可能买到溢价很低甚至没溢价的，这就算捡漏了，只是得多看房多算账，一房一议。具体的房源让中介或自己算算吧，尽量买低的就行。

2、南沙滩的缺点，除了老小区的通病，再有的缺点是原产权单位多呗。而且还央产和市属的都有，这么多单位但又都不是强势或不太大方的，那在物业+维护方面就不占优了，容易推诿扯皮。尤其是花钱多的事情，比如原址重建和整楼维护，现在都是要原产权单位配资的，那不愿意掏钱的就得往后排了。

另外是次选塔楼吧，年头儿越长越不好维护，而且得房率也不占优。除非是能买到户型真好的，否则在自住和保值方面都次选。

3、如果是我那肯定先看清河啊，能买到不带溢价或很低的就算超值。实在找不到合适的再看南沙滩，这就是性价比正常了，不吃亏也不占便宜。马连洼则是学区溢价基本等于海淀平均值，用不上学位的就不算合适了。

仅供参考。

二

Q:

请问，2021年买的百子湾一套138平3居2卫，房价750万，贷款200万。老公央企，疏解雄安，今年买了雄安金茂府，1.7万一平，贷款170万。孩子们都跟着过去上学了，北京就我一个人居住，考虑出售百子湾，换草桥附近房子，方便往返雄安。请问老师，建议现在出售百子湾3居，换草桥附近2居吗？

A：

1、房子是用来住的，为了交通方便就该换就换呗，这没必要听别人的意见。再者我也猜不着您说的都是哪两个小区啊，那就更说不出什么了，所以还是看自己的喜好吧。

2、不过您这套房是2021年买的，房价当时相对高，而这套房的单价是750/138=5.4万，不是太高。而且这套房是138平的也没超普宅线，那说明这所在小区不是改善型的，所以价格走势不太强。

那如果换到草桥，从大的地段儿来讲至少没降低，包括学区。而用三居换两居则有可能提升小区品质+房子的居住体验，从保值角度是好事儿。如果是这样儿那就更是改换就换吧。

3、其他的我说不出什么，您这问题有点儿宽泛，仅供参考吧。

三

Q:

请问，我是最早买回龙观的那批，180多平的。现在随着孩子结婚搬走感觉用不上了，太大了，主要是我们精力不济，收拾起来太累，而北京又土大风大，几天不打扫就一层灰，弄的很别扭，所以想换。

但看了价格觉得现在换好像吃亏似的，价格低想等等。但中介劝说这种大户型将来会更低，老破大没人要。但说实话如果是家里人口多的，或者是勤快的，这种大户型住的非常的舒服。回龙观的配套也全，我们要换也是还在附近。

A：

1、要是我就不着急换，反正也不是缺钱用，着什么急啊。这种行情不好的时候卖这种“刚需板块大户型”必定吃亏，等到行情回暖了再卖才合适呢。

这可以算算租售比，现在肯定是最低的时候，也就是性价比最高的时候。那您如果卖掉，那这性价比就归别人了，可人家又不感谢您，何必呢？

2、中介的话属于夸大，大户型肯定是不好卖，但谈不上“将来更低”。在同板块之内，各种产品的价格“差率”一旦形成就很难改变，尤其是老房，短期一般不会单独走弱，时间长了才有可能呢。但如果着急卖那就只能降价呗，这就会更低了。

3、总之我建议是甭着急，都住了20多年了吧？也不差这一年半载的了，您这是换房又不是套现，等等至少不吃亏，同一板块内基本都是同涨同跌的。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们夫妻在亦庄工作，已有京户，现金200万左右，公积金合计*元，月入*元，想买700万左右的房子，您有推荐吗？另外我们也有个不成熟的想法，就是在东城买一套小户型住宅，勉强自住兼孩子上学即可，然后在亦庄买一套公寓，自住或出租以补贴月供。请问这方案是否合理？请帮忙分析一下

A：

1、我没太看懂您这俩方案。或者说第一个有些太激进了吧？首付200买700万的就是贷款500万，月供要在2.5万左右，而您虽然公积金不低，但收入在还完月供后剩的就不太多了。

就算银行能审批，您家既要生活，也有可能租房，此外还有孩子的教育费用，能够吗？我觉得大概率会有些紧张的。

我估计您在央企工作，应该是稳定的岗位和收入，但短期内涨工资的不会太多吧？建议控制好风险，别太激进了。

2、第二个方案，买房在东城，每天往返亦庄能方便吗？孩子在低年级时还好说，高年级随着学习压力增大，很是需要家长陪伴的，您二位下班回东城得几点了？都够辛苦的吧？

而且再买套公寓自住我认为没什么意义，那东城的是否自住？上了学就卖掉吗？如果卖掉东城的，那何必还买公寓啊，直接换能自住的普宅不就得了。如果东城的不卖掉，那住东城不就得了。

至于收租金的话当然可行，但考虑好公寓的潜在风险。之所以租金收益这么高还没多少人投资，尤其是没有机构投资，就说明风险相对大，所以资本才谨慎的。投资的本质不是高收益，而是避险。

3、总之您这俩方案我感觉都不是太合理，没看懂您的思路。另外不知您家孩子哪年上学，如果还好几年呢，那考虑好学区房溢价部分的保值风险，毕竟明年之后就是低谷期了，至少延续到2031年。所以都再考虑一下吧。

仅供参考。

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