同小区出了套低价房，对你的房子有什么影响？

近期的两套二手房引发了市场的高度关注：

位于天西的招商天府序一套建面约193.05㎡的房源，以416万元成交，单价2.15万元/㎡，据贝壳APP显示，小区目前的二手房挂牌单价在3万-5.9万元/㎡不等。

位于攀成钢的伊泰天骄挂出了一套建面约467.63㎡的房源，挂牌总价1600万，后台显示其近期“下调2280万元”。

图源：贝壳APP

热议的关键，在于两套房子的低价。招商天府序这套房源是2022年入市，彼时的买入价格为约550万元；伊泰天骄这套房源则在原挂牌价上下调了2280万元。两个项目的低价，被视作二手市场走低的信号。

但两套房价格背后都有房子本身的原因：网络传言称，天府序的这套房源是因为业主急于出手，所以大下调；而伊泰天骄这套房子，中介称其实际上则是个底跃户型。2022年，小区一套清水底跃房源的挂牌价同样仅为1200万元。

决定一套二手房价格的因素很多，但小区出了一套低价房，对你的房子究竟有什么影响？

银行评估价会以低价房作为参考吗？

小区二手房低价成交，最直观的影响是，你房子的银行评估价格是否因此打折。

记者从银行工作人员处了解到，小区的房屋，无论是抵押还是二手房评估，都并不会以单套房源作为参考，通常会取小区成交价的中位数，再根据房屋的装修、楼层、朝向等条件进行评估。“一套房子的低价成交，并不会造成太大影响。”但如果小区仅有这一套房源的成交，这套房子的价格将会作为参考，评估公司同样会结合区域的成交价格作为参考。

简单来说，一套低价房源并不会真的影响房价。

低价房源成小区情绪催化剂

低价房源的成交，却能对市场情绪造成更直接的影响。

一名二手经纪人告诉记者：“现在市场上二手房源多，竞争激烈，一套低价房源成交后，便会成为小区新的价格锚点，中介方、买家，都会以此为参考去谈价，急于卖房的卖家就会容易形成价格内卷，最终下调。”

这一现象也有例外。以伊泰天骄这套卖出房源为例，因为房源特殊，其下调的情况并没有对小区目前的挂牌价造成影响，目前在贝壳APP看不到该套房源，但其余二手房并没有出现大下调的现象。

伊泰天骄在售二手房源

图源：贝壳APP

业内人士指出：“一个小区房价是否坚挺，与小区的使用率、租金价格等因素有很大关系。如果一个小区存在大量的空置房源，一套低价房的成交往往会刺激更多闲置业主卖房，就容易出现价格踩踏；相反，一个小区如果入住率高，小区内大多以自住为主，一套低价房的成交也并不会对小区的房价造成直接影响。”

低价房源也正在影响整个市场情绪：越来越多人把业主下调卖房看作是失去信心的表现。但事实上，业主下调出售背后有多重原因：

有的可能是业主急于快速出手，所以不得不以价换量；有的可能是房源本身存在瑕疵，整体居住体验不及小区其他项目。

但多名二手房经纪人都告诉记者，从目前的多个小区成交价来看，“部分板块二手房的价格已经基本探底企稳。”

克而瑞四川发布的10月二手房价格统计也在映证这一观点。数据显示，10月中心城区二手房成交均价仅有-2.2%的小幅下调，稳在近12月的均值水平，虽成交量下探，但整体均价回稳的趋势仍继续保持。

近一年中心城区二手房成交均价一览表

图源：克而瑞四川

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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