北京房产律师解析：借名买房被查封？法院判停止执行！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

赵明远与赵建国系父子。2013年，赵建国因资金周转需要，欲向银行申请贷款，但自身不符合条件。经与儿子赵明远协商，决定以“房屋买卖”形式操作：由赵明远作为出卖人，将自己名下的一号房屋“出售”给其父的朋友李强（化名），再由李强以购房名义向银行申请抵押贷款。

2013年7月23日，赵明远（甲方）、李强（乙方）及甲公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定一号房屋成交价190万元。李强未实际支付购房款，但于2013年8月将房屋过户至其名下，并以该房向乙银行办理抵押贷款100万元。贷款到账当日，李强将100万元转至赵明远账户，赵明远随即转出80万元给赵建国前妻、10万元给中介，另10万元返还李强作为酬谢。此后，贷款一直由赵建国按月偿还，房屋也始终由赵明远一家实际居住使用。

2021年，赵明远起诉要求确认该《房屋买卖合同》无效并返还房屋。法院审理后作出判决，认定：该买卖合同系为套取银行贷款所签，非双方真实意思表示，相关权利义务约定无效。但因房屋已设立银行抵押，且赵明远不同意代偿贷款解除抵押，故未支持其过户请求，仅确认合同无效，并明确“待抵押解除后可另行主张返还”。

2024年，因李强去世，其女儿李婷（化名）作为继承人，被债权人王某起诉要求在继承遗产范围内偿还债务。法院判决后进入执行程序，并于2024年7月查封登记在李强名下的一号房屋，拟拍卖用于清偿债务。

赵明远提出执行异议被驳回后，依法提起案外人执行异议之诉，请求停止对一号房屋的执行。

裁判结果

法院判决：停止对登记在李强名下的一号房屋的执行。

即：该房屋不得用于清偿李婷（李强继承人）对王某的金钱债务。

法院说理

法院认为，本案核心在于赵明远是否对一号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

1. 生效判决已确认买卖合同无效

B号判决明确认定：赵明远与李强之间的房屋买卖并非真实交易，而是为套贷所设，合同中关于双方权利义务的约定自始无效。这意味着房屋权属从未发生真实转移。

2. 赵明远仍享有物权性质的返还请求权

虽因银行抵押暂未办理过户，但合同无效的法律后果是返还财产。赵明远作为真实权利人，对房屋享有基于物权的返还请求权，该权利具有优先于普通金钱债权的效力。

3. 执行依据为普通金钱债权，非优先权或担保物权

本案申请执行人王某的债权仅为一般金钱债权，不享有法定优先受偿权。而赵明远的权利源于物权基础，足以阻却对该房屋的执行。

4. 房屋由赵明远长期实际占有使用

自2013年至今，一号房屋始终由赵明远家庭居住，李强从未主张使用权，进一步印证其非真实买受人。

综上，尽管房屋登记在李强名下，但登记仅为形式，真实权属未转移。赵明远作为实际权利人，其权益足以排除本案执行。

律师提示

1. “借名买房”“虚假买卖”风险极高：虽本案胜诉，但若涉及善意第三人或银行主张权利，结果可能不同。切勿为贷款、避税等目的虚构交易。

2. 合同无效≠自动返房：即使法院确认买卖无效，若房屋设有抵押，仍需先解除抵押才能完成过户。建议在诉讼中一并考虑代偿方案。

3. 实际占有是关键证据：长期居住、缴纳物业水电费、持有原始购房凭证等，都是证明“真实权利人”身份的重要依据。

4. 执行异议被驳回不是终点：可在15日内提起执行异议之诉，这是案外人主张实体权利的法定救济途径。

5. 普通债权人不能执行非债务人财产：即使房产登记在被执行人名下，若能证明其仅为“名义产权人”，真实权利人仍可阻却执行。

北京房产律师建议：

若您因历史原因将房屋登记在他人名下（如为贷款、规避限购等），务必保留以下证据：

双方关于“代持”或“虚假交易”的沟通记录；

房屋原始出资凭证；

长期实际占有使用的证明（如水电费单、物业合同、邻居证言）；

还贷记录（如本案中由真实权利人或其亲属还款）。

一旦房屋被查封，立即在15日内提起执行异议之诉，切勿拖延。法律保护真实权利，但前提是您及时、有力地主张它**。