300亿输血见顶，债券暴跌45%、282亿巨亏，地产压舱石稳不住了？

12月的第一天，“22万科MTN004”中期票据展期方案正式浮出水面。根据议案，这笔原定于12月15日到期的20亿元本金，将推迟至2026年12月15日偿付，展期前的应付利息同步延期，展期期间票面利率维持3%不变。

20亿元境内债展期一年，成为万科化解流动性危机的最新举措。

表面看，这是一次标准的市场化债务调整操作，但这种“保本保息但延时”的条款，本质是用时间换空间。

要知道，万科是房企中少数未出现“实质性违约”的企业，其融资成本曾长期低于行业平均1-2个百分点，如今却需通过展期缓解流动性。

换言之，万科虽未违约，却已无限接近危险边缘。

壹

就在展期公告发布前一周，万科持有的核心子公司——深圳市万科发展有限公司5.7亿元股权被东莞中院冻结三年。这家公司成立于1994年，注册资本6亿元，几乎等同于被“全盘锁定”。

这意味着，万科短期内无法通过转让或质押这部分优质资产来缓解流动性压力。

更令人担忧的是，这并非孤例。

2025年12月，万科还有另一笔37亿元中票到期，两笔合计57亿元需在月内应对。而截至11月，其大股东深圳地铁虽已累计提供超300亿元借款，但支持方式已从无担保信用贷转为需抵质押的有担保借款，剩余可用额度仅约22.9亿元

股东输血见顶，资产处置受限，销售持续下滑——万科的“安全垫”正在快速变薄。

另一方面，万科的经营“失血”也在加剧。

2025年前三季度，万科实现营业收入1613.88亿元，同比下滑26.61%；归母净利润更是巨亏282.37亿元，亏损幅度同比扩大72.19%

曾经引以为傲的“高回款率”和“交付保障”能力，在行业整体下行中也难挽颓势。销售端持续萎缩，直接导致公司“造血”功能衰竭。据克而瑞数据，2025年前10月，万科全口径销售额仅约1150亿元，跌出行业前十，远低于巅峰时期的6000亿+水平。

市场信心随之崩塌。

11月27日，多只万科债券盘中暴跌触发临停：“21万科02”单日跌超41%，“21万科06”跌超36%。展期消息公布后，12月1日，“21万科04”再跌45%。价格踩踏背后，是投资者用脚投票的恐慌。

贰

曾几何时，“万科不会倒”是地产圈最坚定的共识。

作为中国房地产行业的标杆企业、混合所有制改革的典范，万科率先喊出“活下去”，又最早预言“黑铁时代”；万科被监管视为白名单标杆，被投资者当作压舱石，甚至在最混乱的交付危机中，仍能守住“保交楼”的底线。

然而，正是这样一家公司，如今却深陷巨亏、债券暴跌、核心资产被冻结的泥沼之中。

我们不得不承认，万科走到今天，并非源于某一次决策失误或短期流动性枯竭，而是因为它所赖以成功的整套逻辑，正在被时代彻底抽离。

在房地产的黄金年代，万科只需专注产品、效率与周转，便能收获确定性的回报。在某种程度上来说，万科之所以能成功，恰恰是因为它完美契合了一个高速增长的系统。

可今天，曾经支撑万科，或者说绝大多数房企的三大支柱——需求端的刚性增长、供给端的政策宽容、资金端的宽松预期，正在同时崩塌。

当整个游戏规则重构，再精致的战术也无法弥补战略的错位。

“万科绝不躺平”——这是管理层反复强调的承诺。

过去几年，万科一直在行动：裁员、降薪、暂停拿地、出售资产，管理层带头月薪一万元，骨干员工自筹资金增持股票。

然而，这些举措固然体现了万科管理层的责任与担当，但却始终停留在“节流”层面，未能回答一个根本性的问题：当“造房子卖钱”不再是一门可持续的生意，万科还能靠什么活着？

这些年，万科所押注的“第二曲线”——长租公寓、物流仓储、商业运营等逐渐陷入结构性矛盾。

从本质上而言，上述业务都属于是重资产、慢回报、低毛利的类型，这就导致其在母公司现金流枯竭的背景下，不仅无法输血，反而拖累成本。

另一方面，万科之所以走到今天，也与其困在身份的幻觉中脱不掉干系。

由深铁控股，而管理层高度市场化，这样的机构兼具政府信用加持和民企效率基因的双重优势，曾被称作“混合所有制典范”。

但却被现实狠狠打了脸。

截至今年11月，深铁已经向万科提供了超300亿借款，但支持方式却从信用借款转为要求抵押担保，且额度设限。

毕竟，国资股东的第一责任是国有资产保值，而非拯救一家上市公司。而资本市场呢？一旦看到国资支持力度减弱，立刻用脚投票，引发债券踩踏。

万科陷入一个尴尬的中间地带：既不够“国”到获得无条件救助，也不够“民”到彻底甩掉包袱轻装上阵

万科的“混合”身份，在顺周期是优势，在逆周期却成了枷锁。

万科还有机会，但窗口正在关闭，如果继续在“既要又要”中摇摆，则只会加速消耗最后的信任资本。