给房子办张“信托身份证” 不动产不止“住”这么简单

来源：市场资讯

　　文章来源：中国证券报

　　● 本报记者 吴杨

　　“作为自闭症孩子的父母，我们最大的担忧就是：我们老了、不在了以后，孩子该怎么办？”70岁的北京市通州区居民田女士道出了无数特殊家庭的心声。今年4月，她为40岁的自闭症儿子办理完成全国首例不动产信托财产登记，让房产成为儿子未来生活的“守护者”。

　　不到一年时间，不动产信托财产登记试点在全国多点开花，信托公司争相在这片制度蓝海中布局，同时为普通家庭提供了全新的财富保障方案。

　　试点扩容

　　江苏省首单业务的落地藏着地方试点的“苏式巧思”。苏州信托11月10日成功设立江苏省首单不动产服务信托，11月17日完成不动产信托财产登记。该不动产服务信托创新融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性，在满足多层次、个性化养老需求的同时，又通过信托架构实现对流浪动物保护的长期公益支持。

　　苏州的突破并非孤例，一场全行业的试点竞赛已全面展开。作为首个“吃螃蟹”的城市，北京在2025年4月就实现双重突破：国投泰康信托为田女士实现自闭症儿子的终身照护保障。同期，外贸信托在昌平区落地的仓储类不动产信托，实现非交易过户，大幅简化办理流程。

　　上海则在6月集中发力，上海信托、爱建信托相继落地家庭传承类信托，前者推出“不动产+现金”混合信托，旨在满足客户兼顾自身养老与财富代际传承的综合需求；后者为独居老人打造的信托方案，实现了“生前养老、身后传承”的双重保障，展现了信托服务的灵活适配性。

　　天津、广州等地则进行了区域创新。北方信托聚焦“存量资产盘活”，为宏泰房产办理价值300万元的商业地产信托登记，引入专业机构运营实现闲置资产增值。广州瞄准“权属过渡难题”，创新引入预告登记模式，并向粤财信托发出全国第一张不动产信托预告登记证明。

　　应用场景多点开花

　　所谓不动产信托，即将不动产置入信托计划，委托给信托公司进行管理，并到相关部门依法登记物权变更的模式。与传统财富管理工具相比，其核心优势在于风险隔离与定向分配等，这些特性也正让不动产信托从财富传承延伸至养老保障等普惠场景。

　　个人民生领域的需求率先得到释放。今年7月，厦门落地全国首单双委托人不动产家庭服务信托，一对夫妻将共同房产纳入信托，房产出租的租金收益定向补充长辈养老金，子女成年后可按条件定向分配房产。

　　厦门信托相关负责人表示，通过定制化设计，充分发挥家庭服务信托在集合委托人家庭意志、财富保护和分配执行等方面的功能优势，精准服务赡养老人、传承家产及管理财富的多层次需求。

　　场景创新正不断突破边界。在北京市昌平区由外贸信托担任受托人的仓储类不动产信托项目中，物流仓储设施装入信托架构，其产生的收益50%定向捐赠公益事业，剩余部分用于家庭养老与子女教育。上海案例覆盖的人群广泛：从中年白领的商办房传承规划，到八旬独居老人的养老保障，不动产信托已能适配多种家庭结构。

　　制度完善在路上

　　试点得以快速推进得益于制度保障的明确。长期以来，信托业未能建立完善的信托财产登记制度，不动产信托业务往往需通过设立特殊目的载体等复杂架构实现，操作成本增加，信托财产独立性优势难以发挥。2024年底北京发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，明确办理不动产转移登记，直接在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：×××。”

　　万商天勤律师事务所深圳办公室合伙人高立立表示，当前不动产信托政策尚在区域试点阶段，仅出台相关政策的城市可明确予以登记并在登记后达到信托财产与受托人固有财产相区别的物权效果，“对于尚未出台相关政策的城市，在不动产信托财产登记方面仍然存在操作流程冗杂、信托设立门槛高等障碍”。

　　尽管挑战重重，试点的探索价值已凸显。“江苏省不动产登记”微信公众号显示，下一步，江苏省自然资源厅将与省级有关部门建立信息共享机制，指导试点地区规范推进不动产信托财产登记工作，保障登记事项规范、准确、完整，进一步夯实信托财产独立性。同时，以不动产信托财产登记为基础支撑，积极支持信托机构围绕代际传承、家庭服务等多元场景设计信托服务模式。